2023 : Investir dans une Passoires thermiques, pour ou contre ?

Dans le monde de l'immobilier, le terme "passoire thermique" fait couler beaucoup d'encre. Il désigne un bien immobilier avec une performance énergétique peu convaincante. Mais est-ce une bonne idée d'investir dans une telle propriété en 2023 ? Quel est le coût réel de la rénovation de ces biens ? Quelles sont les aides disponibles ? Nous allons également aborder les différentes dates clés à retenir concernant les passoires thermiques.

À la découverte des passoires thermiques

Comprendre ce qu'est une passoire thermique

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ? Vous vous êtes surement posé cette question. En fait, une passoire thermique est un bien immobilier qui consomme beaucoup d'énergie pour se chauffer. Ce genre de logement est généralement mal isolé et génère des émissions de gaz à effet de serre (GES) considérables. En règle générale, il s'agit de logements anciens qui n'ont pas été correctement rénovés et qui utilisent des systèmes de chauffage dépassés.

En règle générale, une maison ou un appartement est considéré comme une passoire thermique lorsqu'il consomme plus de 450 kWh/mètre carré par an. C'est notamment le cas des logements classés F et G sur l'échelle de performance énergétique.

Passoire thermique : synonyme de mauvais bilan énergétique

Acquérir une passoire thermique peut sembler séduisant à première vue, notamment en raison d'un prix d'achat souvent inférieur à celui du marché. Cependant, ces logements présentent un mauvais bilan énergétique qui implique généralement des travaux de rénovation importants pour améliorer leur performance énergétique.

Les travaux à envisager dans le cadre d'une rénovation énergétique d'une passoire thermique sont multiples. Ils peuvent comprendre l'isolation des murs, des combles et des fenêtres, la modernisation du système de chauffage, l'installation d'un système de ventilation performant, la mise en place d'équipements de production d'énergie renouvelable, etc.

Identifier une passoire thermique : les signes qui ne trompent pas

Comment identifier une passoire thermique ? Plusieurs signes peuvent vous mettre la puce à l'oreille. Les factures d'énergie élevées sont un premier indice. Un logement mal isolé sera difficile à chauffer en hiver et à rafraîchir en été, ce qui se traduira par des factures d'énergie salées. Par ailleurs, si vous ressentez des courants d'air, si vous constatez la présence de moisissures ou si le logement semble humide, il y a fort à parier que vous êtes en présence d'une passoire thermique.

Enfin, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil précieux pour détecter une passoire thermique. Si le DPE de votre logement est classé F ou G, c'est que vous êtes propriétaire d'une passoire thermique.

L'investissement dans une passoire thermique : un pari audacieux ?

Les raisons qui peuvent rendre cet investissement rentable

Investir dans une passoire thermique peut sembler contre-intuitif. Pourquoi acheter un bien nécessitant de lourds travaux de rénovation ? La réponse tient en un mot : rentabilité.

En effet, l'acquisition d'une passoire thermique peut offrir une opportunité intéressante pour les investisseurs. D'une part, ces biens sont souvent vendus à un prix inférieur à celui du marché. D'autre part, les travaux de rénovation énergétique peuvent permettre d'augmenter significativement la valeur du bien. De plus, la rénovation énergétique peut être l'occasion de moderniser le logement et de le rendre plus attractif pour les locataires ou les acheteurs potentiels.

Les avantages et les inconvénients à peser

Comme tout investissement, l'acquisition d'une passoire thermique présente des avantages et des inconvénients. Parmi les avantages, notons la possibilité d'acquérir un bien à un prix inférieur à celui du marché, d'augmenter la valeur du bien grâce à des travaux de rénovation énergétique et de bénéficier d'aides financières pour la réalisation de ces travaux. Parmi les inconvénients, notons le coût potentiellement élevé des travaux de rénovation et le temps nécessaire pour réaliser ces travaux.

Il est donc nécessaire de bien étudier son projet avant de se lancer dans l'achat d'une passoire thermique. L'évaluation des coûts de rénovation et l'étude des aides disponibles sont des étapes clés pour prendre une décision éclairée.

Des conseils d'expert pour un investissement réussi

"En tant qu'expert immobilier, je sais que vous êtes tenté par l'achat d'une passoire thermique. Cette décision peut être bénéfique si vous prenez en compte plusieurs éléments clés. Tout d'abord, vous devez évaluer le coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement. Ensuite, vous devez tenir compte des aides financières disponibles pour la rénovation énergétique. Enfin, vous devez considérer la valorisation potentielle du bien une fois les travaux terminés. C'est en pesant ces différents éléments que vous pourrez prendre une décision éclairée."

