Êtes-vous hésitant ? Découvrez comment choisir entre cautionnement et hypothèque dans votre crédit immobilier

Vous vous demandez si vous devriez choisir le cautionnement ou l'hypothèque pour votre crédit immobilier ? Nous décomposons les avantages et les inconvénients de chaque option pour vous aider à prendre la meilleure décision possible.

L'impératif de la garantie dans l'obtention d'un crédit immobilier

Dans le domaine de l'immobilier, obtenir un crédit sans garantie est pratiquement inenvisageable. La garantie est la sécurité que la banque exige pour se protéger contre les éventuels défauts de paiement de l'emprunteur. À noter que la garantie n'a rien à voir avec l'assurance de prêt, qui elle, offre une protection à l'emprunteur en cas de maladie, d'incapacité de travail ou de décès.

En réalité, la garantie est un mécanisme juridique qui protège la banque en cas de non-paiement des mensualités par l'emprunteur. Pour se prémunir contre ce risque, deux options principales se présentent : le cautionnement ou l'hypothèque.

Pourquoi le cautionnement est-il le chouchou des banques ?

Qu'est-ce que le cautionnement ? C'est une option de garantie où un organisme financier tiers, appelé caution, s'engage à régler les dettes de l'emprunteur en cas de défaut de paiement. Dans ce scénario, si vous ne remboursez pas la banque, l'organisme de cautionnement paie à votre place, puis se tourne vers vous pour recouvrer la dette.

Cette mécanique a pour avantage de décharger la banque de la gestion du recouvrement d'une créance. En d'autres termes, si vous, en tant qu'emprunteur, ne pouvez plus payer, c'est l'organisme caution qui s'occupe de régulariser la créance. Pas étonnant que les banques préfèrent le cautionnement !

D'autre part, le cautionnement présente un autre avantage : il est souvent moins coûteux que l'hypothèque. Cependant, cette option ne convient pas à tous les profils d'emprunteurs. Elle est plus adaptée aux profils stables, comme un couple en CDI qui souhaite acheter un appartement. Les dossiers plus risqués ou atypiques sont souvent orientés vers l'hypothèque.

Les situations où l'hypothèque peut être plus avantageuse

Contrairement au cautionnement, l'hypothèque consiste à mettre en garantie le bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Si vous ne remboursez pas la banque en temps voulu, celle-ci a le droit de saisir et de vendre votre bien pour recouvrer le montant de la dette.

Malgré les frais plus élevés, l'hypothèque peut être plus avantageuse dans certains cas. Par exemple, pour les achats en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou les projets d'auto-construction. Pour ce type de projets, l'hypothèque est presque toujours choisie comme option de garantie.

De plus, certaines réglementations peuvent imposer l'hypothèque. C'est par exemple le cas pour le prêt à l'accession sociale (PAS). Quelle que soit la banque, cette dernière est contrainte de réclamer une hypothèque dès lors que le montant du prêt dépasse 15 000 euros.

Il faut bien comprendre que le choix de la garantie ne vous appartient pas. La banque choisit selon sa politique de risques et vous n'avez pas votre mot à dire. Vous ne pouvez pas choisir non plus l'établissement de cautionnement. Si Crédit Logement est l'organisme de cautionnement le plus connu, de nombreuses banques ont leur propre organisme de cautionnement.

Le duel financier : coût du cautionnement contre coût de l'hypothèque

Pour illustrer le coût du cautionnement par rapport à celui de l'hypothèque, prenons l'exemple d'un emprunteur de 40 ans, pour un crédit immobilier de 200 000 euros :

• En optant pour Crédit logement, les frais de garantie s'élèvent à 2 660 euros, avec la possibilité de récupérer 1 552 euros une fois le prêt remboursé.
• Si la garantie est souscrite auprès d'un organisme de cautionnement bancaire, les frais s'élèvent à 2 900 euros.
• Si l'emprunteur choisit une hypothèque légale spéciale pour l'achat d'un bien existant ou d'un terrain, les frais s'élèvent à 1 135 euros.
• En cas d'hypothèque classique pour un achat dans le neuf ou un projet de construction, les frais s'élèvent à 2 850 euros.

Le coût est donc un élément déterminant dans le choix de la garantie pour votre crédit immobilier. Mais ce n'est pas le seul. Votre profil d'emprunteur, le type de projet immobilier et la politique de risques de la banque sont autant de facteurs à prendre en compte.