Rupture bail propriétaire avant 3 ans : règles à respecter

Lors de la location d’un bien immobilier, le propriétaire et le locataire signent un bail d’habitation. Ce contrat qui engage le bailleur qui est le propriétaire a une durée qui varie en fonction du type de personne qu’est le bailleur. Lorsqu’il s’agit d’une personne physique, le bail propriétaire dure 3 ans et dans le cas d’une personne morale, ce bail dure 6 ans. Le locataire a la possibilité de résilier le bail habitation dès qu’il le souhaite, ce qui n’est pas le cas du propriétaire. Dans la suite, nous vous expliquons les règles à respecter pour la rupture d’un bail propriétaire avant 3 ans.
Le bail d’habitation est un contrat qui se signe par le propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement, etc.) qui est le bailleur et le locataire de ce bien qui est le preneur. Ce document certifie que le propriétaire laisse son bien en location au preneur en contrepartie d’un loyer.
La rédaction du bail d’habitation est à l’initiative du propriétaire. Dans ce contrat, toutes les règles ainsi que les modalités de la location doivent être présentes. Avant de l’approuver, le locataire doit lire le bail afin de s’assurer que tout ce qui est mentionné lui convient. La résiliation du bail propriétaire ne peut donc pas se faire sur un coup de tête. Il doit être effectué dans les règles de l’art.
Trois motifs peuvent conduire un propriétaire à résilier un bail d’habitation avant les 3 ans que stipule le contrat. Il s’agit de la vente du bien immobilier, de la reprise du bien immobilier et d’un motif légitime.
La rupture du bail de location d’un logement par le propriétaire peut intervenir s’il souhaite mettre son bien en vente. Pour un bail de location vide, le congé pour la vente est considéré comme une offre de vente au locataire. La loi donne en effet priorité au locataire qui dispose donc d’un droit de préemption.
Le propriétaire doit rédiger une lettre de congé qui doit contenir de façon obligatoire, un certain nombre d’informations que sont :
Il faut mettre en pièce jointe, une notice qui donne les informations sur les obligations du propriétaire ainsi que la façon dont l’indemnisation du locataire se fera, le cas échéant. La validité du droit de préemption est de 2 mois après le préavis. Si le locataire ne répond pas ou s’il n’est pas intéressé, ce droit prend fin et le propriétaire peut chercher un acheteur de façon libre.
Dans le cas où le locataire est intéressé par la vente, il peut signer l’acte dans les 2 mois après l’annonce. Ce délai peut aller jusqu’à 4 mois si le locataire a fait la demande d’un prêt immobilier.
Il est possible de rompre le contrat de logement avant 3 ans dans le cas d’une reprise de logement. Le propriétaire a en effet la possibilité de reprendre le logement pour le donner à un membre de sa famille. Le logement devra alors devenir une résidence principale.
Avant de donner congé au locataire, le membre de sa famille qui recevra le logement est :
Dans le cas d’une reprise de logement également, le propriétaire doit rédiger une lettre de congé à l’intention du locataire. Cette note devra comporter :
Il est aussi possible au propriétaire de résilier le bail d’habitation pour un motif sérieux et légitime. Ce motif peut être la non-exécution d’une obligation présente dans le bail par le locataire. Il peut s’agir :
Même lorsque les conditions sont réunies pour que le propriétaire résilie le bail avant les 3 ans, certains locataires sont protégés par la loi. Pour dire d’un locataire qu’il est protégé, il faut qu’il réunisse deux conditions :
Lorsque le locataire remplit ces conditions, il voit son bail être renouvelé automatiquement. Cependant, il peut arriver que ce bail ne soit pas directement renouvelé dans certaines conditions :
Dans ce dernier cas, il faudra que le logement proposé soit dans la même région ou se trouve dans un arrondissement proche de là où était situé l’ancien bien. Le propriétaire doit aussi s’assurer que le locataire apprécie le bien qui lui est proposé.
Le locataire a la possibilité de contester le congé s’il remarque un non-respect d’une des conditions de la rupture. Voici quelques motifs pour lesquels un congé peut être contesté par le locataire :