Tout savoir sur l'acquisition d'une maison abandonnée

Par définition, une maison abandonnée représente une habitation qui parait en ruine ou inoccupée sur une longue durée et que l’opinion publique estime abandonnée. Une maison abandonnée possède généralement une longue histoire. Dans certaines situations, investir dans ce type de bâtiment peut s’avérer opportun en raison de son emplacement géographique par exemple. Un entretien avec le propriétaire ou le gérant du bâtiment reste indispensable avant toute opération. Mais avant, comment être certain que la demeure est bel et bien abandonnée ? Dans cet article, découvrez toutes les informations nécessaires à connaitre sur l'acquisition d'une maison abandonnée en France. 

Comment faire la distinction entre un bien sans maître et une maison abandonnée  ?

Il est essentiel de vous rappeler qu’il existe une différence entre un bien abandonné et un bien sans maître. Les biens reconnus en état d’abandon notoire sont généralement ceux n’étant plus entretenus depuis longtemps et dont l’identité du propriétaire ou présumé propriétaire est connue ou non.  À l’inverse, les biens sans maître sont essentiellement des domaines ou appartements dont le propriétaire est décédé depuis une durée de plus de 30 ans ou simplement inconnu de tous. Les biens immobiliers sans maître ne font l’objet d’aucune appropriation juridique. Ces biens peuvent être acquis par les communes.

Comment savoir si un bien est vraiment abandonné ?

Deux éléments doivent être pris en compte lorsqu’on envisage d’acquérir une maison abandonnée. D’une part, l’appartement ou le logement convoité doit être réellement inoccupé. Ensuite, vous devez être sûr que la propriété est abandonnée depuis assez longtemps. Les maisons abandonnées sont dans la majorité des cas des résidences unifamiliales dont les propriétaires sont inconnus. Elles ne sont donc ni occupées, ni entretenues pendant un bon moment. 

Néanmoins, vous ne pouvez, en aucun cas, vous limitez à l’observation de la maison abandonnée et du lieu où elle se trouve. Si vous êtes intéressé par une résidence vacante, vous devez entamer les démarches afin de retrouver le propriétaire de cette maison abandonnée. Ainsi, vous pourrez confirmer si le bien convoité est bel et bien abandonné. 

Pourquoi certaines propriétés sont-elles abandonnées et inoccupées ?

Généralement, l’abandon d’une maison ou d’un appartement se produit lorsqu’un nouvel héritier entre en possession d’un bien ou que la gestion du domaine est confiée à une société d’accompagnement. En dehors de ces cas, il existe d’autres motifs tels que : 

• La propriété légale, d’homologation ou de succession ;
• La réalisation des travaux de rénovation conséquente ;
• L’implication financière ;
• La réticence à la location ou à la vente du bien immobilier ;
• Des raisons sanitaires.

Quelle que soit la cause à l’origine de l’abandon de la maison, vous avez une chance d'acquérir cette maison abandonnée en retrouvant son détenteur. 

Comment retrouver le propriétaire d’un bien immobilier abandonné ?

Pour mettre la main sur le propriétaire d’une maison abandonnée, de nombreuses solutions existent à savoir. 

Contacter les voisins

La première solution pour retrouver les coordonnées du propriétaire d'une maison abandonnée est de se rapprocher du voisinage. En effet, il est préférable d’entrer en contact avec les voisins afin d’obtenir plus d’informations sur cette maison abandonnée et son présumé propriétaire. Vous pourrez en profiter pour vous renseigner afin d'évoluer dans votre enquête. 

Dans le cas où le détenteur serait une personne décédée, il suffirait de vous rapprocher de la mairie de la commune ou du centre des impôts fonciers pour découvrir les héritiers et ayants droit du défunt propriétaire. Dans d’autres cas, vous pourriez avoir besoin d’entrer en contact avec l’office notarial en charge du dossier. 

Se rapprocher du cadastre de la commune

Toutes les informations relatives à une parcelle (taille, lots, propriétaire) sont enregistrées et archivées dans le registre de la commune appelé le cadastre. Pour découvrir l’identité du propriétaire d’une demeure abandonnée, il faut nécessairement obtenir ses coordonnées cadastrales. En consultant le site internet du cadastre de la commune concernée, vous pourrez y accéder depuis votre smartphone. Il vous suffit d’inscrire les informations suivantes : 

• Le nom de la rue ;
• La commune ;
• Le numéro de voie ;
• Le département ;
• Le code postal.

