VEFA : définition, fonctionnement, pièges à éviter

Lorsque vous optez pour l’achat d’un logement immobilier neuf, la vente en état futur d’achèvement (VEFA) est l’une des premières propositions auxquelles vous assistez. Une offre débordante en avantage, mais non agréable lorsque les normes ne sont pas respectées. Qu’est-ce que VEFA ? Comment fonctionne-t-elle et quels sont les pièges à éviter ?

Que veut dire VEFA ?

L’appellation VEFA veut simplement dire «  vente en état futur d’achèvement ». Certaines personnes l’appellent immobilier neuf. Quel que soit le nom par lequel elle est désignée, elle est accessible à toute personne désirant l’employer. Que vous soyez investisseur et souhaitez mettre en location votre logement dans le but de restreindre l'impôt, l’adoption de la VEFA est possible.

Il en est de même pour un accédant à la propriété. La VEFA est applicable à autant à l’achat d’une nouvelle maison qu’à celui d’un appartement neuf. Les articles L 261-1 du code de la construction régissent la vente en état futur d’achèvement. En effet, l’investisseur immobilier investit dans l’achat d’un terrain et dépose un permis de construire à la mairie de sa région. Cela l’oblige à collaborer avec divers agents immobilier. Notamment :

• Le paysagiste ;
• L’architecte ;
• Le maitre d’œuvre.

La collaboration avec tous ces experts lui permet d’acquérir un logement sui respecte les normes règlementaires. Dès l’achèvement du projet, le nouveau logement peut être mis en vente. 

Le contrat de réservation VEFA

Avant d’accéder à un logement VEFA dans le domaine immobilier, vous devez procéder à la signature d’un contrat de réservation. Le contrat en question stipule que vous désirez acheter un bien immobilier. De ce fait, aucune autre personne intéressée par ce même bien immobilier ne peut y accéder à cause du contrat de réservation établit.

En plus de l’élaboration d’un contrat, vous devez effectuer un versement comme dépôt de garantie. Il va être placé sur un compte séquestre. Si la construction n’excède pas une année, le tarif du versement est de 5 % de coût de vente. Lorsqu’elle va au-delà d’un an, alors le taux baisse de 2 % en fonction du prix de vente.

 Une fois la signature du contrat effectuée, le client, l’acquéreur du bien immobilier a droit à dix jours de réflexion. Après les dix jours, le contrat devient irréversible. S’il ne veut pas continuer et le fait savoir durant les jours de réflexion, le contrat de réservation est annulé et il a le droit de reprendre le dépôt de garantie. 

Quelles sont les garanties relatives à une vente VEFA

Dans le but d’assurer la protection du potentiel acquéreur, le promoteur doit procéder à certaines démarches très importantes liées aux garanties. Il s’agit entre autre de :

• La souscription de la garantie parfait achèvement qui protège l’investisseur en immobilier ;
• La souscription à la garantie biennale qui couvre l’acheteur durant deux ans ;
• La souscription à la garantie décennale assurant la couverture de l’investisseur pour une période de dix ans ;
• La souscription de la garantie dommage qui va se charger de régler les dommages constatés dans le bien immobilier acquérir.

Avant que l’acheteur ne signe le contrat dans le cadre d’un achat en VEFA, le notaire doit vérifier si tout est vrai et disponible chez le promoteur.

VEFA : comment ça fonctionne ?

La mise en vente d’un neuf logement en VEFA débute avant même qu’il ne soit construit. Il suffit que l’investisseur touche à une part de la réservation comme le dépôt de garantie et le projet peut démarrer. L’opérateur continu la poursuite de l’opération de vente en état futur d’achèvement jusqu’à ce que le logement soit entièrement construit. Cela permet d’enregistrer de nouveaux acheteurs pour acquisitions des lots encore disponibles.

Ainsi, jusqu’à ce que tous les travaux ne soient terminés, l’achat du lot est toujours possible. Il faut noter que le principe de vente et d’achat ne change pas quelle que soit la période durant laquelle elle a lieu. Vous pouvez procéder à l’achat de vente en état futur d’achèvement en début ou en fin de période. L’essentiel est de respecter les normes du contrat de réservation.

Grâce à la représentation d’une maquette 3D, les personnes intéressées par l’offre peuvent se présenter pour accéder au contrat de vente ou d’achat. La 3D donne aux clients une image de ce que sera le logement à la fin de construction. Ainsi, pour tout projet immobilier en VEFA le 3D s’avère important pour l’élaboration d’un contrat durable.

Les pièges à éviter lors d’un achat de logement en VEFA

Lors d’un achat de logement en VEFA, vous devez veiller à ne pas commettre certaines erreurs nuisibles. L’acquisition d’un bien immobilier dans les mauvaises conditions ne vous garantit rien de positive.

La garantie de remboursement

Dans le projet de vente en état futur d’achèvement, vous devez être attentif et sur le plan juridique. Il faut que le notaire se charge de vérifier si l’opérateur propose un dépôt de garantie. Il faut aussi qu’il contrôle les garanties financières.

La fixation du prix et le contenu du contrat

Les annonces et la présentation du VEFA pour la vente en état d’achèvement ne doivent pas trop vous emporter au point où vous ignorez la lecture du contrat. Vous devez être au courant de ce que le prix fixé implique. Les prix varient entre un bien immobilier brut et un bien immobilier équipé. Aussi petites que peuvent être les options, elles peuvent occasionner la hausse du prix. Il faut aussi veiller au type de dépôt de garantie proposé.

Négligence sur les retards

Vous devez vous munir de la somme nécessaire pour recevoir le bien immobilier en retard. C’est une mesure préventive. Il peut arriver que le promoteur ne soit pas encore en possession de son permis de construire lors de la signature du contrat de réservation. Cela peut occasionner la modification des plans de construction du logement.  Vous devez savoir que c’est uniquement un acte attesté devant le notaire qui vous engage avec le promoteur. En d’autres termes, attentez-vous aux retards. Si possible la suppression du projet de construction.

Ne pas s’informer sur le promoteur

C’est une erreur très grave. Quelle que soit la pression à laquelle vous êtes soumis, prenez le temps de bien vous renseigner sur le promoteur avant de vous engager. Pour vous faciliter la tâche, procéder à la vérification de l’e-réputation du promoteur. Plusieurs autres pistes peuvent vous aider.

Ne pas vérifier le bien à la livraison

La dernière erreur à éviter est celle commise par la majorité pendant la livraison. Assurez-vous donc que le bien immobilier qui vous est livré correspond parfaitement à celui mentionné dans l’immobilier. C’est après la réception du bien que les garanties sont appliquées.