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Un contrat de location prévoit les droits et les devoirs du propriétaire et du locataire. Au nombre des droits du bailleur, il y a l’obligation pour le locataire d’avoir son accord pour la sous-location du bien loué. Certes, plusieurs situations (voyage, location trop chère, changement de statut…) peuvent pousser un locataire à sous-louer un appartement. Cependant, il doit se conformer à certaines règles pour le faire. Voici donc 5 choses importantes à savoir sur la sous-location d’un appartement

La sous-location nécessite l’accord du propriétaire

La sous-location d’appartement prend de plus en plus d’ampleur aujourd’hui. Le principe est simple. Un locataire permet à un tiers de vivre dans un appartement qu’il a lui-même loué auprès d’un propriétaire. De façon générale, la sous-location d’appartement doit générer une contrepartie financière pour le locataire qui sous-loue le logement. Il s’agit alors d’un loyer. En l’absence de ce dernier, on ne saurait parler de sous-location. 

Pour aller plus loin, il faut préciser que la sous-location est une opération tout à fait légale. Avec l’accord écrit du propriétaire, tout locataire est en droit de sous-louer son appartement à un tiers conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Bien entendu, cela est possible même si le logement sert de résidence principale au locataire. 

L’accord écrit du propriétaire de l’appartement pour la sous-location se présente comme un contrat. On parlera plus concrètement du contrat de sous-location. Dans ce document, le propriétaire précise les clauses du contrat qui doivent lier le locataire et le sous-locataire. Cela dit, le montant du loyer perçu par le locataire doit être inférieur à celui qu’il verse au propriétaire. Dans tous les cas, le bailleur est en droit de refuser la sous-location de son bien immobilier sans être obligé de se justifier. 

Le bail de sous-location répond à certaines exigences précises

Avec l’autorisation du propriétaire, le locataire devra établir un contrat de sous-location pour accueillir une autre personne dans l’appartement. Ce document (le bail) doit être rédigé avec soin afin de vous protéger au mieux. 

Bien entendu, le consentement écrit du propriétaire fait foi ici. Aussi, le prix du loyer (fixé au mètre carré) doit être inférieur à celui que vous payez en tant que locataire principal. Ce sont des conditions indispensables pour la validité du bail de sous-location.

Dans le document, vous devrez intégrer un certain nombre d’éléments. Il est question notamment du prix du loyer, du montant du dépôt de garantie, de la période prévue (date de début et date de fin) pour la durée du bail de sous-location. Vous devrez également y inclure une clause sur la date de paiement du loyer et une autre sur les charges locatives du locataire secondaire. 

Le contrat de sous-location doit aussi renseigner les deux parties signataires sur les caractéristiques de l’appartement sous-loué. Il s’agit surtout du nombre de pièces et des équipements qui s’y trouvent si ceux-ci font aussi objet de la sous-location. Au besoin, les pièces annexes au logement (garage, parking et autres) doivent aussi être citées dans le contrat. 

Lorsque tous les termes de location sont prévus, il faudra y adjoindre, une copie de l’autorisation écrite du bailleur. Le bail de location signé entre le propriétaire et le locataire principal doit aussi être fourni pour la signature de l’accord. Enfin, il y a aussi un état des lieux qui doit être fait afin de permettre à chaque partie signataire de savoir réellement les éventuels défauts de l’appartement à sous-louer. Notez aussi que le bail de sous-location peut être résilié à n’importe quel moment par le bailleur ou le locataire. Si cela arrivait, plus aucune des deux parties n’est tenue au respect de ses engagements. Le sous-locataire quitte donc le logement sans délai. 

Quelles sont les obligations d’un locataire qui sous-loue son logement ?

Le locataire qui sous-loue un appartement a des obligations vis-à-vis du propriétaire et du sous-locataire également. Au nombre de ces obligations, il y a le respect des termes du contrat qu’il a signé avec chacune des deux parties. De même, il est tenu à l’obligation de faire une déclaration aux impôts pour ce qui est des loyers qu’il perçoit du sous-locataire.

Les loyers déclarés seront classés dans la catégorie « bénéfices non commerciaux » lorsque la sous-location est faite pour un logement vide. Par contre, pour un logement meublé sous-loué, les loyers perçus seront déclarés dans la catégorie « revenus industriels et commerciaux ».

 Toutefois, le locataire qui sous-loue un appartement peut profiter d’un avantage fiscal intéressant. Il aura par exemple droit à une exonération d’impôt si le loyer qu’il perçoit ne dépasse pas 760 euros par mois. Pour faire valoir cette exonération, il faudrait aussi que le logement sous-loué soit la résidence principale du sous-locataire. 

Pour une sous-location saisonnière, il est impératif de faire une déclaration à la mairie. De même, dans les grandes métropoles (comme Paris), il faut établir le contrat de sous-location sur une durée de 4 mois au maximum. 

La sous-location sans l’accord du propriétaire, un risque à ne pas prendre

Sous-louer un appartement sans avoir obtenu l’accord écrit du propriétaire, c’est courir un grand risque. En effet, cet acte est illégal et expose le locataire à des sanctions. La première est la résiliation pure et simple de votre bail de location. Ensuite, le propriétaire est en droit d’exiger une réparation de préjudice à travers le paiement de dommages et intérêts. 

Toutefois, avant d’en venir aux sanctions, le propriétaire devra faire constater l’infraction par un huissier de justice. Ensuite, il devra adresser une sommation au locataire pour le respect des clauses de contrat de bail. 

Autant le défaut d’accord du propriétaire peut porter préjudice au locataire principal, autant cela désavantage le sous-locataire. Cela dit, ce dernier n’est protégé par aucun contrat légalement valable. Il est donc un occupant sans droit ni titre. Il peut de ce fait être mis à la porte à n’importe quel moment. Le mieux est alors de vérifier l’accord écrit du propriétaire avant de s’engager dans un tel contrat. 

La sous-location engage le locataire principal

Lorsque vous sous-louez un logement à un tiers, ce dernier n’a aucun accord avec le propriétaire bailleur. Cela dit, c’est le locataire principal seul qui est responsable des impayés du sous-locataire. Ce dernier devra aussi prendre l’avis du locataire principal avant de faire des travaux (rénovation ou autres) dans le logement. Le locataire à son tour en avisera le propriétaire afin de prendre son accord. Vous l’aurez compris, ce processus peut être assez long et fastidieux. Cependant, si le propriétaire est au courant de la sous-location et qu’il l’approuve, les démarches seront plus faciles. 

D’un autre côté, il faut préciser que la durée du contrat de sous-location ne peut pas excéder celle du bail de location. Même lorsque le bail de sous-location n’est pas encore à échéance, il prend fin automatiquement lorsque le locataire principal rompt son contrat avec le propriétaire bailleur.

Quoi qu’il en soit, le propriétaire, le locataire et le sous-locataire sont tous tenus au respect des règles pour éviter toute déconvenue dans le cadre d’une sous-location. En dépit des contraintes, cette forme de location présente de nombreux avantages, notamment pour les locataires principaux qui s’absentent de leur logement sur une longue période. C’est un moyen légal de faire des économies et d’alléger le poids du loyer mensuel.