Une fois tous les renseignements fournis, vous obtiendrez le plan cadastral et le numéro de la propriété concernée. Par ailleurs, les données présentes dans le cadastre peuvent être inexactes. Pour avoir des informations plus précises, contactez le Centre des impôts fonciers du département où se trouve le domaine après l'obtention du numéro de la parcelle.

Lorsque le domaine abandonné est composé d’un seul lot de parcelle, il est possible de recevoir l'adresse et le nom du propriétaire par téléphone. À l’inverse, si le bien immobilier se compose de plus d'un lot de parcelles, vous devez obligatoirement adresser une demande par courriel au Centre des impôts fonciers. Elle se fait grâce au formulaire 6815 EM-SP. Une fois les coordonnées du propriétaire obtenues, vous pouvez effectuer une prise de contact par téléphone.

Comment s’approprier une maison abandonnée ?

En principe, lorsqu’une maison en ruine est abandonnée et n’a pas de propriétaire, elle appartient à la commune où elle se situe. La commune procède à certaines démarches administratives d’acquisition selon les dispositions prévues par la loi. Entre autres, elle réalise une enquête suivie d’un constat d’abandon ainsi qu’un procès-verbal. 

Effectuer cette procédure lui permet d’intégrer le domaine concerné dans le patrimoine communal. Pour le cas de la mairie, les autorités ne peuvent procéder à l’achat d’une maison abandonnée que sous un délai maximum de 3 mois. Après un passage devant le conseil municipal, un arrêté est dédié à la clôture de la procédure.

La commune peut décider de refuser l’acquisition du logement. Dans ce cas, l'État prend naturellement possession de la propriété. Étant donné que le bien revient à l'État, ce dernier devient propriétaire automatiquement. Il vous sera donc difficile d'acquérir la maison abandonnée ou le bien immobilier. Néanmoins, vous pouvez toujours avoirs recours aux services de l’État et d'effectuer une proposition d’acquisition.

Notez qu’avant qu’un domaine soit reconnu « abandonné », un certain nombre d’exigences doivent être remplies :

• Cas de non-présentation des ayants droit ou de renoncement à un héritage ;
• Absence d’occupation sur une durée de 30 ans après un règlement de succession ;
• Absence d’une démarche d’acquisition par la municipalité ; l’État devient propriétaire et le patrimoine est considéré comme sa propriété légale ;
• Le propriétaire est inconnu et ne verse aucun impôt depuis plus de 3 ans.

La prochaine étape pour acquérir votre bien : le plan d’investigation

Pour se procurer une maison abandonnée, il est nécessaire de connaitre l’identité du propriétaire. Sinon, il sera impossible de procéder à l'achat de la maison. Cette étape demeure ainsi très importante pour l'acquisition d'une maison abandonnée. À présent que vous maîtrisez le processus pour trouver le propriétaire d’une maison inoccupée, vous pouvez mettre en place un plan d’investigation efficace.

La prochaine étape est alors de réaliser une estimation du prix réel du bien. Le prix est un facteur important pour vous aider à évaluer les travaux de rénovation qui sont nécessaires à la restauration de ce dernier.  Vous devrez de ce fait monter un dossier de financement auprès des banques afin d’obtenir une estimation des futures dépenses pour l’ensemble des travaux. 

Quelques conseils à prendre en compte

Si vous envisagez d'acquérir une maison abandonnée, il est important de connaitre au préalable certaines informations pour mener à bien vos transactions immobilières.

• Les bonnes affaires se font sur les biens immobiliers en cours de constructions.
• Vous pouvez profiter d’une décote de 15 à 20 % sur les biens vendus aux enchères.
• Un prêt immobilier s’amortit sur une période de 18 ans en moyenne. 

L’emplacement demeure le meilleur critère pour valoriser un bien immobilier. L’emplacement de ce dernier influence fortement le prix d’achat. Assurez-vous de l’importance de la situation géographique du bâtiment avant son achat. 

Maintenant, vous savez tout sur l’acquisition d’une maison abandonnée. Prenez bien en compte des points expliqués dans cet article avant de procéder à tout achat.