Loi Pinel location : fonctionnement et avantages

Instituée par la Loi de finances 2015, la loi Pinel est un dispositif incitatif à l’investissement locatif. En fait, il s'agit d'une disposition de réduction d'impôts à l’endroit des investisseurs avec un impact direct sur les prix de la location. Pour les locataires, elle constitue une aubaine, mais encore faudrait-il répondre à toutes les exigences d’éligibilité. Quel est le fonctionnement de la loi Pinel (location) ? Quels sont ses avantages pour le locataire ?

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation destiné à réduire les impôts dus par les investisseurs lors de l’acquisition des biens immobiliers. Cette loi ne concerne que les logements neufs ou rénovés, à la seule condition que l’investisseur s’engage à louer le bien pendant un nombre d’années défini.

Le dispositif Pinel s’adresse à tous les Français qui souhaitent investir sur le marché de l'immobilier, même sans apport. Initialement conçue pour la période allant de 2007 à 2014, elle a été reconduite par la Loi de finances de 2021 jusqu'à 31 décembre 2024. La réduction d'impôts proposée par la loi Pinel en France métropolitaine peut aller jusqu’à 21 % de l’impôt sur le revenu et s’étendre sur une période de 12 ans. De ce fait, les montants de location avec la loi Pinel sont réduits.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ? 

Pour bénéficier du dispositif Pinel en tant que locataire, il faut respecter deux principales conditions :

• Respecter les plafonds exigés
• Être dans la zone éligible
• Être exclu du foyer fiscal du propriétaire bien immobilier : cette clause est valable pour les enfants et les membres de la famille du propriétaire

Les plafonds de ressources des locataires couverts par le dispositif Pinel

Les plafonds de revenus pris en charge par la loi Pinel varient en fonction de la zone où se situe le logement. Par ailleurs, les plafonds tiennent compte du foyer fiscal du propriétaire et du locataire. En outre, il faut savoir que le plafond des ressources du locataire évolue chaque année.

Les avantages de la Loi Pinel

La loi Pinel propose de nombreux avantages aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires, car elle favorise l'investissement locatif.

Le loyer plafonné

Le premier avantage du locataire en Loi Pinel, c’est un loyer plafonné. En fait, l'objectif premier du dispositif Pinel est de proposer une solution de logement aux foyers très modestes qui n'ont pas la possibilité d'accéder à l'habitat social. Le montant du plafonnement est fixé par décret chaque année. Aussi, il est évolutif.

De plus, le plafonnement du loyer dépend de la composition du foyer fiscal du locataire. Dans une situation de colocation, tous les colocataires doivent respecter le plafond de ressources qui leur est appliqué de façon individuelle. De plus, il faut savoir que le plafonnement est fonction des zones Pinel (A bis, A et B1). 

Naturellement, le plafonnement est plus élevé dans les zones A et A bis, car le marché immobilier y est très tendu. Le bailleur est dans l'obligation de respecter les plafonnements édictés par le dispositif Pinel. Le contrôle du respect des plafonds s'effectue sur la base de l'avis fiscal de l’année précédente et du revenu fiscal de référence. En cas de non-respect, l'administration fiscale est en droit de procéder à l’annulation de tous les bénéfices présents et passés. 

Habiter dans un logement neuf

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le propriétaire est dans l'obligation de mettre son logement en location au moins pendant les 12 mois qui suivent la livraison du chantier. Le dispositif Pinel permet aux Français ayant des revenus très limités de profiter d'un logement neuf répondant aux normes énergétiques en vigueur de la RT 2012. En effet, les logements sont généralement certifiés par les labels suivants :

• BBC 2005
• BBC rénovation
• HPE
• BEPOS
• Etc

En conséquence, le locataire profite ainsi du confort des logements neufs et de la réduction de la consommation énergétique.

