Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans apport ?

Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans un apport. D’ailleurs, le taux de prêts immobiliers accordés par les banques sans apport est estimé à 60 %. Toutefois, pour profiter de cet avantage pour le financement de votre projet immobilier, il faudra respecter certaines conditions et constituer un dossier de demande de prêt solide. Entre autres, vous devez fournir au prêteur, des preuves de la rentabilité de votre projet, et ce, en tenant compte des charges et des dispositifs de défiscalisation disponibles. Vous souhaitez en apprendre davantage sur la possibilité d’investir dans l’immobilier sans apport. Lisez ce guide ! 

Importance de l’apport personnel pour une demande de prêt

Il est d’usage que les banques prêteuses demandent un apport personnel pour valider l’octroi de prêt immobilier. C’est une condition importante pour bénéficier d’un financement pour votre projet. De façon générale, l’apport personnel exigible par le prêteur représente 10 % du montant total du crédit demandé. 

Cette somme servira à couvrir les frais annexes liés à l’opération. Il s’agit notamment des frais de notaire et des frais de garantie de prêt. En clair, l’apport personnel couvrira les mensualités de remboursement du prêt immobilier en cas de manquement. 

La bonne nouvelle, c’est que l’apport personnel n’est pas indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Cela est d’ailleurs à l’avantage de certains types d’emprunteurs, spécifiquement ceux qui ont des revenus non réguliers. Certes, il n’existe pas une règle figée pour bénéficier d’un crédit immobilier, mais la qualité du dossier et l’institution de prêt sollicitée seront déterminantes. 

De même, l’intervention d’un courtier immobilier sera très utile pour l’aboutissement de votre demande de prêt immobilier sans apport. Le professionnel est un intermédiaire de référence qui vous accompagnera durant tout le processus de recherche de financement jusqu’à l’obtention de votre prêt immobilier sans apport. 

Crédit immobilier sans apport : pour qui ? 

Vous pouvez demander un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif ou pour l’achat d’un logement neuf. Que vous soyez un investissement expérimenté dans le secteur de l’immobilier ou que vous soyez à vos débuts, vous pouvez solliciter un emprunt sans apport pour votre projet. Cependant, la banque sera plus confiante pour ce qui est de la demande d’un professionnel ou d’un investisseur immobilier expérimenté. 

Notez qu’il n’est pas indispensable d’être propriétaire de votre résidence principale pour prétendre à un tel prêt sans apport. Toutefois, cela peut être un facteur déterminant pour la décision de la banque prêteuse. Cela peut représenter une garantie intéressante pour celle-ci. Elle servira alors d’hypothèque ou d’IPPD (inscription en privilège du prêteur de denier).

Outre le fait d’être propriétaire d’une résidence principale, proposer des garanties complémentaires solides à la banque peut s’avérer utile. Cela rassure l’institution prêteuse quant à votre solvabilité. Votre capacité d’endettement sera aussi à prendre en compte pour vous octroyer un crédit immobilier sans apport. Vos revenus seront donc pris en compte pour la somme que vous recevrez en guise de prêt. 

Conditions pour bénéficier d’un financement sans apport pour investir dans l’immobilier

Investir dans le secteur immobilier présente de nombreux avantages certes, mais il faudrait en amont disposer de ressources nécessaires pour l’investissement. C’est là que le financement sans apport tient toute sa place. Vous profiterez de ce type de crédit en respectant plusieurs conditions.

La zone géographique ciblée

Pour convaincre la banque à vous faire un prêt immobilier sans apport, vous devrez donner des preuves de la solvabilité de votre projet. Cela passe notamment par le choix de la zone géographique requise pour votre projet. Pour augmenter vos chances d’obtenir ce crédit, préférez pour l’immobilier locatif, une ville réputée pour ses atouts touristiques ou son bassin d’emploi. 

Si la qualité de vie dans la région intéresse le plus de personnes, la banque peut être séduite par votre projet. La liquidité du marché immobilier est un autre facteur à considérer pour la soumission de votre dossier de prêt. En effet, c’est ce qui détermine la capacité de l’emprunteur à revendre son bien immobilier en cas de difficulté de solvabilité du crédit. La banque pourra alors recouvrer l’argent prêté sans apport initial. 

Les charges annexes

Pour financer un projet immobilier, il faudra faire face à certaines charges annexes. Ces dernières ne sont pas prises en charge par le prêt sans apport. Entre autres, il faudra payer les frais liés à la taxe foncière et aux mensualités de votre contrat d’assurance. Il y a également les frais de gestion du bien immobilier si vous confiez cette tâche à une agence. 

Si vous avez déjà un emprunt en cours, les mensualités de remboursement sont aussi à considérer lorsque vous demandez un prêt sans apport. Ne manquez pas non plus de calculer le rendement locatif du logement lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif. De façon concrète, le rendement locatif représente le ratio entre les recettes prévues et le coût de revient du bien. 

Plus le résultat est élevé, plus vous augmentez vos chances de bénéficier du crédit sans apport. Quoi qu’il en soit, vous gagnerez à faire une simulation de prêt avant de continuer le processus.

L’autofinancement et l’effort d’épargne

Bien que cela soit rare, l’investissement locatif autofinancé est une situation confortable. Cela peut constituer un facteur important pour la décision de la banque. On parle de l’autofinancement dans le cadre d’un investissement locatif lorsque les loyers perçus de la location du bien immobilier couvrent totalement les charges et mensualités de prêt. 

Attention toutefois à s’assurer que cet autofinancement ne se fait pas au détriment d’un montant trop élevé pour la vacance locative. À défaut de recourir à l’investissement autofinancé, il faudra au moins disposer d’une épargne. Cela permettra alors à l’emprunteur de compléter les loyers afin de faire face aux mensualités de remboursement. 

Prêt immobilier sans apport : le rôle de la défiscalisation

Investir dans l’immobilier sans apport peut également se faire grâce aux dispositifs de défiscalisation prévus par l’État français. Il s’agit notamment de la loi Pinel et du dispositif Censi-Bouvard. 

Grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une baisse sur l’impôt pour l’occupation de ce logement. La réduction de cette mesure de défiscalisation peut aller jusqu’à 21 % selon la durée de mise en location du bien. 

Pour ce qui est du dispositif Censi-Bouvard, il s’agit aussi d’une mesure permettant d'investir via la défiscalisation. Elle permet de réduire l’impôt, mais s’applique seulement dans le cadre d’un bien neuf dans une résidence avec services.