Rupture bail propriétaire avant 3 ans : règles à respecter
Lors de la location d’un bien immobilier, le propriétaire et le locataire signent un bail d’habitation. Ce contrat qui engage le bailleur qui est le propriétaire a une durée qui varie en fonction du type de personne qu’est le bailleur. Lorsqu’il s’agit d’une personne physique, le bail propriétaire dure 3 ans et dans le cas d’une personne morale, ce bail dure 6 ans. Le locataire a la possibilité de résilier le bail habitation dès qu’il le souhaite, ce qui n’est pas le cas du propriétaire. Dans la suite, nous vous expliquons les règles à respecter pour la rupture d’un bail propriétaire avant 3 ans.
Qu’est-ce que le bail d’habitation ?
Le bail d’habitation est un contrat qui se signe par le propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement, etc.) qui est le bailleur et le locataire de ce bien qui est le preneur. Ce document certifie que le propriétaire laisse son bien en location au preneur en contrepartie d’un loyer.
La rédaction du bail d’habitation est à l’initiative du propriétaire. Dans ce contrat, toutes les règles ainsi que les modalités de la location doivent être présentes. Avant de l’approuver, le locataire doit lire le bail afin de s’assurer que tout ce qui est mentionné lui convient. La résiliation du bail propriétaire ne peut donc pas se faire sur un coup de tête. Il doit être effectué dans les règles de l’art.
Dans quels cas un propriétaire peut-il résilier un bail d’habitation ?
Trois motifs peuvent conduire un propriétaire à résilier un bail d’habitation avant les 3 ans que stipule le contrat. Il s’agit de la vente du bien immobilier, de la reprise du bien immobilier et d’un motif légitime.
Rupture de bail propriétaire : vente du bien immobilier
La rupture du bail de location d’un logement par le propriétaire peut intervenir s’il souhaite mettre son bien en vente. Pour un bail de location vide, le congé pour la vente est considéré comme une offre de vente au locataire. La loi donne en effet priorité au locataire qui dispose donc d’un droit de préemption.
Le propriétaire doit rédiger une lettre de congé qui doit contenir de façon obligatoire, un certain nombre d’informations que sont :
- Sa volonté de mettre en vente son bien immobilier
- Le prix auquel il souhaite vendre le bien
- Les conditions de la vente
- Les caractéristiques précises du bien immobilier
- Les 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi n°89-462.
Il faut mettre en pièce jointe, une notice qui donne les informations sur les obligations du propriétaire ainsi que la façon dont l’indemnisation du locataire se fera, le cas échéant. La validité du droit de préemption est de 2 mois après le préavis. Si le locataire ne répond pas ou s’il n’est pas intéressé, ce droit prend fin et le propriétaire peut chercher un acheteur de façon libre.
Dans le cas où le locataire est intéressé par la vente, il peut signer l’acte dans les 2 mois après l’annonce. Ce délai peut aller jusqu’à 4 mois si le locataire a fait la demande d’un prêt immobilier.
Rupture de bail propriétaire : reprise du logement
Il est possible de rompre le contrat de logement avant 3 ans dans le cas d’une reprise de logement. Le propriétaire a en effet la possibilité de reprendre le logement pour le donner à un membre de sa famille. Le logement devra alors devenir une résidence principale.
Avant de donner congé au locataire, le membre de sa famille qui recevra le logement est :
- son épouse ou son époux
- sa concubine ou son concubin depuis au moins un an
- son partenaire de PACS
- son descendant ou son ascendant
- un descendant ou un ascendant de son partenaire de PACS, de son concubin ou de son époux.
Dans le cas d’une reprise de logement également, le propriétaire doit rédiger une lettre de congé à l’intention du locataire. Cette note devra comporter :
- le motif pour lequel le congé est demandé
- la relation entre le propriétaire et la personne qui reçoit le bien
- le nom de la personne qui reçoit le bien et son adresse
- une preuve du caractère sérieux de la reprise du bien.
Rupture de bail propriétaire : motif légitime et sérieux
Il est aussi possible au propriétaire de résilier le bail d’habitation pour un motif sérieux et légitime. Ce motif peut être la non-exécution d’une obligation présente dans le bail par le locataire. Il peut s’agir :
- d’un problème avec le paiement du loyer (retard par exemple)
- des problèmes avec le voisinage
- d’un mauvais entretien du bien
- d’une sous-location du bien par le locataire
- de la volonté du locataire d’effectuer de grands travaux dans le logement.
Quels locataires sont protégés par la rupture de bail propriétaire ?
Même lorsque les conditions sont réunies pour que le propriétaire résilie le bail avant les 3 ans, certains locataires sont protégés par la loi. Pour dire d’un locataire qu’il est protégé, il faut qu’il réunisse deux conditions :
- il doit avoir plus de 65 ans et avoir des ressources inférieures à ce que la loi a défini
- il vit avec une personne de plus de 65 ans.
Lorsque le locataire remplit ces conditions, il voit son bail être renouvelé automatiquement. Cependant, il peut arriver que ce bail ne soit pas directement renouvelé dans certaines conditions :
- le bailleur est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
- les moyens du bailleur sont inférieurs à ce que définit la loi
- une solution de relogement est proposée au locataire.
Dans ce dernier cas, il faudra que le logement proposé soit dans la même région ou se trouve dans un arrondissement proche de là où était situé l’ancien bien. Le propriétaire doit aussi s’assurer que le locataire apprécie le bien qui lui est proposé.
Est-il possible d’aller contre le congé donné par un propriétaire ?
Le locataire a la possibilité de contester le congé s’il remarque un non-respect d’une des conditions de la rupture. Voici quelques motifs pour lesquels un congé peut être contesté par le locataire :
- Pas de mention obligatoire dans la notice de congé
- Non-respect du délai de préavis
- Lettre de congé non adressée à tous les occupants
- Envoi du congé par lettre simple
- Lettre de congé envoyée à un locataire protégé
- Lettre de congé frauduleux.
