Valeur locative : définition, estimation et procédure

Beaucoup de propriétaires voient la valeur locative d’un œil ! Pourtant, c’est une valeur très bien déterminée suivant des règles précises fixées par l'administration fiscale. Elle ne concerne pas tous les bailleurs immobiliers, mais plutôt les propriétaires qui décident de vivre dans leur propre habitation. Cet article sera votre guide pour répondre à toutes vos préoccupations sur la valeur locative. Vous y découvrirez également les modes de calcul du loyer de votre habitation avec un exemple précis.

Qu’est-ce que la valeur locative d'un loyer ?

La valeur locative est exigée par la loi à tous les détenteurs de bien immobilier. Toutefois, ce n’est pas une somme perçue en temps réel par le propriétaire. Ce montant s’obtient par la valeur locative théorique des patrimoines immobiliers. En d’autres termes, c’est juste une estimation plus ou moins rapprochée de la valeur réelle du loyer total d'un bail.

En France, la valeur locative est exprimée en francs et correspond à environ 70 % des loyers qu’il aurait payés un locataire par an pour cette habitation. Il n’est pas donc pas utile d'appliquer la taxe sur un montant qui n’existe pas en temps réel. Une famille qui possède son propre logement n’est pas obligée de le mettre en location. Elle ne perçoit donc aucun revenu par année de la part des locataires. Toutefois, il est intéressant de savoir que l’impôt dans ce cas est basé sur le système fiscal solidaire de la Suisse.

Sachez de même que la valeur locative est considérée comme étant un revenu en nature. En d’autres termes, le propriétaire ne perçoit pas de revenus de la part des locataires justes parce qu’il a choisi d’habiter son propre appartement. Du point de vue économique, c’est une recette d’utilisation qui équivaut aux loyers annuels qu’il aurait perçus si le bien immobilier était en location. Et puisque chacun doit habiter un logement, vivre dans sa propre habitation constitue une véritable investissement, car les charges locatives peuvent atteindre 30% du revenu pour un locataire. En cas de vente du bail, la prise en compte de ces éléments sera d'une grande utilité.

Par ailleurs, les propriétaires peuvent tenir compte des déductions fiscales telles que : les travaux d’entretien, les intérêts hypothécaires, etc. Aussi, ces éléments devront déclarer la valeur locative. Ceci dans le but d’obtenir un traitement fiscal égalitaire par rapport aux locataires qui ne prennent pas part à de telles déductions de taxe.

Comment retrouver la valeur locative de votre logement ?

Il revient aux autorités fiscales cantonales de définir la valeur locative. La loi exige une procédure pour sa définition, en effet, elle prend en compte les différents critères comme : l’emplacement du bien immobilier, sa surface et l’année de construction. Les autorités calculent la valeur du bien immobilier sur place et font la comparaison avec un logement ayant une surface identique. 

En outre, les autorités fiscales cantonales se réfèrent également au niveau des loyers pour la région où se trouve le bien immobilier. En principe, la valeur locative recouvre au moins les  60 % de la valeur à laquelle le bien aurait été en location.  Avec les résidences secondaires, le principe est toujours le même. Et cela même en cas d’une occupation non permanente. 

Ainsi, le calcul et la hauteur de la valeur varient selon les cantons. Les retards d’adaptation et les différentes bases de calcul font que pour deux biens immobiliers identiques, les valeurs locatives peuvent être différentes. L’exemple de calcul dans ce guide vous aide à mieux cerner les bases des déterminations de la valeur locative.

Quels sont les éléments qu’il faut considérer pour connaître la valeur locative ?

Tout d’abord, la valeur locative ne dépend pas que nombre de pièces dans le logement. En effet, les autorités prennent en compte le nombre de surfaces occupées dans le bien immobilier. Il est donc important de suivre cette valeur, car elle peut connaître des baisses au cours du temps. Par exemple, le couple peut divorcer et les enfants peuvent déménager. Dans ces cas, le nombre de chambres occupées dans le logement va diminuer. Mais il peut arriver aussi que ce nombre croisse. Dans tous les cas, faites une mise à jour à chaque fois que ce nombre change.

Valeurs locatives trop élevées d'un loyer

Il est vrai que des dispositions ont été prises en vue d’éviter les erreurs de calcul lors de la détermination du montant de la valeur locative. Mais il peut arriver que l'administration fiscale fixe un montant trop élevé. Lorsque cela arrive, considérez-le comme une erreur de calcul et faites une réclamation. Pour ce faire, faites valoir votre droit de recours ou adressez une lettre aux autorités fiscales. Ce droit est irrévocable et si vous n'êtes pas satisfait, vous pourrez toujours envoyer des réclamations à l'administration compétente de votre ville.

Exemple d’une détermination de la valeur locative d'un loyer

Voici l’exemple de la famille Berger qui habite dans le canton de Zurich et possède un bail (son plus grand investissement). Son revenu annuel fait environ 90 000 €. Les autorités fiscales estiment la valeur du marché de loyer à 30 000 € par an. Le bien en question pourrait donc être loué à 2 500 € par mois selon la zone où il se trouve.

En adoptant un taux de la valeur locative fixé à 70 %, on obtient une valeur locative de 21 000 € soit 30 000 € x 70 %. Dans ce cas, les revenus imposables à la famille Berger sont de 111 000 € soit 90 000 € de revenu professionnel et 21 000 € de valeur locative.

Si la famille Berger a déjà une hypothèque de 850 000 € à un taux de 1,5 %, la valeur des intérêts hypothécaire reviennent donc à 12 750 € soit 850 000 €*1,5 %. Ajoutons cela aux frais d’entretien du bâtiment qui s’élèvent à 5 000 €. La combinaison de ces deux valeurs numériques permet de déduire la valeur locative. Celle-ci baisse donc et atteint une valeur de 3 250 € soit 21 000 €-5 000 €-12 750 €. La valeur locative imposable et le revenu imposable ont ainsi une valeur de 93 250 € soit : 90 000 € de revenus et 3 250 de valeur locative.

Par ailleurs, le montant des intérêts a aussi un impact sur les déductions fiscales et sur le marché immobilier dans son ensemble. Si les taux augmentent jusqu’à atteindre une valeur de 3 %, les revenus de la famille Berger et les intérêts hypothécaires reviendront à 25 500 €. Dans ce cas, il n’y a pas que les valeurs locatives qui baissent en raison des taux élevés, mais aussi l’intégralité des revenus imposables.

En résumé, plusieurs facteurs sont à prendre en compte lors du calcul de la valeur locative. Il s’agit entre autres de paramètres tels que : la grandeur du bien immobilier et le nombre de pièces qu’il contient, les hypothèques, etc.