Une Chute des prix immobiliers de 20% en 2023 ! Pouvons-nous l'anticiper ?
Le marché immobilier est un mécanisme complexe, influencé par une multitude de facteurs interdépendants. En 2023, alors que nous regardons vers l'avenir, la question se pose : sommes-nous à l'aube d'une baisse significative des prix de l'immobilier ? Pour répondre à cette énigme, examinons les dynamiques actuelles du marché, les tendances des acheteurs et les facteurs potentiels de résistance.
Les mécanismes actuels qui facilitent une réduction des prix immobiliers
Quels sont les processus en cours qui peuvent conduire à un déclin des prix immobiliers ? Trois éléments clés méritent notre attention : l'impact des taux d'intérêt en hausse, la situation de la capacité d'emprunt et les groupes démographiques exclus du crédit immobilier.
L'impact de l'escalade des taux d'intérêt
La première force motrice est l'augmentation significative des taux d'intérêt. Passant de 1,5% à 3,8%, cette augmentation a engendré une diminution de la capacité d'emprunt des acheteurs et, par conséquent, a limité leur pouvoir d'achat immobilier. Cette hausse des taux d'intérêt entraîne une tension à la baisse sur les prix immobiliers.
En effet, une hausse de 2,3 points de pourcentage a un impact considérable sur le montant que les acheteurs peuvent emprunter. Prenez l'exemple d'un acheteur avec un revenu mensuel de 3 000€ qui prévoit de contracter un prêt immobilier sur 20 ans. Avec un taux d'intérêt de 1,5%, il pourrait emprunter environ 218 000€. Cependant, avec un taux d'intérêt de 3,8%, sa capacité d'emprunt serait réduite à environ 172 000€. C'est une diminution d'environ 21%, ce qui réduit les options d'achat et exerce une pression à la baisse sur les prix immobiliers.
La réalité de la diminution de la capacité d'emprunt
La situation actuelle voit la capacité d'emprunt des acheteurs fondre comme neige au soleil. Toutefois, il convient de nuancer cette réalité. Seuls les primo-accédants, qui empruntent actuellement la majorité du montant de leur achat, sont directement touchés par la hausse des taux de crédit. Pour la majorité des acheteurs, qui sont déjà propriétaires et n'ont besoin d'emprunter qu'une faible part de leur nouvel achat, l'impact est moindre.
Les groupes démographiques à la marge du crédit immobilier
En outre, les conditions d'accès au marché immobilier sont devenues plus strictes. Les banques exigent désormais un apport personnel d'au moins 20% du prix du bien. Cette condition exclut une bonne partie des primo-accédants du marché. Par ailleurs, les critères de calcul du taux d'endettement sont désormais plus défavorables aux investisseurs, ce qui limite également leur participation sur le marché immobilier. Cette situation contribue à l'atténuation de la demande et, par conséquent, exerce une pression à la baisse sur les prix.
L'influence des comportements d'achat sur les prix immobiliers
En plus des facteurs liés au crédit, le comportement des acheteurs joue un rôle crucial dans l'évolution des prix immobiliers.
L'effet de l'attentisme des consommateurs sur le marché immobilier
Les acheteurs potentiels, en prévision d'une baisse future des prix, sont de plus en plus nombreux à adopter une attitude d'attente. Pourquoi précipiter un achat aujourd'hui si on peut économiser des milliers d'euros en attendant quelques mois ? Cette mentalité freine la demande et, par conséquent, a un impact sur les prix immobiliers.
Par exemple, prenons une ville où le prix moyen au mètre carré est de 5 000€. Si les prix baissent de 5%, cela représente une réduction de 250€ par mètre carré. Pour un appartement de 80 m², cela équivaut à une économie de 20 000€ sur le prix d'achat. C'est une perspective séduisante qui incite certains acheteurs à retarder leur décision d'achat.
Cependant, cette situation pourrait évoluer. Les taux d'intérêt sont sur une trajectoire ascendante. Emprunter dans quelques mois sera plus coûteux qu'aujourd'hui. Les acheteurs qui ont besoin d'un crédit feraient donc mieux d'acheter aujourd'hui avec des taux à 3,8%, plutôt qu'en 2024 avec des taux à 5%.
