Le conjoint survivant, peut-il vendre sa maison : règles à connaître
La question importante à se poser au moment d’acheter un bien immobilier avec son conjoint concerne la succession. Notamment en cas de décès du conjoint, le survivant devrait pouvoir allouer au bien en question la destination qu’il souhaite. Alors, est-il possible de vendre sa maison après le décès de son époux ? Trouvez les conditions dans lesquelles cela peut se faire dans ce contenu.
Connaître ses droits sur la maison
Sur la maison et l’ensemble des biens immobiliers appartenant au couple, les conjoints doivent se renseigner sur leurs droits. En effet, la loi prévoit depuis 2001 qu’en cas de décès, le conjoint survivant devient héritier à part entière. Il peut alors disposer de son droit sur les biens immobiliers en question. Toutefois, cette règle ne s’applique pas lorsque le couple est divorcé ou séparé quand il s’agit d’un couple non marié.
Par ailleurs, lorsque les deux conjoints ont un (ou des) enfant (s) ensemble ou si le partenaire décédé a déjà eu des enfants d’une autre union, les règles changent. Ce sera aussi le cas si les parents du partenaire décédé sont encore vivants. Le conjoint survivant ne dispose donc pas d’un droit absolu sur les biens immobiliers dans ces cas. Il ne pourra de ce fait les vendre que dans le strict respect de certaines règles bien définies par la loi.
Il est bon de savoir que les règles légales en matière de succession ne s’appliquent que lorsque le partenaire décédé n’a pas laissé un testament notarié. Si votre époux a prévu un tel document, ce sont ses volontés (qui y sont consignées) qui s’appliquent.
Faire valoir son droit temporaire au logement
Si le défunt n’a pas prévu un testament notarié avant son décès, le conjoint survivant a le droit d’occuper gratuitement sa maison durant un an. Cela est valable si le bien immobilier en question constitue la résidence principale du partenaire vivant.
Dans le cas où un contrat de bail serait en cours, c’est la succession du défunt qui s’occupera des loyers pendant que le conjoint survivant y réside. On parle de succession pour désigner les héritiers du défunt.
Après un an d’occupation gratuite de la maison par le conjoint survivant, ce dernier peut faire valoir son droit viager au logement. On parlera également de droit d’habitation permanent. Bien entendu, il faudra toujours vérifier qu’il n’y a pas de testament prévu par le défunt pour pouvoir jouir de ce droit.
L’autre condition à vérifier avant de faire valoir son droit viager au logement, c’est de s’assurer que le couple n’a pas d’enfants en commun et que le bien immobilier appartenait effectivement au couple (les deux conjoints). Si ces conditions sont respectées, le conjoint survivant peut profiter de la jouissance de la maison en question jusqu’à son décès. Il peut en faire une résidence principale ou la mettre en vente.
De façon spéciale, il est autorisé à vendre le bien immobilier en question quand il ne s’adapte plus à sa condition physique ou à l’ensemble de ses besoins. À défaut de la vente, il peut aussi louer la maison afin de disposer de ressources nécessaires pour couvrir ses dépenses d’hébergement.
Par ailleurs, la vente du bien immobilier peut être envisagée par les héritiers. Toutefois, ces derniers devront impérativement attendre le décès du conjoint survivant avant de concrétiser un tel projet. Quoi qu’il en soit, vous aurez certainement besoin de l’accompagnement d’un professionnel pour vendre un tel bien immobilier en toute sécurité.
L’usufruit et la propriété au quart
La présence d’un ou de plusieurs enfant (s) issus de l’union du couple change carrément la donne en matière de succession. Si les deux conjoints ont des enfants (vivants) ensemble, le partenaire survivant peut faire valoir l’un ou l’autre de ces deux droits : l’usufruit et la propriété au quart.
L’usufruit des biens du défunt donne au conjoint survivant le droit d’utiliser la maison et les autres biens immobiliers pour ses besoins. Vous pourrez même percevoir des revenus liés à l’utilisation du logement sans pour autant en être le propriétaire. De même, pour vendre le bien immobilier en question, l’accord du conjoint survivant est requis. Les nus-propriétaires devront alors se référer à lui pour un tel projet.
Le deuxième droit que le conjoint survivant peut faire valoir, c’est la propriété du quart. Dans ce cas, vous recevrez en guise d’héritage, le quart des biens du défunt. Vous devenez de ce fait, co-indivisaire comme les autres héritiers. Votre accord est donc requis dans ce cas pour tout projet de vente du bien immobilier reçu en héritage.
Qu’il s’agisse de l’usufruit ou de la propriété du quart, le conjoint survivant est tenu de notifier à un notaire, son choix. Il devra présenter sa décision par écrit, et ce, dans le premier trimestre après la demande d’un héritier. Si le conjoint survivant ne fait pas un choix dans le délai requis, c’est l’usufruit qui s’applique par défaut.
La présence des enfants issus d’un autre mariage ou de parents
La propriété au quart s’applique de façon systématique au conjoint survivant si le partenaire décédé a eu d’autres enfants d’une autre union. Il faudra alors inclure dans le partage successoral, tous les héritiers (les enfants du couple et ceux d’une autre union). En cas d’oubli d’un seul héritier, ce dernier a le droit d’annuler la succession. Il pourra alors demander un complément de parts.
Dans le cas où le défunt n’aurait pas d’enfant vivant ou de petits-enfants, mais que ses parents sont vivants, le conjoint survivant hérite de la moitié de ses biens. Il pourra alors en disposer comme dans le cas d’une indivision. Toutefois, si c’est un seul des deux parents qui est en vie, le conjoint survivant héritera des ¾ des biens.
Si le conjoint survivant est le seul héritier du défunt, les biens seront partagés à parts égales entre ce dernier et les frères et sœurs du défunt. En l’absence de frères et de sœurs, leurs enfants ou petits-enfants peuvent accéder à cette succession. Cependant, le partage 50/50 dans le cadre de la succession d’un défunt ne prend pas en compte les biens reçus par donation ou par héritage.
Conjoint survivant : règles de base pour vendre sa maison
Le conjoint survivant qui décide de vendre sa maison doit respecter certaines règles bien définies. Elles sont aussi bien valables pour le cas de l’usufruit que pour le quart-propriété des biens.
Dans le cas de l’usufruit, ce sont les nus-propriétaires (les héritiers qui sont les enfants) qui décident de la vente du bien immobilier. Bien entendu, en votre qualité d’usufruitier, votre avis compte. En situation de quart des biens en pleine propriété, la gestion de la maison se fait en indivision.
Cela dit, il faudra l’accord de tous les indivisaires avant de vendre le bien immobilier en question. Toutefois, une procédure de vente forcée est envisageable si l’un des indivisaires refuse de donner son accord pour vendre le bien. Cette action s’applique devant le Tribunal Judiciaire (ancien TGI et TI).
Avec l’accord des autres indivisaires, évaluez le prix de vente de la maison, publiez une annonce de vente. Trouvez ensuite un acquéreur pour conclure la cession comme dans le cadre d’une vente classique. Il faut noter que tant que le bien n’est pas vendu, les charges du logement (eau, électricité, impôts, assurance, etc.) incombent aux indivisaires ou à l’usufruitier dans le cas d’un bien en démembrement.
