Combien de loyers impayés avant l'expulsion ? Explications

Comme le prévoit la législation, le propriétaire a le droit d’expulsion sur un locataire qui n’honore pas le paiement de son loyer. La loi impose aux propriétaires de bâtiment d’être clairs sur tout ce qui concerne la mise à disposition de leurs biens. C’est ce qui leur donne le pouvoir mettre dehors les occupants qui ne respectent pas leur engagement. Cependant, combien de loyers impayés faut-il pour expulser un locataire ?

Ce qu’il faut savoir

En règle générale, comme le stipule la loi, le locataire doit veiller au paiement régulier de son loyer sans enfreindre la date de paiement. Il doit en plus tenir compte du délai de paiement fixé dans son bail de location. Néanmoins, la majorité des locataires ne respecte pas ce règlement bien qu’il soit légal. Dans ce genre de situation, le propriétaire a d’une part le droit de demander légitimement le payement des loyers impayés.

D’autre part, lancer la procédure d’expulsion du locataire. Il faut toutefois noter qu’il est impossible d’enclencher une procédure d’expulsion du locataire dès le premier loyer impayé. Il existe néanmoins une alternative moins couteuse pouvant vous aider : La procédure à l’amiable.

Si malgré cela le locataire n’honore pas son engagement en payant son loyer, le tribunal peut intervenir en prononçant un avis d’expulsion du locataire. Par ailleurs, vous devez savoir que la procédure d’expulsion pour loyers est une longue démarche qui aboutit à l’expulsion un an. Elle va parfois à trois ans en cas de report.

Combien de loyers impayés avant l’expulsion ?

La mise en œuvre d’une procédure d’expulsion pour loyer impayé est une démarche délicate. Elle dure entre 12 et 24 mois sans tenir compte de la pause hivernale et d’autres délais. En plus, c’est une procédure onéreuse dont le montant varie entre 3 000 et 5 000 euros. Une somme à verser par le proprio. De ce fait, le nombre de loyers impayés avant l’expulsion varie en fonction des différentes étapes d’expulsion. Ainsi, le propriétaire peut procéder à l’expulsion pour loyers impayés :

• Un mois, suite à l’essai d’arrangement à l’amiable avec le locataire ;
• Deux mois, après avoir délivré un commandement de loyers impayés ;
• Deux à six mois, suite à l’assignation en justice ;
• Six mois, voire trois ans après le passage devant le tribunal qui aboutit au jugement de résiliation du bail et de l’expulsion du locataire.

Si malgré toutes ces diverses procédures d’expulsion, le locataire ne veut toujours pas déserter les locaux, l’huissier en charge de l’affaire peut lancer à nouveau un essai d’expulsion.  Cela est susceptible de durer huit mois.

Que faire en cas de résistance ?

Lorsqu’après les relances, le locataire ne semble pas vouloir respecter son engagement, il y a des stratégies à adopter.

Déclencher une procédure à l’amiable

Certes, vous ne pouvez pas procéder à l’expulsion de votre locataire dès le premier loyer impayé. Toutefois, vous devez faire quelque chose le plus vite possible. Peu importe la stratégie établie pour garantir votre revenu locatif, vous devez agir à partir du 1er loyer impayé. Puisque la procédure d’expulsion est couteuse et nécessite beaucoup de temps, il est recommandé de d’enclencher une procédure d’expulsion à l’amiable. Pour cela, il faut agir de la façon suivante :

Relancer le locataire en lui envoyant une lettre par courrier

La première chose que vous devez faire après constat de loyer impayé est d’entrer en contact avec votre locataire. Pour cela, vous avez d’une part la possibilité de le contacter par téléphone ou de lui rendre une petite visite. Cela vous permet de connaitre les vraies raisons de loyer impayé et des dispositions à prendre.

Cependant, la discussion se révèle parfois insuffisante. D’où l’importance de la lettre de relance. Vous devez l’envoyer 15 jours après le délai de paiement fixé dans le bail tout en prenant soins de garder sur vous une copie. Il est possible qu’après cela, il demande une échéance supplémentaire.

Adresser une lettre de mise à demeure

Si après avoir envoyé la lettre de relance, vous n’obtenez aucun retour, il faut passer à l’étape suivante. Transmettez à votre locataire une lettre de mise à demeure avec mention « accusé de réception ». Cette procédure d’expulsion à l’amiable peut vous servir de preuve devant le tribunal si le problème de loyer impayé persiste. C’est toutefois une option facultative.

Recourir à la garantie loyer impayé du locataire

Toujours dans le but d’obtenir satisfaction, dans la mesure où les premières tentatives n’aboutissent pas, vous pouvez vous tourner vers le garant de votre locataire. S’il en possède bien sûr. Vous avez également la possibilité de faire une déclaration de sinistre à la garantie de loyer impayé. Cette procédure d’expulsion n’est pas facile comme les premières.  

Recourir à la caution solidaire du locataire

Si le locataire n’a souscrit à aucune assurance loyers impayés, vous pouvez procéder à la réclamation de caution. Vous pouvez le faire auprès d’une connaissance du locataire, un organisme ou une banque. Cela doit être une action solidaire. Ainsi, en tant que bailleur, vous n’êtes pas obligé de relancer votre locataire avant d’entamer cette procédure. Il faut noter que cette méthode n’est valable qu’à partir du deuxième mois.

Engager un conciliateur de justice

Lorsqu’en dépit de toutes ces démarches à l’amiable le locataire ne faire aucun effort, faites appel à un conciliateur de justice. Ce dernier servira d’intermédiaire entre vous. Il peut facilement débloquer la situation et de ce fait trouver un accord entre le locataire et vous afin d’accéder au payement.

La procédure d’expulsion du locataire

Il est recommandé de ne pas se renseigner sur combien de loyers impayés faut-il pour risquer l’expulsion. À cette étape, seule l’assurance loyers impayés peut secourir le locataire. La procédure d’expulsion n’est pas non plus simple à faire.

Délivrer un commandement de payer

C’est un délai fixé selon l’article 24 de la loi du six juillet. Lorsque le locataire ne respecte pas cette échéance, vous avez le droit de contacter un huissier ou un commissaire de justice. Le commandement de payer doit prendre les sommes que doit le locataire. Il a un délai de deux mois pour se mettre en règle.

Procéder à la résolution de bail locatif

La procédure de résiliation se déroule en deux étapes. La résiliation du bail de location en présence de clause résolutoire et la résiliation judiciaire en l’absence d’une clause résolutoire. Pour la résiliation du bail de location en présence de clause résolutoire. La plupart des contrats de location possède une clause résolutoire.

Selon la clause résolutoire, en cas de loyer impayés, le bail locatif d’habitation doit être automatiquement résilié. Toutefois, le bailleur doit veiller au respect de deux procédures, l’instance compétente et la signification du commandement. En absence de contrat, le locataire n’est pas obligé de délivrer un commandement de payer.

Saisie du tribunal judiciaire

Deux mois après la signification de commandement de payer, vous pouvez saisir l’instance compétente par assignation. L’huissier va remettre l’assignation à la préfecture de résidence du créancier et au locataire.