Comment savoir si un terrain agricole est constructible ?

La construction d’un bien immobilier se fait en plusieurs étapes. La première, c’est de s’assurer que l’espace prévu pour la maison est bien adapté. Cela dit, si vous avez un terrain agricole, plusieurs éléments vous permettront de savoir s’il est constructible ou non. Plus de détails ici !

Les éléments à considérer pour savoir si un terrain agricole est constructible

Le premier élément à considérer pour savoir si un terrain agricole est constructible ou non, c’est la réglementation. En effet, il est important de considérer les règles d’urbanisme locales. Vous saurez alors s’il est possible ou non de construire une maison sur un terrain agricole dans une telle zone. 

De façon générale, les données concernant la constructibilité d’un terrain s’étendent à l’échelle communale. N’hésitez donc pas à consulter le PLU (plan local d’urbanisme), le certificat d’urbanisme et le cadastre, pour votre analyse. Pour aller plus loin, le PLU vous permet même de savoir comment rendre un terrain agricole (ou non) constructible. L’avantage, c’est que vous aurez une réponse instantanée en consultant ces documents. 

L’autre étape pour vérifier la constructibilité d’un terrain agricole, c’est de rechercher la réponse dans des archives et les bases de données établies. Dans la majorité des cas, ces données sont établies à l’échelle locale. À ce niveau, il faut préciser qu’un terrain constructible sur une période peut ne pas l’être sur une autre, et vice-versa. 

En clair, la constructibilité d’un terrain (agricole ou non) n’est pas immuable. Son évolution dépend des réformes territoriales entreprises par les autorités et de la communauté elle-même. 

Les modalités de construction d’un terrain agricole

Les documents d’urbanisme prévoient en général, deux dimensions distinctes liées à la constructibilité d’une parcelle ou non. Il faudra donc considérer en amont, la destination des sols. Concrètement, il est question de déterminer si le projet de construction s’adapte véritablement au sol, notamment le terrain agricole. 

Il faudra pour cela consulter le PLU et le SCoT (Schéma de cohérence territoriale). En effet, il existe au total 20 destinations pour les sols constructibles et 20 sous-destinations pour les sols limitatifs. Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 précise par ailleurs cinq grandes destinations des sols. 

Ils peuvent servir à abriter une habitation, un commerce et des activités de service. Un sol peut aussi servir à une exploitation agricole et forestière, aux équipements d’intérêts collectifs et services publics. D’autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires peuvent également constituer la destination d’un sol. 

Notez toutefois qu’à l’instar de la constructibilité d’un terrain, la destination des sols n’est pas définitive. Les instances locales (communales) peuvent décider de changer la destination du sol ou non. Les règles et modalités de construction parcellaire doivent aussi être prises en compte pour votre étude de constructibilité. 

Ces dispositions sont également prévues dans les documents d’urbanisme. De façon précise, les règles et modalités de construction renseignent sur les sortes de maisons autorisées sur le terrain en question. 

Ces règles sont prévues dans les textes législatifs et réglementaires, et sont applicables à tous. En vous référant à ces deux dimensions, vous saurez s’il est possible ou non de construire sur un terrain agricole dans la localité ciblée. Mieux, vous saurez exactement la nature (le type) de maison autorisée et sa destination. 

Vérifier la constructibilité d’un terrain agricole : les démarches

Que vous soyez déjà propriétaire du champ ou que cela soit encore en projet, les démarches de vérification de sa constructibilité sont identiques. Vous devez consulter trois documents : le PLU, le certificat d’urbanisme et le cadastre. 

Le PLU

Le PLU est le premier document à considérer pour votre étude. Il contient idéalement l'ensemble des zones de la commune et les détails qui s’y rattachent. Il vous suffira alors de localiser le terrain agricole devant abriter le projet de construction pour avoir les informations recherchées. 

On compte généralement quatre zones dans un PLU. Elles sont chacune, constituées de plusieurs petites zones. On distingue de façon concrète les zones : 

• urbaines,
• à urbaniser,
• agricoles,
• naturelles et forestières.

Si vous avez un terrain agricole, il y a de fortes chances, qu’il soit dans les zones agricoles. Ici, la constructibilité est réservée à des bâtiments destinés à servir à une activité agricole. Toutefois, la maison peut aussi servir de logement pour l’exploitant agricole. 

Par ailleurs, à défaut du PLU, vous pouvez très bien vous en tenir à la carte communale pour cette étude de constructibilité. Bien entendu, les règles d’urbanisme dans la commune sont toujours à prioriser. 

Le certificat d’urbanisme

Le PLU vous permet de localiser de façon concrète le terrain agricole dans la zone correspondante. Cependant, c’est le certificat d’urbanisme qui aide à déterminer de manière claire, le caractère constructible du terrain. Dans ce document, vous aurez une reprise des règles liées aux terrains (agricoles ou non) comme il est prévu à travers le zonage du PLU. Vous aurez alors affaire à deux différentes sortes de certificats d’urbanisme. 

Le premier, c’est le CU d’information. On y retrouve les règles d’urbanisme applicables au terrain, les limites administratives liées au droit de propriété et les taxes d’urbanisme qui y sont rattachées. Ce certificat d’information est valable sur 18 mois et la mairie peut répondre à votre demande pour son obtention dans un délai d’un mois. Pour la demande, il vous suffit de remplir le formulaire Cerfa n° 13410 04. 

La deuxième sorte de certificat d’urbanisme est celle opérationnelle. C’est ici que sont définis les raccordements de réseaux disponibles sur le terrain. Lorsque vous soumettez donc votre projet de construction, le CU opérationnel vous renseigne donc si le terrain peut servir à sa réalisation. 

Mieux, vous aurez une idée sur les équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus sur le terrain. L’état de ces équipements est également prévu dans le document. Pour déposer la demande de CU opérationnel, il vous suffit de remplir le formulaire Cerfa n° 13410*04. La mairie dispose alors d’un délai de 2 mois pour apporter une réponse à votre requête. Ensuite, le document délivré restera valable sur 18 mois.

Le cadastre

Le numéro de cadastre est propre à chaque terrain. Il correspond au numéro de la parcelle agricole sur le PLU. Il s’agit donc d’un autre document à consulter pour savoir si le terrain est constructible ou non. En demandant un relevé cadastral, vous serez donc renseigné sur les limites du terrain et pourrez confirmer la zone dans laquelle il se situe. 

Vous pouvez vous rendre à la mairie pour demander le relevé cadastral ou consulter le site internet de celle-ci pour l’avoir. Enfin, vous pouvez faire votre demande sur le site internet cadastre.gouv.fr.