Avoir un appartement dans une zone tendue

Trouver un appartement en zone tendue (zone dans laquelle la demande immobilière est forte) n’est pas chose facile. Lorsqu'on y arrive, les prix du bail sont exorbitants. La loi Pinel permet de trouver un appartement neuf ou rénové dans une zone tendue.

Pour le moment, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles à la loi Pinel. Elles sont réparties comme suit :

• Zone A bis : Paris et toutes les communes environnantes (29 communes) ;
• Zone A : Lyon, Montpellier, Lille, Marseille, la partie française de Genève, Côte d'Azur, d'autres agglomérations où le loyer est très élevé ;
• Zone B1 : il s’agit de toutes les villes qui ont plus de 250 000 habitants. Entre autres, la couronne parisienne qui n’est contenue ni dans la zone A, ni dans la zone A bis.

Outre ces trois zones, la loi Pinel s'applique aussi dans certaines localités des territoires outre-mer de la France. Il s'agit entre autres de la Nouvelle-Calédonie, des Îles Wallis et Fortuna, de la Guyane, La Guadeloupe, la Martinique, Mayotte, la Réunion, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-Miquelon, Polynésie française et Saint-Martin.

Contrairement à la France Métropolitaine, il n'existe pas de zonage relatif à la Pinel. Par ailleurs, la réduction des impôts annuels s’élève à 23 %.

Comment s'effectue le calcul du plafonnement du loyer en Pinel

Le calcul du bail avec la loi Pinel s'effectue sur la base d’un revenu fiscal de référence. Selon le dispositif, le revenu fiscal de référence est celle de l’année N-2 du foyer voulant bénéficier de la location Pinel qui est pris en compte. Cela stipule qu’en 2022, c’est le revenu fiscal de référence est celui de l’année 2020 qui sera pris en compte dans le calcul du montant de location d’un foyer. Déjà, il faut savoir que le loyer par m² est plafonné en fonction des zones.

Pour la zone A bis, le plafonnement de loyer est fixé à 17, 55 €/m², tandis qu'il est de 13,04 € pour la zone A et 10,51 € pour la zone B1. Aussi, les plafonnements du montant de bail dépendent de la superficie des logements. C’est pourquoi, le calcul du plafonnement du loyer est basé sur un coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur est calculé comme suit : 0,7+19/s (s pour la superficie du logement).

Pour un local de 100 m² qui se trouve dans la zone A bis, le calcul du plafonnement du loyer suit le cheminement suivant : 0,7+19/100= 0.89 (pour le coefficient multiplicateur). Pour trouver le prix du loyer au m², il faut multiplier le coefficient multiplicateur au prix du loyer par m² de la zone. Ainsi, on aura : 0,89 × 17,55 = 15,619, soit 15,62 €/m². Pour le loyer mensuel, on aura : 15,62 × 100 m² = 1 562 € par mois.

Coût de la location avec la loi Pinel selon les zones

Voici les ressources annuelles selon la zone géographique.

• Pour une personne seule vivant dans la zone A et A bis, le plafond des ressources est fixé à 38 377 €. Si la même personne vit dans la zone B1 les plafonds des revenus du locataire est fixé à 31 280 €
• Pour une personne en couple vivant dans la zone A et A bis, le plafond du revenu commun et annuel des locataires est fixé à 57 357 €, tandis qu'il chute à 41 772 € pour la zone B1
• Pour un couple ou une personne seule ayant sa charge une personne et vivant dans les zones A bis, le plafond des revenus est de 75 188 €. Ce coût chute à 69 946 € pour ceux qui vivent dans la zone A et à 50 233 €
• Pour une personne ou un couple vivant avec deux personnes à charge, le plafond des revenus s'élève à 89 769 € pour les personnes vivant en zone A bis. Pour les zones A et B1, les plafonds sont respectivement de 82 586 € et 60 643 €

Vous avez maintenant plus d'informations sur la loi Pinel (location). Vous pouvez donc agir en conséquence.