Face à la crise de l'immobilier qui se profile, trouver des leviers pour stimuler l'octroi de crédits en 2023 est crucial. Découvrez des réflexions stratégiques sur l'assouplissement de la norme de crédit immobilier, la redéfinition du taux d'endettement et l'exclusion de l'assurance emprunteur du TAEG.
Rendre le crédit immobilier plus accessible
Alors que le secteur immobilier est en difficulté, de nombreuses familles solvables se heurtent à des obstacles pour réaliser leur rêve de posséder une maison. Les mesures promises par le gouvernement pour endiguer cette crise du logement, telles que la prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) jusqu'en 2024, sont bienvenues, mais elles ne sont pas suffisantes.
Assouplir les normes de crédit pour plus de flexibilité
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a mis en place un encadrement strict de la distribution des crédits immobiliers depuis janvier 2020, et ces règles sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Parmi ces règles, on trouve notamment le plafonnement du taux d'endettement à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt immobilier incluse, et la limitation de la durée de remboursement à 25 ans, éventuellement étendue à 27 ans pour un achat dans le neuf ou dans l'ancien avec de lourds travaux de rénovation.
Ces normes rigides ont pour effet de restreindre l'accès au crédit immobilier pour de nombreux ménages. Pourtant, les banques ont la possibilité de déroger aux règles du HCSF jusqu'à 20% de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Cette flexibilité est principalement destinée à l'achat de la résidence principale.
Cependant, selon les données de la Banque de France, les banques n'utilisent que 14,5% de ce taux de flexibilité. Cette prudence excessivement prudente nuit aux primo-accédants, déjà bloqués par des critères d’apport personnel et d’épargne de précaution plus stricts.
Prolonger la durée d’emprunt : une nouvelle perspective
Des voix s'élèvent pour réclamer l'allongement de la durée maximale des prêts immobiliers à 30 ans, notamment pour les projets d'acquisition de la résidence principale. Cette mesure bénéficierait en priorité aux primo-accédants et permettrait de contenir le taux d'endettement des ménages. Néanmoins, cette proposition est loin de faire l'unanimité, car elle entraînerait une augmentation du taux d'intérêt, ce qui renchérirait le coût global du crédit.
Le reste à vivre : un facteur clé à considérer
Au-delà des règles strictes encadrant le crédit immobilier, il est essentiel de prendre en compte le reste à vivre, c'est-à-dire le montant des ressources disponibles pour couvrir les dépenses quotidiennes une fois les mensualités de crédit remboursées.
En effet, un taux d'effort de 35% n'a pas le même impact sur un ménage avec des revenus modestes qu'un ménage avec des revenus élevés. Un ménage à revenus confortables pourrait afficher un taux d'effort supérieur à la norme tout en conservant un niveau de vie décent et sans déséquilibrer son budget.
Il serait donc judicieux de laisser les banques évaluer le reste à vivre des emprunteurs et d'accorder des crédits immobiliers en fonction de leur prudence habituelle. Il est à noter qu'en France, le taux de défaut de paiement est minime, en partie parce que les prêts immobiliers sont octroyés à taux fixe et en respectant la capacité d'endettement des emprunteurs.
Vers une nouvelle approche du taux d'endettement
L'investissement locatif est fortement impacté par les normes de crédit immobilier. Depuis 2021, le HCSF interdit aux banques de calculer le taux d'endettement en utilisant la méthode différentielle, qui permet de déduire les revenus locatifs de la mensualité de crédit après pondération. Il impose désormais la méthode conventionnelle, qui consiste à ajouter les loyers pondérés aux revenus du ménage, ce qui augmente mécaniquement le taux d'endettement.
Repenser le calcul du taux d'endettement
Le plafond d'endettement de 35% est facilement dépassé, même pour les ménages avec un reste à vivre suffisant, surtout s'ils remboursent déjà un crédit sur leur résidence principale. Pourtant, 60% du marché locatif est détenu par des investisseurs privés. En leur fermant l'accès au crédit par une vision trop rigide du calcul du taux d'effort, le gouvernement contribue aux fortes tensions qui pèsent sur le marché de la location immobilière.
Il est donc nécessaire de repenser la manière dont le taux d'endettement est calculé et d'envisager une méthode plus flexible et plus juste qui prenne en compte les revenus locatifs et le reste à vivre des emprunteurs.
Rethinking l’inclusion de l'assurance prêt dans le TAEG
La remontée rapide et brutale des taux d'intérêt depuis le printemps 2022 et la révision trimestrielle des taux d'usure ont mis en évidence les limites du système actuel. Pour éviter l'effet ciseau qui piège les emprunteurs entre la hausse des taux d'emprunt et le niveau trop bas des taux d'usure, certains courtiers réclament depuis plusieurs années l'exclusion de l'assurance emprunteur du TAEG.
Pourquoi l'assurance emprunteur devrait être exclue du TAEG
Le coût de l'assurance, qui est la deuxième dépense après les intérêts, dépend de facteurs propres à l'emprunteur, tels que l'âge, la santé, la profession, le statut de fumeur ou non-fumeur et la pratique d'un sport à risques. Certaines banques séparent les garanties obligatoires (décès et PTIA) des garanties facultatives (incapacité et invalidité), ce qui leur permet d'exclure une partie du coût total de l'assurance de prêt du calcul du TAEG.
Cette pratique ne permet pas de comparer objectivement les offres de prêt et peut orienter les emprunteurs vers une offre plus coûteuse. Elle contribue également à abaisser artificiellement les TAEG moyens qui servent au calcul de l'usure, accélérant ainsi l'érosion des taux légaux.
En conséquence, il serait judicieux d'exclure officiellement l'assurance de prêt du TAEG. Cela permettrait de rendre le coût du crédit plus transparent pour les emprunteurs et de freiner l'érosion des taux légaux.
En conclusion, face à la crise de l'immobilier en 2023, il est urgent de repenser les règles d'octroi de crédit immobilier pour les rendre plus justes et plus adaptées à la réalité des ménages. L'assouplissement des normes de crédit, la prise en compte du reste à vivre et la révision du calcul du taux d'endettement sont autant de pistes à explorer pour redynamiser le secteur immobilier.
