Les règles à connaître en cas de travaux de copropriété
Dans une copropriété, les résidents ne peuvent pas engager des travaux de copropriété de n’importe quelle façon. Même si ces projets portent sur des parties privatives de l’habitat collectif, il faudra se soumettre à certaines obligations. Entre autres, l’autorisation des autres copropriétaires est importante de même que celle de la mairie dans certains cas. Voici ici des détails sur les règles en vigueur pour ce qui est des travaux en copropriété.
Règles de base pour les travaux privatifs en copropriété
Pour commencer, si les travaux portent sur le logement individuel d’un résident, les frais inhérents à l’opération lui incombent. Le copropriétaire financera donc tout seul, les travaux dans une partie privative.
Des travaux portant sur des parties communes de l’immeuble
Le porteur du projet pourrait avoir besoin de l’autorisation des autres copropriétaires pour des travaux à engager. Ce sera le cas notamment lorsque les travaux affectent les parties communes de la copropriété ou s’ils apportent une modification à l’aspect extérieur de l’habitat.
Les travaux visant à améliorer le confort de tous les résidents ou qui valorisent l’immeuble sont à citer dans le lot. On y retrouve aussi les projets d’amélioration de l’efficacité énergétique et ceux visant à baisser les charges pour les occupants.
Il faudra alors attendre l’assemblée générale de copropriété pour requérir l’autorisation des autres copropriétaires. Bien entendu, cela doit se faire avant le démarrage des travaux proprement dits.
Si vous décidez par exemple de relier votre appartement à un autre en fermant un couloir, il faudra s’assurer que les autres copropriétaires sont d’accord pour cette démarche. L’installation d’un jardin personnel sur un espace commun en vue d’en faire un usage privatif nécessite également l’approbation des résidents.
Pour aller plus loin, certains travaux portant sur une zone privée dans un immeuble collectif peuvent modifier l’aspect extérieur de la copropriété. En fermant par exemple un balcon, en créant des ouvertures ou en changeant la couleur des volets, la résidence collective changera forcément d’aspect de l’extérieur.
Ce sera aussi le cas lorsque vous décidez de changer vos fenêtres ou d’aménager une véranda. Pour tous ces travaux, la règle est claire : il faut l’autorisation des copropriétaires.
Travaux portant sur une zone privative de l’immeuble
Pour un projet de rénovation basique qui n’impacte pas les autres logements de la copropriété, le porteur de projet peut se passer de l’autorisation des autres résidents. C’est le cas notamment lorsqu’il décide de changer la peinture du logement, de poser un papier peint ou d’installer une cuisine par exemple. Une opération d’isolation intérieure, de pose de cloison interne ou de revêtement de sol constitue autant de travaux qui ne nécessitent pas l’avis des autres résidents.
Petite nuance ! En copropriété, il y a dans chaque logement privatif, des parties communes. Il s’agit surtout des murs porteurs, des canalisations (pour chauffage par exemple), des gaines et des têtes de cheminées entre autres. Pour modification de l’un ou de l’ensemble de ces éléments, l’autorisation des autres copropriétaires de l’immeuble est donc de mise.
Démarches pour l’obtention de l’accord des copropriétaires en cas de travaux
La première obligation pour des travaux affectant les parties communes d’une copropriété ou l’extérieur de l’immeuble, c’est d’obtenir l’autorisation des copropriétaires. Toutefois, il faudra suivre certaines démarches pour y arriver.
Inscrire le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Depuis 2018, la loi Élan précise les conditions dans lesquelles les travaux peuvent être réalisés dans une copropriété. Pour s’en tenir à cette loi, il faut une majorité absolue des votes pour valider le projet de rénovation.
Cela dit, il faudra que le porteur du projet demande au syndic de copropriété de l’inscrire pour la prochaine assemblée générale. De façon courante, l’assemblée générale de copropriété se tient au moins une fois l’an. Si ce délai vous semble long, vous pouvez toujours demander une assemblée générale extraordinaire pour soumettre votre projet.
Dans ce cas, tous les frais liés à l’organisation de cette rencontre extraordinaire seront à votre charge. Il est question notamment des frais de convocation, des photocopies des documents portant l’ordre du jour, les honoraires du syndic, la location d’une salle de réunion au besoin et l’envoi du procès-verbal après l’assemblée générale.
La voie légale pour soumettre la demande d’inscription du projet, c’est par une lettre recommandée avec accusé de réception. Le copropriétaire est tenu de présenter dans sa lettre, la nature exacte de son projet, ses implications et tous les détails qui s’y rattachent.
Faire valider le projet
Inscrire le projet à l’assemblée générale de copropriété n’est pas suffisant pour entamer les travaux. Il faudrait aussi le faire valider par un vote des copropriétaires. C’est ce qui vous donne l’autorisation d’enclencher les travaux. Il est à noter que si ces derniers portent sur des parties communes de l’immeuble ou s’ils affectent l’extérieur, le vote s’effectue à la majorité de l’article 25 pour être validé.
Cela équivaut à la majorité des voix de chacun des copropriétaires, que ceux-ci soient absents, élus ou représentés. Il faut noter que si le copropriétaire effectue des travaux de rénovation sans l’autorisation des autres résidents, il s’expose au risque de démolition ou de remise en état.
Cette opération peut être initiée par le syndic de copropriété ou n’importe quel autre copropriétaire. Il est également possible de faire un recours en justice pour les travaux illégaux, et ce, sur une période de 10 ans. S’il est prouvé une appropriation des parties communes, le recours en justice est possible sur 30 ans.
Faire la déclaration préalable des travaux
Dans la majorité des cas, il ne faut pas s’en tenir uniquement à l’autorisation de la copropriété. Il faut également faire une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie. Les travaux éligibles à cette exigence sont : le changement d’apparence de fenêtres, l’installation de volets ou la création d’une ouverture sur l’extérieur.
Par ailleurs, même si cela est assez rare dans le cadre des travaux liés à une copropriété, le permis de construire peut être utile. Il est requis pour les projets avec une nouvelle construction de 20 m². La surface sur laquelle doivent porter les travaux éligibles au permis de construire doit être d’au moins 40 m², si le logement est situé en zone urbaine du PLU.