Les forces en jeu pour une possible remontée des prix
Alors que nous avons examiné les facteurs pouvant faire baisser les prix immobiliers, il existe des forces contraires. Deux principaux éléments pourraient contrer cette dynamique descendante : le manque d'offre immobilière et l'impact de l'augmentation des salaires.
La rareté de l'offre immobilière
Le manque d'offre a largement contribué à faire monter les prix au cours des dernières décennies. Cette pénurie n'est pas prête de se résorber, car la construction est actuellement au plus bas. La situation de l'immobilier neuf est même plus préoccupante que celle de l'ancien. Non seulement les difficultés de financement affectent la construction (l'immobilier neuf a traditionnellement une part importante d'investisseurs), mais le coût des matériaux augmente également, et les terrains se font de plus en plus rares.
L'impact d'une augmentation de salaires sur l'immobilier
L'inflation entraîne des ajustements de salaires pour compenser la hausse des prix. Par exemple, le SMIC net est passé de 1 269€ en janvier 2022 à 1 383€ au 1er mai 2023, soit une augmentation de 9% en un an et demi. Dans un contexte de difficultés de recrutement, cette tendance à la hausse des salaires semble se généraliser. Et une hausse des salaires entraîne mécaniquement une augmentation de la capacité d'emprunt.
Par exemple, un couple au SMIC pouvait emprunter 184 000€ en janvier 2022. En juin 2023, cette même capacité d'emprunt est passée à 162 000€. La hausse du SMIC ne compense pas totalement la hausse des taux, mais elle l'atténue, puisque leur capacité d'emprunt n'a pas diminué de 19%, mais de 12%.
Les scénarios potentiels pour l'évolution des prix immobiliers en 2023
Compte tenu de ces différents facteurs, comment peut-on s'attendre à ce que les prix immobiliers évoluent ?
L'hypothèse d'une baisse progressive des prix
La hausse des taux d'emprunt est une réalité, mais elle n'affecte pas tous les acheteurs et elle est en partie compensée par la hausse des salaires. Par ailleurs, le marché continue de souffrir d'un manque d'offres. Par conséquent, il est probable que les prix continueront de baisser, au moins jusqu'en 2024, mais cette baisse pourrait être modérée. On peut envisager une baisse de 2 à 3% des prix immobiliers en 2023, et peut-être une baisse similaire l'année suivante.
La diversité des situations en fonction des zones géographiques
Il est essentiel de comprendre que l'impact de ces dynamiques varie en fonction des zones géographiques. Certaines populations sont beaucoup plus touchées que d'autres par les difficultés de financement. Par exemple, les primo-accédants et les investisseurs sont particulièrement affectés. Certaines zones, comme les villes touristiques où les acheteurs ont généralement déjà un certain capital immobilier, ou les villes où les prix restent relativement abordables, sont donc relativement épargnées.
En revanche, les métropoles à prix élevés, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, sont actuellement les plus touchées. Cela est également dû au développement du télétravail, qui a permis à un nombre croissant d'acheteurs de s'installer ailleurs. Cependant, ce phénomène semble avoir atteint son pic et devrait se stabiliser.
La dualité du marché immobilier : dynamique urbaine vs rurale
Enfin, il est important de comprendre que les prix moyens masquent d'importantes disparités en fonction des types de biens. Par exemple, les logements énergivores sont susceptibles de subir une décote plus importante. En effet, les objectifs de rénovation énergétique sont très élevés : il faudrait rénover environ un million de biens par an pour les atteindre ! Il est évident que ces objectifs ne seront pas atteints, mais la pression risque tout de même de s'accroître sur les propriétaires.
La rénovation énergétique reste complexe à mettre en œuvre, et de plus en plus de propriétaires pourraient choisir de vendre leur bien, rencontrer des difficultés à trouver un acheteur, et devoir appliquer une décote équivalente au montant des travaux nécessaires. En moyenne, une rénovation globale coûte environ 50 000€. Sur un bien d'une valeur de 300 000€, cela représente une décote de 16,7% ! Cependant, ce phénomène devrait se dérouler sur plusieurs années.
En somme, il est clair que de nombreuses forces sont en jeu dans l'évolution des prix immobiliers. Et si une éventuelle baisse des prix est possible, elle sera probablement modérée et inégale en fonction des zones géographiques et des types de biens. Dans tous les cas, la vigilance reste de mise pour tous les acteurs du marché immobilier.