Rénovation d'une passoire thermique : combien ça coûte vraiment ?

La rénovation énergétique : un chantier incontournable

Rénover une passoire thermique est un chantier incontournable pour améliorer la performance énergétique du logement et le rendre plus attractif pour les locataires ou les acheteurs potentiels. Le coût de ces travaux de rénovation dépend de nombreux facteurs, tels que l'état du logement, les travaux à réaliser et les matériaux utilisés. En règle générale, on estime que le coût de la rénovation énergétique d'un logement se situe entre 200 et 400 euros par mètre carré.

Le panorama des aides à la rénovation énergétique

Heureusement, de nombreuses aides financières sont disponibles pour aider les propriétaires à financer les travaux de rénovation énergétique. Parmi elles, citons la prime MaPrimeRénov', les aides des collectivités territoriales, le dispositif Denormandie et le déficit foncier. Ces aides peuvent permettre de réduire significativement le coût des travaux de rénovation.

Les collectivités territoriales, des alliées pour votre rénovation

Outre les aides de l'État, les collectivités territoriales (régions, communes, agglomérations) peuvent également proposer des aides pour la rénovation énergétique. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions ou de prêts à taux zéro. Elles sont généralement cumulables avec les aides de l'État.

Défiscalisation et déficit foncier : optimiser son investissement

Enfin, des dispositifs de défiscalisation peuvent permettre d'optimiser votre investissement immobilier. Le dispositif Denormandie, par exemple, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu si vous rénovez un logement dans un quartier ancien et dégradé. De son côté, le dispositif de déficit foncier permet de déduire certaines charges de vos revenus fonciers, ce qui peut également vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu.

Les dates clés à retenir sur les passoires thermiques

Rétrospective : la date clé du 24 août 2022

Le 24 août 2022 marque une date importante pour les propriétaires de passoires thermiques. À partir de cette date, en effet, il est interdit d'augmenter les loyers des logements classés F et G. De plus, les logements classés E doivent faire l'objet de travaux de rénovation énergétique pour pouvoir être remis en location.

Le nouveau tournant de 2023

À partir du 1er janvier 2023, un nouveau tournant est pris dans la réglementation des passoires thermiques. Désormais, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale sont considérés comme indécents et leur location est interdite.

Les changements attendus pour 2025 et 2028

Les années 2025 et 2028 marqueront de nouvelles étapes dans la lutte contre les passoires thermiques. À partir du 1er janvier 2025, la location de logements classés G sera interdite. De même, à partir du 1er janvier 2028, la location de logements classés F sera également interdite. Les locataires auront alors le droit d'exiger de leur bailleur qu'il effectue des travaux de rénovation énergétique.

Le futur de la réglementation d'ici 2034

D'ici 2034, les normes se durciront encore. Les logements classés E seront alors considérés comme indécents et leur location sera interdite.

Voici un récapitulatif des principales lois qui encadrent les performances énergétiques des biens immobiliers :

En tant que propriétaire d'une passoire thermique, voici quelques recommandations pour optimiser la vente de votre bien immobilier :

• Rénovation énergétique : Avant de mettre votre logement en vente, pensez à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer ses performances thermiques. Isolation des murs, des combles et des fenêtres, modernisation du système de chauffage... Ces travaux contribueront à rendre votre logement plus attractif pour les acheteurs.
• Diagnostic de performance énergétique : Faites appel à un professionnel pour réaliser un DPE. Ce diagnostic renseignera les acheteurs sur la consommation d'énergie du logement et pourra jouer un rôle déterminant dans leur décision d'achat.
• Mise en valeur des atouts du logement : Ne vous contentez pas de mettre en avant les performances énergétiques de votre logement. Mettez également en avant son emplacement, sa taille, son agencement, sa luminosité... Ces éléments peuvent contribuer à compenser les points faibles liés à l'efficacité énergétique.
• Transparence : Soyez transparent dans vos annonces et lors des visites. Expliquez clairement les travaux de rénovation énergétique que vous avez réalisés ou ceux qui sont à prévoir. Cela permettra aux acheteurs de mieux comprendre le potentiel du logement.

Investir dans une passoire thermique peut être une opportunité intéressante, à condition de bien préparer son projet. Évaluation des coûts de rénovation, étude des aides disponibles, anticipation des évolutions réglementaires... Ces éléments sont autant de facteurs à prendre en compte pour faire de votre investissement une réussite. Alors, prêt à relever le défi ?