Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le diagnostic des risques et pollutions immobiliers
Au cours de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier, vous avez sans doute entendu parler du diagnostic des risques et pollutions immobiliers. Ce diagnostic, connu sous le nom d'ERP (État des Risques et Pollutions), est devenu un élément incontournable lors de toute transaction immobilière. Pourtant, sa signification, son importance et sa portée restent souvent floues pour de nombreux acheteurs et vendeurs. C'est pourquoi nous avons décidé d'éclaircir cette notion pour vous.
Qu'est-ce que le diagnostic des risques et pollutions immobiliers ?
Par définition, le diagnostic des risques et pollutions immobiliers, ou ERP, est un document informatif qui renseigne sur les différents risques potentiels associés à un bien immobilier mis en vente ou en location. Ces risques peuvent être de nature diverse : naturels (inondations, tremblements de terre, avalanches...), technologiques (proximité d'une usine dangeureuse par exemple), miniers, ou encore liés à la pollution des sols. Ces informations sont essentielles pour l'acheteur, lui permettant de prendre une décision éclairée concernant l'achat du bien.
Éclaircissement sur les sinistres passés
L'ERP ne se contente pas d'informer sur les risques en cours. Il doit également mentionner les sinistres passés liés à des catastrophes naturelles ou technologiques ayant donné lieu à une indemnisation. Cette obligation permet à l'acquéreur d'avoir une vision complète de l'historique du bien, hors des incidents dits "classiques" tels que les incendies ou dégâts des eaux.
De ERNMT à ERP, l'évolution du nom du diagnostic
Si vous vous intéressez à l'immobilier depuis un certain temps, vous avez peut-être remarqué que le nom de ce diagnostic a changé à plusieurs reprises. Initialement appelé ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), il est devenu ESRIS (État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols) avant de prendre son nom actuel d'ERP. Ces changements de nomination sont le reflet des évolutions des risques pris en compte par le diagnostic.
Les lois qui régissent le diagnostic des risques et pollutions immobiliers
La mise en place du diagnostic des risques et pollutions immobiliers est le résultat d'une loi du 30 juillet 2003, ayant pour but la prévention des risques technologiques et naturels et la réparation des dommages. Depuis 2006, ce diagnostic est obligatoire lors de toute vente de bien immobilier. Il fait partie du Code de l'environnement, plus précisément de l'article L125-5 ainsi que des articles R125-23 à R125-25.
L'importance de l'ERP pour l'acheteur et le vendeur
L'ERP est un document d'une grande importance, tant pour l'acheteur que pour le vendeur. En effet, il joue un rôle clé dans la transaction immobilière, en permettant une meilleure transparence et en garantissant la sécurité de chacune des parties.
L'ERP, une mine d'informations pour l'acheteur
Pour l'acheteur, l'ERP représente une source d'informations inestimable. Grâce à ce document, il a une vue d'ensemble des risques liés au bien qu'il envisage d'acquérir. Il peut ainsi prendre sa décision en toute connaissance de cause, en tenant compte non seulement de la localisation du bien, mais aussi des contraintes et obligations potentielles en termes de travaux ou de mesures de prévention.
L'ERP, une protection pour le vendeur
Pour le vendeur, l'ERP est une garantie de protection légale. En effet, en fournissant un ERP à l'acheteur, le vendeur se prémunit contre d'éventuelles réclamations ultérieures. Par exemple, si un risque identifié dans l'ERP se concrétise après la vente (une inondation par exemple), l'acheteur ne pourra pas se retourner contre le vendeur, puisqu'il avait été informé de ce risque avant l'achat.
Comprendre quand l'ERP est obligatoire
L'ERP est obligatoire pour toute vente immobilière, qu'il s'agisse d'un logement, d'une dépendance comme une cave ou un emplacement de stationnement, d'un local commercial, professionnel, industriel, artisanal ou d'un entrepôt, ou encore d'un terrain, constructible ou non. Il est également requis lors de la mise en location d'un bien immobilier.
