Peut-on vendre une maison sans l'accord d'un héritier ?

La vente d’une maison en succession est une opération légale qui doit répondre à plusieurs exigences. En principe, l’accord de tous les héritiers (indivisaires) est requis pour vendre le bien en indivision. Toutefois, dans certaines conditions, la vente peut être conclue sans l’accord d’un héritier. Des détails ici ! 

Vente d’une maison : le rôle de l’héritier

Vendre une maison en succession avec un seul héritier est facile. Ce dernier est le seul qui décide de l’utilité de la mise en vente de l’habitation. Il n’a donc besoin de l’accord de personne pour un tel projet.

Par ailleurs, lorsqu’il y a plusieurs héritiers, la vente devient plus complexe. D’ailleurs, la transmission de patrimoine à plusieurs indivisaires après décès est très courante. Cela dit, on compte généralement dans le rang des héritiers, les enfants du défunt, ses parents, ses frères et sœurs, entre autres. Si la maison est transmise comme héritage à l’ensemble de ces personnes, on parlera du régime d’indivision. 

En indivision, les indivisaires ont des droits égaux. Cela dit, chaque héritier a des droits sur le bien immobilier en question. Dans ce contexte, la vente d’une maison en indivision peut être bloquée par le refus de signature d’un seul héritier. Pour cela, prenez le temps de discuter convenablement du projet de vente avec tous les autres indivisaires et recevez leur aval avant de lancer le processus. 

Préparez votre vente immobilière en commençant par la simulation de sa valeur. Vous pouvez le faire en ligne en quelques clics et estimer un prix raisonnable pour la vente de la maison. Ensuite, avec l’accord des autres indivisaires, vous pouvez commencer à publier les annonces pour la vente de la maison. Vous entrerez en contact avec les potentiels acheteurs et vous poursuivrez les négociations jusqu’à la signature de l’accord de vente.

Que faire en cas de refus de vente d’un héritier ?

Se renseigner sur la législation en vigueur est une excellente solution pour ne pas vous retrouver bloqué dans le processus de vente de maison à cause du refus d’un héritier. En effet, la loi autorise, depuis 2017, la vente dans ces conditions si le nombre d’héritiers qui acceptent atteint au moins 2/3. Lorsque vous avez atteint la majorité, informez, par le notaire, les autres héritiers réticents. S’il n’y a pas de réponse dans un délai de trois mois, un juge pourra se saisir du dossier.

Dans la plupart des cas, le juge lève l’indivision afin de permettre de vendre le bien sans difficulté. Le service qui s’occupe de ce genre de cas, c’est le Tribunal de Grande Instance (TGI). Le juge du TGI peut solliciter l’appui d’un notaire pour régler la succession. 

Parmi les solutions les plus prometteuses, malgré le refus d’un cohéritier, il y a la vente du bien à une entreprise de promotion immobilière. Dans certains cas, vous pouvez obtenir jusqu’à 30 % de plus-value sur la valeur de la maison.

Vendre une maison en indivision à une société immobilière permet de faire des économies sur les frais d’agence. Vous profiterez, par ailleurs, d’un abattement fiscal sur la plus-value obtenue de la vente. Si le terrain est dans une zone tendue, l’abattement fiscal peut aller jusqu’à 70 ou 85 %. En faisant recours à une société immobilière pour la cession de votre bien immobilier en indivision, vous pouvez aussi réinvestir une partie du montant obtenu de la vente pour un autre programme immobilier. 

Toujours pour pallier le refus de vente de maison par un héritier, vous pouvez songer au démembrement de propriété. Cette solution juridique est certes à recommander, mais elle comporte quelques nuances à prendre en compte. En effet, le démembrement de la maison suspend le régime d’indivision. Cela dit, les droits des propriétaires sur le bien immobilier se présenteront sous deux formes : l’usufruit et la nue-propriété. 

L’usufruitier conserve son droit de jouissance sur la maison. Autrement dit, il pourra y vivre sans aucune contrepartie. Pour ce qui est du nu-propriétaire, il a, en plus du droit d’usufruit, la possibilité de vendre ou de faire don de la maison à autrui. Vous l’aurez compris, s’il n’y a pas moyen de trouver un compromis pour la vente d’une maison en succession, le démembrement reste la solution la plus avantageuse. Tout le monde y gagne. 

La dernière solution en cas de désaccord persistant pour la vente d’une maison en indivision, c’est la vente aux enchères. Le montant reçu de cette vente sera alors partagé entre les indivisaires. Toutefois, il faut attirer votre attention sur le fait que la vente de la maison à un particulier en passant par un agent immobilier reviendra plus cher que la vente aux enchères. Dans le premier cas, le profit est nettement plus avantageux.

Comment vendre une maison en succession ?

Que tous les héritiers indivisaires soient en accord ou non, la vente d’une maison en indivision doit se faire suivant certaines étapes. Celles-ci sont essentielles pour donner un caractère légal à la transaction et pour tirer un bon prix de la vente. 

Pour commencer, confiez le projet de vente de la maison à un notaire. Ce dernier vous transmettra alors certains documents administratifs importants pour la validité de la transaction. Il s’agit notamment de l’acte de notoriété. Vous trouverez dans ce document, une liste de tous les héritiers légaux de la maison à vendre. Les autres documents que fournit le notaire sont : l’acte de partage et une attestation de propriété. 

Toujours avec l’aide du notaire, vous pouvez ensuite estimer la valeur de la maison en succession. À défaut du notaire, vous pouvez aussi vous tourner vers un courtier ou un agent immobilier. Ces professionnels se baseront sur le prix de l’immobilier local afin de faire une estimation de prix qui soit le plus juste possible. 

Pour la validité du processus de vente, il faudra également fournir à l’acheteur potentiel, un dossier de diagnostics immobiliers. Pour l’avoir, il vous suffit de contacter un diagnostiqueur certifié RGE. Ce dernier réalisera les diagnostics techniques obligatoires. Au besoin, vous pourrez aussi engager les travaux de rénovation de petite envergure afin de mettre en vente une maison conforme aux normes, notamment énergétiques, requises.

Pour la mise en vente proprement dite d’une maison en indivision, le mieux est de mandater un agent immobilier. Le professionnel vous accompagnera depuis la publication de l’annonce de vente, jusqu’à la signature de la promesse de vente. Cela passe donc par les visites et les formalités administratives à prendre en compte pour valider l’accord de vente.