Surface utile : Définition et spécificité

08 novembre 2022 à 11:26   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
Surface utile : Définition et spécificité

La surface utile est un moyen de calcul qui sauve la majorité des professionnels de la complexité des calculs liés au logement. C'est, en effet, une méthode de détermination de la surface de logement qui tient compte des surfaces annexes. Elle est non seulement employée par les bailleurs, mais aussi par l’état dans l’application des lois liées au logement en ce qui concerne la défiscalisation. Découvrez la surface utile et ses spécialités dans ce guide.

Surface utile : qu’est-ce que c’est ?

Selon le code de la construction et de l’habitation, la surface utile est définie comme étant la somme de la surface habitable du logement et la moitié de la surface des annexes du logement. Ainsi, puisque la surface utile tient compte des surfaces supplémentaires, elle n’est jamais inférieure à la surface habitable. Soit, elle l'égalise, soit elle est en dessus. Pour la plupart des régimes de défiscalisation, la surface utile permet de calculer le seuil du loyer.

Que l’espace habitable d’un logement soit individuel ou collectif, la surface utile sert à sa détermination. Les pièces annexes sont indispensables dans le calcul de la surface utile. Comme le stipule la loi, les remises et les ateliers, les celliers extérieurs ainsi que les greniers sont classés parmi les surfaces annexes. Il en est de même pour le sous-sol, la véranda, le balcon et la terrasse.

L’ensemble de ces parties qui constituent la surface annexe est normalement conservée pour l’utilisation personnelle de celui qui a loué le logement ou de son acheteur. Par ailleurs, il faut noter que ce n’est pas toutes les annexes qui sont pris en compte sauf en cas d’exception comme le garage. De plus, il existe également la surface utile brute locative dont le calcul est effectué sans la prise en compte des poteaux et des murs. 

En quoi consiste la surface utile ?

La surface utile est d’une grande utilité pour les bailleurs et locataires. En effet, le calcul du logement à loyer encadré est une tâche qui s’avère un peu complexe. Mais grâce au calcul de la surface utile, on peut facilement déterminer le logement du loyer encadré. En plus, le calcul effectué sur la base de la surface corrigée est non seulement compliqué, mais demande trop de réflexion et de concentration.

C’est pourquoi la surface utile a été mise en place pour simplifier le calcul de logement et corriger les erreurs déjà commises. Au fil du temps, la surface utile a largement progressé et n’est plus bornée à la détermination de ces éléments basiques. Elle constitue, de nos jours, un objet de référencement dans le calcul de la surface de nombreux dispositifs se rapportant au logement pour les trois couches impliquées dans le secteur du logement : bailleurs, propriétaire et locataire.

Néanmoins, elle facilite le calcul des subventions de l’État en ce qui concerne les aides en logement pour des personnes dominées par la précarité. De plus, la surface est référencée par plusieurs types de loi comme la loi Scellier, la loi Duflos et la loi Pinel en ce qui concerne la réduction de l’impôt sur le logement. Enfin de compte, la surface utile est un instrument capital et très nécessaire dont le calcul est effectué dans la plupart des cas pendant la construction du logement.

Les avantages de la surface utile

La surface utile procure plusieurs avantages aux occupants de la maison. Son calcul ne vient que le confirmer.

Utilité de la surface utile dans le régime de défiscalisation

Selon le régime de défiscalisation institué par les lois Scellier, Pinel, et Duflot à Paris comme dans les autres villes de la France, il stipule qu’il faut respecter un seuil de fixation des loyers avant de jouir de réduction de fiscalité. Le calcul de la surface utile permet de fixer le montant adéquat à cette loi afin de permettre à la population de la classe sociale basse de jouir d’un prix de logement raisonnable.

Il faut noter que l’erreur dans le calcul de la surface utile est tolérée si et seulement si la marge d’erreur est égale à cinq pourcents. Dans le cas contraire, il est impossible de bénéficier de la défiscalisation. En plus, vous pouvez dans ce cas être poursuivis par l’état. C'est pourquoi, lorsque vous n’êtes pas sûr de votre capacité à calculer, recourez à l’aide d’un diagnostiqueur certifié.

Utilité de la surface utile dans le calcul des loyers de logement

Comme énoncé plus haut, les structures de logements se servaient de la surface corrigée pour déterminer le tarif des loyers destinés à la location. Avec l’apparition de la surface utile, cette méthode difficile de calcul de la surface a perdu sa valeur, laissant place à la surface utile. Ainsi, diagnostiqueur, bailleur et propriétaire l’exploite pour calculer le loyer avant de le soumettre à l’acquéreur ou au locataire. Non seulement elle est simple, elle permet aussi d’éviter des erreurs banales.

Surface utile et surface habitable : quelle différence ?

Compte tenu de ce que stipule la loi, la surface habitable est la surface restante lorsqu’on procède à la déduction des espaces non habitable tels que :

  • L’ensemble des murs ;
  • Les parois des fenêtres et des portes ;
  • Toutes les marches d’escaliers ainsi que leurs cages ;
  • Les gaines
  • L’ensemble des cloisons.

Pour qu’une surface de planché des pièces soit comprise dans le calcul de la surface habitable, il doit nécessairement être long d’un mètre quatre et vingt (1m 80) au moins. Selon la loi Boutin, la surface habitable doit être composée d’une salle principale avec une hauteur de 2,20 et une largeur de 9m2 au minimum.

On ne peut parler de surface habitable sans évoquer la surface utile. En effet, la surface utile réunit la surface habitable avec toutes les autres surfaces annexes du logement. La surface utile valorise financièrement les biens immobiliers et permet au propriétaire de bénéficier de leur logement. C’est pourquoi il faut savoir bien la calculer.

Calcule de la surface utile : comment procéder ?

Il est bel et bien possible de déterminer la surface utile de son logement si on ne veut pas recourir à un simulateur. C’est en effet un calcul très simple :

« Surface utile = surface habitable du logement + 50% de la Surface des annexes privatives »

Il faut noter que les deux éléments constitutifs du calcul contiennent des indices à ne pas négliger. Les annexes par exemples sont nombreuses et doivent être prises en compte dans leur totalité dans le calcul sinon ce dernier sera erroné. Ainsi, il est préférable de procéder étape par étape en calculant d’abord la surface habitable dont les composants sont cités. Ensuite, procéder au calcul de la surface des annexes dont les éléments sont énumérés précédemment.

En général, le calcul de la surface utile en France nécessite la prise en compte du code de construction pour habitation. Pour être utile, une surface habitable doit remplir certains critères. Nombreuses sont les personnes qui la confondent avec la surface utile brute. Cependant, il y a une différence entre les deux notions.