Quand fournir l'ERP : points clefs pour l'acquéreur
Le vendeur doit remettre un ERP valide (datant de moins de six mois) à l'acheteur lors de la première visite du bien. Cet ERP doit également être inclus dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, au compromis de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Une mention doit également être ajoutée à toute annonce de vente d'un bien immobilier, précisant comment accéder aux informations relatives aux risques naturels et technologiques.
Les conséquences de l'absence d'ERP lors d'une vente
Si un ERP n'est pas fourni lors d'une vente, l'acheteur peut demander la résolution du contrat, c'est-à-dire l'annulation rétroactive de la vente (avec restitution du prix), ou une diminution du prix de vente. Ces sanctions sont donc lourdes pour le vendeur, soulignant une fois de plus l'importance de l'ERP dans une transaction immobilière.
L'évolution du contenu de l'ERP en 2023
Le contenu de l'ERP a évolué au fil des années, pour assurer une information toujours plus complète. Ainsi, l'ERP de 2023 indique non seulement les risques naturels, miniers et technologiques pouvant peser sur le bien, mais aussi le niveau de sismicité, le potentiel radon et la pollution des sols. Il indique également si le bien est situé dans un ou plusieurs périmètres à risques, et si des travaux prescrits par un plan de prévention des risques ont été réalisés.
Tout ce que vous devez savoir pour obtenir un ERP
La réalisation de l'ERP peut être effectuée par un diagnostiqueur certifié ou par le vendeur lui-même. Cependant, faire appel à un professionnel présente de nombreux avantages, notamment en termes de gain de temps et de sécurité.
Qui est responsable de la réalisation du diagnostic ERP ?
Le vendeur a la possibilité de réaliser lui-même l'ERP, à condition de disposer des informations nécessaires. Cependant, il est généralement préférable de faire appel à un diagnostiqueur certifié, qui pourra réaliser l'ERP de manière plus efficace et fiable. De plus, en cas de litige suite à une erreur dans le diagnostic, le diagnostiqueur professionnel bénéficie d'une assurance permettant d'indemniser le vendeur.
Les étapes pour réaliser un diagnostic ERP
La réalisation d'un diagnostic ERP nécessite une certaine méthodologie. Le diagnostiqueur doit d'abord recueillir les informations nécessaires sur la commune où se trouve le bien, puis déterminer si le bien est situé dans un ou plusieurs périmètres à risques. Enfin, il doit indiquer si des travaux prescrits par un plan de prévention des risques ont été réalisés.
Où trouver un ERP ?
Vous pouvez obtenir un ERP auprès d'un diagnostiqueur certifié. N'hésitez pas à demander plusieurs devis pour choisir le professionnel qui vous convient le mieux. Il est également possible d'obtenir un ERP en ligne ou en mairie, sous-préfecture ou préfecture, mais ces options nécessitent un investissement en temps et en effort de votre part.
Combien coûte le diagnostic ERP ?
Le coût d'un diagnostic ERP réalisé par un professionnel se situe généralement entre 30 et 50€. Ce coût est pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier.
Où trouver un diagnostic ERP gratuit en ligne ?
Il est possible d'obtenir un diagnostic ERP gratuit en ligne, grâce à certains sites internet tels que le site de la préfecture ou le site errial.georisques.gouv.fr. Ces sites mettent à disposition les informations nécessaires pour remplir l'ERP, ainsi que le formulaire réglementaire. Cependant, cette option demande un certain investissement en temps et peut s'avérer fastidieuse. Il est souvent préférable de faire appel à un diagnostiqueur.
Combien de temps est valable un ERP ?
L'ERP a une durée de validité de six mois. Autrement dit, il doit dater de moins de six mois au moment du compromis de vente et de l'acte définitif. Si votre ERP expire pendant le processus de vente, vous devrez le refaire. Heureusement, la plupart des diagnostiqueurs rééditent gratuitement l'ERP pendant un an.
