Qu'est-ce que la tension locative et quelle est son utilité ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en France dans certaines villes comme Paris, Lille, Marseille, Toulouse et bien d’autres ? Un des paramètres très important dont vous devez tenir compte, la tension locative. En effet, lorsque vous faites un investissement dans l’immobilier, l'objectif est de générer des rendements. Pour cela, il faut que le bien immobilier soit occupé par des locataires. Alors, la notion de tension locative sera donc d’une grande aide pour cette décision d’investissement. Qu’est-ce que la tension locative ? Quelle est son utilité ? Comment l’évaluer ? Suivez-nous dans cet article pour en savoir davantage. 

La notion de tension locative

La tension locative est la différence entre l’offre et la demande locatives sur le marché immobilier d’une ville ou dans un quartier. Elle est nécessaire pour prendre une bonne décision d’achat. En effet, pour que vous soyez sûr que votre bien immobilier soit attractif, il doit être situé dans une jolie structure et au sein d’une ville le plus dynamique possible. De même, il doit garantir des bénéfices et son prix d’achat doit être inférieur à celui du marché.

Mais encore et surtout, vous devez tenir compte de la durée de vacances du bien. Ce paramètre est très important pour faciliter l’investissement. C’est là qu’intervient la tension locative. On dit qu’il y a tension locative dans les endroits où la demande est supérieure à l’offre en location. Dans cette situation, vous n’avez pas à vous en faire, car il vous serait plus facile de trouver un locataire au plus vite. 

Vous pouvez faire l’analyse en observant tout simplement la ville. S’il s’agit par exemple d’une ville universitaire, la demande des étudiants est la plupart du temps, supérieure à l’offre. Les biens seront donc en location de façon permanente.

En revanche, lorsque la ville ne contient pas des écoles, des commerces, des arrêts de bus et autres services, il sera très difficile de louer le bien en permanence et facilement.

Utilité de la tension locative

La tension locative est un paramètre déterminant pour un investisseur de l’immobilier pour plusieurs raisons.

Éviter la vacance locative

La tension locative est très utile, car elle vous permet d’éviter la vacance et la carence locative. En effet, la vacance locative intervient dans le cadre d’une relocation. La carence locative quant à elle intervient dans le cadre de la première mise en location. Ces deux phénomènes constituent des facteurs négatifs d’un bon rendement immobilier. 

Alors, dans le cas où votre bien n’est pas loué, vous vous retrouvez à payer les mensualités de l’emprunt tout seul. Cela amenuise le cashflow et affecte de façon très nette le rendement de votre placement. Vous comprenez donc que la tension locative vous permet d’éviter d’investir dans un bien qui ne sera pas vite loué. 

Améliorer son cashflow et son rendement

Lorsque vous évaluez la tension locative d’une ville avant de vous positionner, vous limitez le risque de vacance locative. Ainsi, vous améliorez votre cashflow ce qui vous tend vers l’autofinancement. Par exemple, lorsque vous investissez dans les villes telles que Paris et Marseille, les prix au mètre carré sont certes élevés, mais vous trouverez très rapidement un preneur, car la demande est assez forte il n’y a pas assez d’offres. 

Aussi, dans ces villes, les prix de l’immobilier sont en progression constante. Alors, vous aurez certainement une belle plus-value à la revente.

En gros, comprenez que la tension locative impacte votre réserve d’argent ainsi que l’investissement et votre capacité à emprunter et à rembourser à long terme. 

Comment évaluer la tension locative ?

L’évaluation est ce qui vous guidera dans le processus d’investissement. Vous devez d’abord faire des analyses afin de choisir la ville, le quartier et même la rue dans laquelle vous allez acheter le bien locatif. Notez que vous pouvez faire cette évaluation sans être un professionnel. 

En premier, vous devez faire une étude plutôt large. Ensuite, vous allez maintenant affiner vos recherches grâce à vos critères de choix. Parmi ces critères, le dynamisme du quartier ainsi que son évolution future doivent figurer. Pour cela, vous avez la possibilité de vous baser sur deux sources. Il s’agit :

• De la loi ALUR

Cette loi détermine les zones les plus compliquées.

• Des blogs et la presse.

En effet, ils relayent souvent la liste des villes en tension locative. Vous pouvez vous fier à ces informations, car elles sont justes.

Procédez donc à la comparaison de ces sources pour avoir une idée du lieu où il est possible d'investir. Il vous revient alors de trouver la rue exacte.

 Pour finir, comparez le prix de l’achat et la rentabilité que vous pouvez réaliser. Cela est possible grâce aux éléments chiffrés de la tension locative. 

Par ailleurs, en dehors de ces sources, il existe également d’autres moyens d’évaluer la tension locative. Certains sites web qui proposent une bonne vision en ce qui concerne la tension locative des différents quartiers d’une ville. Il existe aussi un outil appelé le tensiomètre locatif. 

Proposé à l’INPI, c’est un service qui permet de préciser la tension locative dans une ville. Cette détermination est faite en mesurant d'un côté la facilité à trouver un locataire ou une location et d'un autre côté la capacité des locataires comparés aux loyers pratiqués. Il est donc assez simple d'obtenir un rapport du marché locatif dans à un endroit qui permettra de savoir si ce marché est tendu ou non.

 Les limites de la tension locative

La tension locative est un paramètre déterminant dans la décision d’achat. Cependant, à elle seule, elle ne permet pas de prendre une bonne décision. Il existe donc d’autres paramètres dont il faut tenir compte. Vous devez donc associer également votre instinct. Par exemple, un bien situé dans un quartier dont la tension est faible, mais encadrée par les services (école, gare, commerce, etc.) sera loué sans problème. Il est important de tenir compte de ces facteurs. 

Notez cependant que l’importance de la tension locative dépend des objectifs de votre investissement. Si vous achetez dans le but de revendre rapidement après rénovation, la tension locative est le meilleur paramètre. Mais, lorsqu’il s’agit d’un projet de location, il serait donc nécessaire d’ajouter d’autres paramètres.