Loi Alur et caution : quel montant apporter ? Voici ce qui change

Pour mieux réglementer les rapports entre les locataires et les propriétaires de biens immobiliers, l’État a prévu certaines mesures. Plusieurs d’entre elles sont contenues dans la loi Alur (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014. Outre le caractère légal que confère cette loi aux rapports convenus entre les deux parties, elle vise à protéger les locataires contre toute forme d’abus. Elle présente à cet effet, des informations sur la caution à verser pour l’accord avec le propriétaire. Voici un aperçu des modifications apportées à cette loi. 

La caution de location à payer dans les zones tendues

La loi Alur fixe un loyer plancher à verser comme caution lors de la signature d’un accord de bail ou d’un contrat de renouvellement de celui-ci. Cette disposition concerne les habitations situées dans une zone tendue. Il s’agit de l’une des 28 agglomérations qui ont au moins 50 000 habitants en France et dans lesquelles l’offre de location est inférieure à la demande. 

Il importe de préciser que les dispositions de la loi Alur concernant la caution de bail en zone tendue ne sont qu’une extension du décret de l’État en vigueur depuis 2012. L’encadrement de la loi Alur s’applique de façon spécifique à la fixation de la caution de location lorsque le bien est loué pour la première fois. 

Le montant plafond à fixer ici doit être inférieur au loyer médian de référence dans la zone et majoré de 20 %. Un montant égal au loyer médian minoré de 30 % est également autorisé. À titre de précision, le loyer médian de référence est le prix au mètre carré de loyer appliqué dans la zone. 

Il est déterminé par des experts qui tiennent compte des observations locales des loyers. Ces derniers prennent en compte la situation géographique et les types de logements concernés pour faire l’analyse. Toutefois, le loyer médian ne varie pas selon qu’il s’agisse d’un bien immobilier neuf ou ancien. 

Le seuil des frais d’agence

La loi Alur prévoit un plafonnement des frais d’agence à engager dans le processus de mise en location d’un bien immobilier. De façon concrète, il faut préciser que les frais relatifs aux prestations des agences immobilières dans le cadre d’une mise en location du bien immobilier sont à la charge des propriétaires. 

Avec la loi Alur, il y a plus de précision sur le montant à ne pas dépasser pour ces frais. Il varie en fonction de la surface habitable du logement considéré. Petite nuance, les frais d’agence imputables aux propriétaires excluent le coût de la rédaction du bail, l’état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire. Pour ces services, les frais sont à payer de façon équitable par les deux parties. 

La réduction du délai de préavis

Autrefois, pour résilier un contrat de bail dans une zone tendue, le délai de préavis à respecter par le locataire était de 3 mois. Avec les réformes de la loi Alur, ce délai est réduit à 1 mois. Mieux, le locataire n’est tenu à aucune obligation légale de renseigner le motif de la résiliation du contrat. Hors des zones tendues, le délai de préavis fixé par la loi Alur reste de 3 mois. Toutefois, il est possible de réduire cette période à 1 mois dans certaines conditions. 

À titre de précision, l’ancienne disposition prévoyait des cas spécifiques dans lesquels le délai de préavis pouvait être ramené à un mois pour le locataire. Il s’agit de la perte d’un emploi, d’une mutation ou d’un changement sur le plan professionnel. Les personnes âgées (60 ans au moins) avaient aussi la possibilité de demander un préavis d’un mois lorsque la décision est motivée par une raison de santé.

Avec la loi Alur, le locataire peut invoquer un problème de santé pour ramener le délai de préavis à un mois, quel que soit son âge. Cette loi s’élargit également aux personnes en situation de handicap physique. De même, lorsque le locataire obtient un logement social, il peut programmer son déménagement sur un mois en se basant sur les changements de la loi Alur. 

Des réformes par rapport au dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est la caution que le locataire verse au propriétaire-bailleur afin de garantir un éventuel défaut de paiement de loyer. S’il y a des réparations à faire dans le logement avant la résiliation du contrat de location, c’est de la garantie que le montant sera puisé. Avec la loi de 1989 sur les rapports entre les propriétaires et les locataires, il n’existe aucun montant plafond pour fixer cette caution dans le cadre d’une location meublée. 

Les textes de loi d’alors n’abordaient que la location vide. Pour ce type de location, le dépôt de garantie prévu par la loi est d’un mois de loyer. Même avec la loi Alur, le montant de la caution reste tel quel. 

Par contre, à la faveur des changements apportés par la loi Alur, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les logements meublés. Cette loi prévoit aussi un délai pour la restitution du dépôt de garantie. Il passe de 2 à 1 mois sauf dans le cas où il y aurait une réserve pour l’état des lieux de sortie.

Le modèle type de bail prévu par la loi Alur

La loi Alur prévoit en son décret paru le 25 mai 2015, un modèle type de contrat de bail. Outre ce modèle, il y a également les documents annexes à prévoir pour valider le processus de location. L’objectif de ces dispositions, c’est de simplifier les démarches liées à la signature d’un accord entre les deux parties et de réduire aussi les frais à engager par les locataires. 

Outre le modèle type de contrat de bail, il y a également un modèle type d’état des lieux à définir par décret. Ce dernier document doit présenter une grille de vétusté du bien immobilier. C’est un moyen par lequel les conflits entre les locataires et les propriétaires à la rupture du bail de location sont réglés. En cas de remise en état du logement, chaque partie saura la part qui lui revient et la restitution du dépôt de garantie se fera en toute connaissance de cause. 

Enfin, la loi Alur prévoit aussi un statut juridique pour la colocation. Comme pour la location individuelle, les changements prévus ici visent à permettre aux locataires de profiter de meilleures conditions pour la location.