Congé pour vente : définition, démarches et préavis

Vous êtes propriétaire bailleur d'un bien immobilier que vous voulez vendre ? Il est possible de le dire poliment à votre locataire grâce à la lettre de congé. Toutefois, vous devez respecter scrupuleusement la procédure édictée par la loi. Il s'agit notamment des délais à respecter et de la démarche de congé afin d’éviter une peine de nullité.

C'est quoi un congé pour vente ?

Le congé pour vente est une formalité entreprise par le propriétaire bailleur et encadrée par la loi n°89-463 en ses articles 15 et les articles 25-8. En effet, il s'agit d'une loi qui régit le droit commun sur le territoire français. Elle stipule que le propriétaire d'un bien mis en location peut donner un congé de bail à son locataire lorsqu’il souhaite mettre en vente en son logement.

En fait, le contrat de location signé entre les deux parties (locataire et propriétaire) est valide pendant 1 ans s'il s'agit d'un logement meublé et pendant 3 ans s'il s'agit d'un logement non meublé. Lorsque la date d’échéance du bail arrive, le locataire bénéfice de façon légitime d’une reconduction tacite du contrat dans les mêmes conditions prévues par le contrat de départ.

Toutefois, le bailleur peut éconduire ce contrat à certaines conditions :

• Une violation de contrat de la part du locataire ;
• S'il veut y résider lui-même ou y loger un membre de sa famille ;
• S'il veut vendre.

Quelle est la démarche d'un congé pour vente ?

La loi ordonne une démarche spécifique en cas de congé pour vente.

La remise de l’acte de vente

Le bailleur est dans l’obligation de donner le congé pour vente de façon écrite. Par ailleurs, le bailleur doit adresser une lettre de congé de vente à toutes les personnes qui figurent sur le contrat de bail .

Si le locataire est marié et qu'un seul conjoint figure sur le contrat de bail, le bailleur est tenu d’adresser une lettre de mise en congé aux deux conjoints. Cette clause n’est obligatoire que lorsque le bailleur a connaissance d'un mariage légal entre les deux conjoints. En outre, l'acte de mise en congé doit mentionner clairement le motif du congé.

Dans ce cas figure, le motif est écrit : vente. Le bailleur peut remettre la lettre à son locataire de diverses façons :

• Une lettre recommandée accompagnée d'un accusé de réception ;
• Une remise en main propre. Il est impératif qu'il fasse et émarger son locataire en guise d'accuser de réception ou qu'il introduise un accusé de réception ;
• Recourir à un acte d'huissier.

Les mentions complémentaires obligatoires

Les mentions complémentaires sont obligatoires lorsque le logement est loué vide. Pour ce type de contrat, le droit de préemption du locataire doit être respecté. Cela stipule qu'en cas de mise en vente du logement loué, le locataire est l'acheteur potentiel prioritaire en cas d’offre de vente. Ainsi, la vente peut se faire au profit du locataire, qui devient par ricochet, propriétaire de son logement.

De ce fait, le droit de préemption exige au bailleur se doit d'indiquer le prix de vente du logement dans la lettre de congé pour vente adressée à son locataire. Par ailleurs, cette lettre doit contenir une description précise des lieux, les conditions de vente du logement et le délai de réalisation de la vente . Par ailleurs, l'acte de congé doit contenir les mentions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1985, notamment les 5 premiers alinéas de l'article 15.

Aussi, elle doit mentionner les possibles voies de recours du locataire aux fins d'indemnisation et les obligations du bailleur pendant et après l'acte de vente. Dans tous les cas, un congé de vente déposé de façon régulière auprès du locataire fait office d'offre de vente  au profit du locataire. Cela est valable pendant les 2 premiers du préavis. Si le locataire rejette l'offre de vente, il est déchu par conséquent de tout droit d'occupation du local.

Quel est le préavis d'un congé pour vente ?

Le délai de préavis d'un congé pour vente est de 3 mois avant l’ échéance du contrat de location s'il s'agit d'un logement meublé et de 6 mois s'il s'agit d'un logement non meublé. Avant cette date, le bailleur doit adresser la lettre de congé à son locataire avec toutes les mentions obligatoires, sans omettre les mentions complémentaires s'il s'agit d’une location non meublée.

En fait, le bailleur doit s'assurer de respecter le doit de préemption de son locataire pour éviter une peine de nullité du congé . En cas d' acceptation de l'offre de vente de la part du locataire, un contrat de vente est signé entre les deux et le bailleur s'engage à renoncer à ses droits de propriété sur le bien immobilier.

Dans quel cas peut-on déclarer la nullité du congé pour vente ? 

Pour certaines raisons, le locataire peut valablement contester le congé pour vente adressé par le bailleur. Dans une telle circonstance, on parle de nullité du congé pour vente. Cela peut arriver au cas où :

• Le délai initial n’est pas respecté ;
• Une mention obligatoire est absente ou erronée ;
• La vente n'est pas vraiment programmée. Ici, on parle de congé frauduleux.

De ce fait, le locataire est en droit d'adresser au bailleur un avis de contestation du congé pour vente à travers une lettre recommandée doublée d'un accusé de réception. En cas de litige, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Si le contentieux est persistant, il faudra saisir le tribunal ou la cass civ (cour de cassation chambre civile).

Quelques exceptions au congé pour vente

En raison de leur état de fragilité, la loi fait acception des personnes âgées de plus de 65 ans lorsqu'il s'agit du congé pour vente. Cette catégorie de personnes bénéficie d'un renouvellement automatique de leur bail à la date d’échéance du contrat. À défaut, le propriétaire bailleur doit proposer une solution de relogement cohérente avec les revenus et les besoins de son locataire s'il tient à vendre son logement.

Pour bénéficier de cette prérogative, le locataire doit respecter certaines conditions. Premièrement, il doit être âgé de plus 65 ans ou avoir à charge une personne âgée de plus le 65 ans à la date d’échéance du contrat. Deuxièmement, ses revenus annuels ne doivent pas excéder 24 316 €, s'il vit à Paris et 21 119 € s’il vit en Île-de-France. Cependant, il faut savoir que cette exception est non valable si le bailleur est lui âgé de plus de 65 et a des revenus inférieurs au seuil fixé.