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Depuis le 25 mars 2009, la loi n° 2009-323, appelée loi Boutin, sur la surface habitable rend obligatoire le diagnostic immobilier pour les propriétaires qui souhaitent mettre en location un logement. L'objectif est d'informer le futur locataire sur la surface habitable du local qu'il envisage de louer. Oditiz présente ici l'essentiel à savoir sur le diagnostic surface habitable et la loi Boutin.

Loi Boutin : de quoi s'agit-il ?

La loi Boutin du 25 mars 2009 a été votée dans le cadre de la mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. Elle introduit en effet de nouvelles réglementations pour offrir un meilleur encadrement à la location des biens immobiliers. La loi Boutin oblige les propriétaires bailleurs à réaliser un diagnostic immobilier qui permet d'indiquer la surface habitable dans le contrat de bail. Elle promeut également la facilité d'accès au logement pour tout locataire. Le mesurage de la surface habitable a eu pour effet la création du nouveau diagnostic immobilier obligatoire avant la mise en location d'un logement meublé, vide, en copropriété ou individuel.

Le locataire reçoit les résultats du mesurage de la surface habitable dans un rapport global de diagnostics immobiliers au moment de la signature du contrat de bail. La loi du 6 juillet 1989 l'autorise à demander une révision à la baisse du montant du loyer en cas d'absence de ce diagnostic dans le dossier de diagnostic technique (DDT). En plus de l'obligation de réaliser un diagnostic immobilier, les propriétaires sont tenus de :

  • restituer en fin de bail le dépôt de garantie,
  • délivrer gratuitement les quittances de loyer à leurs locataires,
  • demander aux locataires de participer financièrement aux travaux de rénovation énergétique.

Définie par le Code de la construction et de l'habitat, la surface habitable loi Boutin diffère de la superficie privative loi Carrez. Pour le calcul de la surface habitable, le recours à un diagnostiqueur immobilier est vivement recommandé. En effet, le bailleur engage sa responsabilité en cas d'erreurs de calcul puisque le diagnostic immobilier loi Boutin est opposable. Avec la loi ALUR (Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), le diagnostic loi Boutin peut être aussi réalisé pour la vente d'un lot dans un logement collectif.

Loi Boutin : qu'est-ce que la surface habitable ?

Dans l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitat, la superficie habitable est définie comme la somme des surfaces de plancher de chaque pièce de la maison. C'est l'espace disponible dans une habitation pour qu'un locataire puisse y vivre. La surface habitable est un indicateur important pour déterminer la valeur d'un bien immobilier avec un prix fixé au m². Les surfaces habitables loi Boutin comprennent l'ensemble des pièces intérieures de la maison, le débarras, les buanderies, les séchoirs intérieurs, les celliers, etc.

Lors du diagnostic loi Boutin, le professionnel peut aussi tenir compte des escaliers. Si les escaliers doivent être comptés parmi les surfaces habitables, il faudrait toutefois que la hauteur sous-plafond réglementaire soit inférieure ou égale à la superficie de l'espace situé en dessous d'un escalier intérieur. Certains espaces de la maison sont également à exclure des surfaces habitables. On peut citer entre autres :

  • les cloisons,
  • les cages d'escaliers,
  • les fenêtres,
  • les surfaces occupées par les murs,
  • les marches,
  • les gaines,
  • les embrasures de portes.

Lorsqu'il s'agit d'une location, la surface habitable Loi Boutin est calculée pour tous les biens. Contrairement à la surface privative loi Carrez, certains endroits de la maison ne sont pas pris en compte par le diagnostiqueur pour le mesurage loi Boutin. Les greniers, les caves et sous-sols, les combles non aménagés, les réserves et remises, les vérandas et terrasses seront ainsi exclus. Les dépendances et les espaces communs des logements seront également exclus du mesurage de la superficie Boutin.

Comment est calculée la surface habitable loi Boutin pour une location ?

Pour le calcul, le diagnostiqueur prendra en compte certaines pièces de la maison. Pour mesurer la surface considérée, le diagnostiqueur se sert d'un télémètre laser. Cela lui permet d'évaluer la surface du bien au millimètre près. Il schématise ensuite les différentes pièces et mesure les hauteurs sous plafond et les surfaces au sol. Les pièces qui nécessitent de passer par l'extérieur ne seront pas incluses. Par contre, les pièces d'eau comme les sanitaires, les salles de bains sont considérées comme de la surface habitable. Les pièces doivent avoir une certaine hauteur sous plafond.

Après avoir fait l'inventaire des différentes pièces concernées, le diagnostiqueur réalise la conversion de chaque pièce en m². Pour obtenir la surface habitable, il additionne chaque surface en m². La loi n'oblige pas les propriétaires bailleurs à faire appel aux services d'un diagnostiqueur immobilier pour le calcul de la surface habitable. Selon l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, une erreur de calcul de plus de 5% sur la surface habitable peut toutefois être sanctionnée.

En fonction de l'écart constaté, un locataire peut confronter son bailleur et demander une diminution du loyer. Dans ce cas, la diminution reste à la charge du propriétaire-bailleur. Une erreur dans les calculs peut aussi impacter négativement votre éligibilité dans les régimes de défiscalisation du gouvernement comme la loi Pinel. L'idéal est donc de faire appel à un spécialiste comme Oditiz pour le mesurage afin de s'assurer que les locations des biens démarrent sur de bonnes bases.

Combien coûte le diagnostic surface habitable ?

On trouve sur le marché plusieurs entreprises spécialisées dans le diagnostic immobilier. Le prix d'un diagnostic de la surface habitable loi Boutin varie d'un prestataire à un autre. Les diagnostics suivent en effet une réglementation et une méthodologie bien précise qui peuvent influencer le prix. De plus, puisque la surface habitable loi Boutin élimine plusieurs éléments, le métrage peut être plus complexe que celui de la surface privative loi Carrez.

De manière générale, un diagnostic surface habitable coûte entre 60 et 90€, frais de déplacement inclus. La mesure de la surface habitable loi Boutin a une durée de validité indéterminée. En cas de travaux de rénovation ou d'agrandissement, il faudra cependant à nouveau réaliser un diagnostic de surface habitable pour un nouveau contrat de location.

N'hésitez pas à nous demander un devis en ligne sur Oditiz si vous avez d'un diagnostic surface habitable sérieux et fiable.