Diagnostic bruit et Plan d’Exposition au Bruit (PEB) des aéroports

De nombreuses personnes affirment aujourd'hui qu'elles sont de plus en plus sensibles au bruit dans leur environnement. Dans le cadre d'une vente ou de la location d'un bien proche d'un aéroport, les acquéreurs ou les locataires sont de plus en plus réticents à signer un contrat en l'absence d'un diagnostic bruit. Il s'agit d'un document qui doit être fourni par le bailleur ou le propriétaire lors d'une location ou d'une vente d'un logement. Oditiz présente ici l'essentiel à savoir sur le diagnostic bruit.

Diagnostic bruit : de quoi s'agit-il ?

Parmi les différents diagnostics pouvant être ajoutés au dossier de diagnostic technique (DDT) pour la location ou la mise en vente d'un bien immobilier, le diagnostic bruit est sans contexte le moins connu du grand public. Il s'agit pourtant d'un des diagnostics les plus importants aujourd'hui en raison de l'augmentation des cas de nuisances sonores.

Ainsi, depuis le 1er juin 2020, les propriétaires sont tenus de réaliser un diagnostic bruit pour la vente ou la location d'un bien. C'est un document qui permet à un futur locataire ou acquéreur de prendre connaissance de l'existence de nuisances sonores aériennes dans le bien qu'il souhaite acheter ou louer. Ce diagnostic n'a donc qu'une valeur informative.

Toutefois, en cas d'absence de ce document dans le DDT, l'acquéreur ou le locataire a le droit de faire un recours devant le tribunal. Pour le moment, le diagnostic bruit concerne uniquement les biens immobiliers situés dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports. Les zones concernées sont classées en quatre catégories (A, B, C,D) qui indiquent les possibilités d'urbanisation et le degré d'exposition au bruit.

Diagnostic bruit : en quoi consiste le Plan d'exposition au bruit

Le PEB est un plan d'exposition au bruit défini par le Code de l'urbanisme. Il donne une catégorisation des zones exposées aux nuisances engendrées par les avions et fixe les conditions de construction du bien immobilier dans ces zones. Pour les autorités, le but est de limiter le bruit pour les habitants dont les logements sont construits à proximité des aéroports.

Le PEB prend en compte le développement de l'activité aérienne dans les zones concernées avec une avance de 15 à 20 ans. Dans les faits, ce plan catégorise les zones selon le niveau de nuisance sonore et interdit la construction d'un bien immobilier dans une zone très impactée par le niveau des nuisances sonores (les alentours des aéroports). Si le logement se trouve dans une zone moins impactée, la construction devra au moins respecter les critères d'isolation acoustique ou isolation phonique.

Pour savoir si son logement est concerné par les nuisances sonores, un bailleur ou un propriétaire vendeur est tenu de consulter le PEB sur le site officiel. S'il s'avère que la construction est localisée dans une zone exposée aux bruits approuvée par arrêté préfectoral, le propriétaire du bien se trouve dans l'obligation de réaliser un diagnostic immobilier sur le bruit. Il devra ensuite le fournir au locataire ou à l'acheteur.

Quels sont les différents types de bruits ?

Il existe différentes nuisances sonores qui peuvent être identifiés après un diagnostic immobilier sur le bruit. Ils ont été répertoriés par la DHU (Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages) et l'association pour la qualité du logement. On distingue les bruits :

• émis par les équipements collectifs (ascenseur, canalisation),
• aériens intérieurs (téléviseur, canalisation),
• aériens extérieurs (circulation, avions, etc.),
• d'impact (bruit de pas émanant des logements voisins, chutes d'objets),
• associés à la réverbération dans les parties communes.

Dans la plupart des cas, les nuisances sonores peuvent poser un véritable problème pour la vente d'un bien immobilier. Le diagnostic bruit permet au propriétaire ou au bailleur de mettre toutes les chances de son côté pour éviter les déconvenues avec la justice.

La réalisation d'un diagnostic bruit peut aussi pousser le bailleur ou propriétaire à entreprendre des actions simples et rapides pour limiter le bruit. Pour savoir si un logement fait partie de ce plan de nuisances sonores, le propriétaire ou le bailleur peut se rendre sur le site de l'Institut national de l'Information géographique et forestière.

Comment établir un diagnostic bruit ?

Contrairement à la plupart des diagnostics, le diagnostic bruit ne nécessite pas l'intervention d'un professionnel. Le propriétaire du bien immobilier peut s'en charger lui-même. Il doit pour cela remplir le formulaire d'État des nuisances sonores aériennes (Ensa) obligatoire avec des informations telles que l'URL du PEB et la zone dans laquelle se trouve le logement.

Le formulaire de diagnostic bruit permet aussi d'identifier les différents travaux d'insonorisation et d'isolation qui peuvent être effectués pour pallier les insuffisances acoustiques. Le formulaire complété avec les bonnes informations fait office de diagnostic bruit qui sera annexé au DDT de vente ou de location du bien immobilier. Si le propriétaire le souhaite, il peut faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour la réalisation de ce diagnostic spécifique.

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic bruit ?

Comme la plupart des diagnostics immobiliers, celui concernant les émissions sonores peut évoluer dans le temps en fonction de plusieurs facteurs. Un diagnostic bruit doit par exemple être réalisé si un aéroport vient à être construit nouvellement dans la zone où se trouve le bien. La loi ne donne pas de détail sur la durée de validité de ce diagnostic. On peut néanmoins demander à un professionnel de réaliser un diagnostic récent pour la location ou l'achat d'un bien immobilier.

Absence de diagnostic bruit : quelles sont les sanctions ?

Un propriétaire ou un bailleur qui ne fournit pas ce diagnostic dans le DDT de vente ou de location s'expose à certaines sanctions. Si les informations fournies sont erronées, des sanctions sont également appliquées. Dans le cas d'une location, le locataire pourra faire un recours au tribunal pour demander une réduction du loyer ou une annulation du bail.

S'il s'agit d'une vente d'un bien immobilier, l'acquéreur peut faire un recours pour demander des dommages et intérêts ou demander l'annulation de la vente. Un propriétaire ou un bailleur engage donc sa responsabilité personnelle en cas de non-réalisation du diagnostic bruit pour une location ou la vente d'un logement. L'idéal est d'être en règle pour éviter tout litige.