DPE en copropriété (collectif) : comment ça se passe ?

Le DPE collectif demeure une obligation pour toute copropriété, petite ou moyenne. En effet, selon la loi, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour tout immeuble avec 50 lots ou moins, disposant d’un équipement de chauffage. Ce diagnostic indique la performance énergétique d’un bâtiment en incluant les parties communes grâce à une étiquette d’énergie. De plus, si vous voulez publier une annonce sur le marché de l’immobilier, vous devez réaliser un DPE. Le diagnostic de performance énergétique n’est pas à confondre avec un audit énergétique, les deux procédures étant différentes. Découvrez dans ce guide comment réaliser ce diagnostic non moins important, surtout pour un copropriétaire.

Solliciter l’intervention d’un diagnostiqueur certifié

Le diagnostic de performance énergétique désigne un contrôle qui permet d’estimer la consommation d’énergie et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Il n’est obligatoire qu’en France métropolitaine. Lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier, le document doit figurer dans le dossier de diagnostic technique. 

Devant la loi, seul un diagnostiqueur certifié est en mesure de réaliser le DPE d’un bâtiment en copropriété. Pour ce faire, il doit disposer d’une couverture responsabilité civile professionnelle. De plus, cet expert doit posséder une certification DPE « tous types bâtiments ». Dans le cas d’un DPE d’appartement individuel, ce niveau de qualification supérieur n’est pas exigé.

L’expert certifié doit de même utiliser des logiciels de calcul reconnus par le Ministère de la Transition écologique pour réaliser tout DPE en copropriété. Pour que le diagnostic soit en bonne et due forme, le spécialiste doit au minimum renseigner un certain nombre d’informations. Parmi les plus importantes, vous avez :

• L’étiquette d’énergie : elle donne le classement du logement en fonction de l’échelle de référence qui varie de A à G.
• La quantité d’émission de gaz à effet de serre : l’évaluation de cette quantité est liée à la quantité annuelle d’énergie estimée ou consommée.
• L’étiquette climat : Cette étiquette présente le classement du bâtiment en fonction de la zone climatique et de l’altitude.

En dehors de ces données, l’expert fournira aussi d’autres informations comme l’utilisation d’énergies renouvelables dans le logement, la description des équipements de chauffage, etc.

L’établissement du rapport par le diagnostiqueur

Pour effectuer le DPE d’une maison en copropriété, l’expert certifié vérifie plus de 60 points de contrôle dans le logement. Parmi ces points, il y a la qualité et la nature de la construction. Pour y parvenir, il réalise une évaluation à partir des murs jusqu’aux plafonds en passant par les planchers. Lors de ses travaux, il vérifie les matériaux d’isolation.

Pour un rapport plus fiable, le diagnostiqueur des copropriétés prend aussi en compte les facteurs comme les vitrages, les parois intérieures et extérieures. Après la visite, l’expert remet le bilan de diagnostic à l’Agence de Transition écologique (Ademe). Le rapport peut être remis via le service en ligne de l’Ademe.

Dans le document, doivent figurer les hypothèses des travaux et les recommandations qui permettront d’améliorer les performances énergétiques du bien immobilier. Dans la pratique, il est courant que les logements construits suivant la RT 2012 obtiennent un classement B. Par contre, les bâtiments passifs peuvent atteindre un classement A.

Après la remise du rapport de diagnostic de performance énergétique, l’agence délivre un numéro de 13 chiffres qui doit figurer sur le DPE. Si celui-ci n’apparaît pas sur le diagnostic, le DPE n’est pas valable. 

Le choix d’une méthode de calcul du DPE par l’expert

Deux méthodes permettent de réaliser le calcul du DPE : le DPE sur facture et le DPE conventionnel ou méthode 3CL. Elles sont choisies en fonction de la date de construction du logement et du type de chauffage (collectif ou individuel). 

Le DPE sur facture

La méthode du DPE sur facture est utilisée sur les bâtiments dont la construction date d’avant 1948. Elle s’emploie aussi sur les copropriétés avec un système de chauffage collectif. Dans le cas du chauffage collectif, le calcul se base sur la moyenne des charges par poste de chauffage et eau chaude sanitaire sur les trois dernières années. Les analyses s’effectuent également en fonction de la surface du bien immobilier. Le même procédé est appliqué en cas de chauffage individuel.

Avec cette approche, le diagnostiqueur aura besoin des charges ou des factures d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude des trois dernières années. Les copropriétaires de l’immeuble devront lui permettre d’accéder à ces données. Pour le chauffage collectif, il est important de savoir que le calcul se base sur les charges de copropriété.

Le DPE conventionnel ou méthode 3CL

Avec cette méthode, le calcul se fait sur une étude du système de chauffage présent lors de la visite de l’expert. Cette évaluation prend en compte la morphologie thermique et l’implantation du bâtiment. Durant les travaux, des informations comme le type de parois (murs, toitures, plafond, sol) et les matériaux d’isolation demeurent celles prises en compte. La menuiserie utilisée (portes, fenêtre), le système de ventilation et le vitrage de l’immeuble doivent faire également partie des éléments à analyser.

Le technicien doit aussi inclure dans l’étude, les informations sur le système de climatisation, celui des énergies renouvelables de l’habitation, s’ils existent. À cela, s’ajoutent les ponts thermiques et la surface du bien immobilier. Pour ce faire, le diagnostiqueur aura besoin d’avoir accès à l’ensemble du bien immobilier le jour de la visite.

Les copropriétaires devront en outre lui fournir le plan de la construction de l’immeuble et des informations sur tous les travaux effectués sur le bien immobilier.

Prévoir le coût du DPE collectif

Tout comme l’audit énergétique, le prix d’un DPE collectif peut varier entre 1 000 et 4 000 € pour toute la copropriété. En réalité, le coût pour un diagnostic de performance en copropriété dépend des chiffres fournis par l’Ademe. Toutefois, d’autres critères peuvent faire varier le tarif de réalisation d’un DPE. Parmi ces facteurs, vous avez le nombre de lots, les caractéristiques du logement, la surface totale en loi Carrez et le système de chauffage utilisé.

Il importe de préciser que les copropriétaires voulant réaliser un DPE collectif ne sont pas bénéficiaires d’aide financière à cause des exigences règlementaires. Toutefois, ils restent éligibles aux aides de l’Ademe lorsqu’ils évaluent leur situation énergétique sans y être obligés. Cette dérogation n’est pas systématique et n’est valable que pour certaines régions.