Diagnostic d'assainissement collectif : que faut-il savoir ?

02 novembre 2022   •  Accueil > Diagnostics Immobiliers Obligatoires
Diagnostic d'assainissement collectif : que faut-il savoir ?
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Aussi connu sous le nom d'état de l'installation d'assainissement, le diagnostic d'assainissement collectif est un contrôle obligatoire en cas de vente d'un bien immobilier. Il permet de vérifier si l'assainissement des parties privatives d'un immeuble est associé à un système public. Oditiz présente ici l'essentiel à savoir sur le diagnostic assainissement collectif.

Diagnostic d'assainissement collectif : de quoi s'agit-il ?

Le diagnostic d'assainissement collectif est un contrôle dont le but est de vérifier le système des parties privatives d'un bien immobilier. L'inspection suit la conduite de l'eau dans la maison jusqu'à sa prise en charge dans le système d'assainissement de la commune. Un propriétaire qui met en vente son bien est tenu d'indiquer si le système de son bien est individuel ou collectif.

En France, tout bien immobilier doit être obligatoirement raccordé à un égout lorsque cela est possible. À l'occasion de la vente du bien immobilier, l'acquéreur doit savoir si l'immeuble qu'il compte acheter est lié à un égout. Si la mairie de ville où est disposé le bien n'a pas cette information, le vendeur peut réaliser un diagnostic d'assainissement collectif pour donner à l'acheteur des informations sur le système de traitement des eaux usées.

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Diagnostic d'assainissement collectif : une base juridique assez floue

La législation sur ce diagnostic est encore assez floue. Bien qu'il n'existe spécifiquement aucun texte législatif qui prévoit l'instauration de ce diagnostic, plusieurs arrêtés municipaux le rendent tout de même obligatoire. Les communes s'appuient sur un certain nombre de textes.

L'article L. 1331-4 du Code de la santé publique autorise les communes à effectuer un contrôle de l'installation d'assainissement dans un immeuble à usage d'habitation pour s'assurer qu'il est associé à la partie publique du branchement. Les autorités communales peuvent décréter le contrôle d'une maison à tout moment. La loi du 30 décembre 2006 relative à l'eau et au milieu aquatique prévoit également un contrôle en cas de vente d'un bien immobilier.

Le 12 juillet 2010, la loi Grenelle II vient rendre ce diagnostic obligatoire. Cela s'est traduit par la rédaction de plusieurs articles dans le Code général des collectivités territoriales et dans le Code de la santé publique. Bien que la base légale du diagnostic d'assainissement collectif soit assez faible, les arrêtés pris par les autorités communales peuvent le rendre vraiment obligatoire surtout s'ils s'appuient sur l'article L 2224-12 du Code général des collectivités territoriales.

Qui peut réaliser un diagnostic d'assainissement collectif ?

Il doit être confié au SPANC (service public d'assainissement non collectif) de la ville où se trouve le logement. Dans le cadre de la vente de son bien immobilier, le vendeur peut aussi décider de faire appel à un diagnostiqueur certifié délégué par la SPANC ou par un sous-traitant officiel.

L'idéal est de faire la demande d'un diagnostic au SPANC dès la mise en vente du bien immobilier puisque le délai de réalisation du contrôle peut être plus ou moins long. Un rapport de visite est adressé au propriétaire du bien après vérification de l'installation. Les résultats doivent être annexés au dossier de diagnostic technique (DDT) pour une vente. Les coordonnées du service public d'assainissement non collectif sont disponibles dans la mairie de ville où se trouve le bien.

Comment est réalisé le diagnostic d'assainissement collectif ?

Pour un diagnostic d'assainissement collectif, le professionnel procède en trois étapes. La première étape consiste à recueillir des informations sur l'origine des eaux, la présence de captage, le système public. Le propriétaire devra fournir au diagnostiqueur tous les documents nécessaires au contrôle des installations. En ce qui concerne le diagnostic proprement dit, le professionnel vérifie l'installation du système de traitement des eaux usées qui est rattachée au réseau collectif.

Il devra inspecter correctement le système privatif d'assainissement de l'immeuble sans détérioration. Le professionnel contrôle aussi la collecte des eaux usées et pluviales, le raccordement au système public et le système de prétraitement s'il y en a. À la fin du contrôle, il rédige un rapport dans lequel il indique si l'installation est conforme ou non. En cas de non-conformité du bien, le gouvernement octroie des aides financières pour les propriétaires qui réalisent des travaux de réhabilitation du logement en faisant appel à des entreprises privées. Le diagnostic d'assainissement collectif est indispensable avant la vente d'un bien immobilier.

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Diagnostic d'assainissement collectif : quels sont les logements concernés ?

Ce diagnostic concerne tous les immeubles d'habitation qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Il est obligatoire en cas de vente d'un appartement ou d'une maison qui n'est pas associée aux égouts. Lors de la signature de l'acte authentique de vente, c'est à l'acheteur de procéder aux travaux de mise en conformité au moins un an après l'achat du bien.

Pourquoi les communes imposent-elles le diagnostic d'assainissement collectif ?

Plusieurs raisons expliquent l'instauration de ce contrôle par les communes. Les autorités communales sont responsables de l'assainissement sur leur territoire. Elles imposent un contrôle pour éviter les problèmes avec la justice en cas de prolifération de problèmes liés à l'assainissement. Le diagnostic de l'assainissement collectif est une compétence détenue par la commune. Elle ne représente donc pas un pouvoir de police du maire. Cela signifie que, de par sa nature, cette inspection fait partie des prestations de services et non des actes d'opération de la police administrative.

Peut-on s'exonérer de ce contrôle ?

Il n'est pas possible de s'exonérer d'un contrôle de l'assainissement non collectif. Pour l'assainissement collectif, il y a cependant une possibilité, mais le prix à payer peut être élevé. En effet, puisqu'il n'existe pas vraiment de base juridique pour ce diagnostic, il n'y a pas vraiment de sanctions prévues en cas de non-respect de la réglementation.

Un notaire peut exiger un diagnostic d'assainissement collectif dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier. Mais si le notaire estime qu'il n'y a pas besoin de réaliser un contrôle et qu'il s'avère plus tard que l'immeuble n'est pas rattaché au système de raccordement, l'acheteur pourra engager la responsabilité civile du vendeur pour vices cachés. Ce dernier va alors à son tour s'en prendre au notaire.