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Dans le cadre de la vente et de la mise en location d'un bien immobilier, certaines démarches doivent être réalisées. Parmi celles-ci, il y a l'état des risques et pollutions que le vendeur ou le bailleur est appelé à effectuer. De quoi s'agit-il réellement ? L'État des risques et pollutions est-il obligatoire ? Qui doit s'en occuper ? Oditiz fait le tour du sujet.

État des risques et pollutions : histoire et définition

Ayant vu le jour après la catastrophe de Toulouse en 2001, l'État des risques et pollutions est un diagnostic immobilier qui joue un rôle primordial dans l'urbanisation. Iil permet en effet de renseigner le futur occupant d'un logement des différents risques qui sont liés au terrain qui l'abrite. Ainsi, grâce à ce diagnostic, le nouveau locataire ou propriétaire a une idée précise des risques miniers, des risques naturels (cyclones, mouvements de terrain, séismes, inondations), et des risques technologiques qui sont associés à son bien immobilier. Il pourra par exemple prendre les mesures nécessaires si le bien immobilier concerné est proche d'un site Seveso.

Le diagnostic ERP indique si le logement mis en vente ou en location est situé dans une zone visée par un plan de prévention des risques. Il notifie également l'existence éventuelle de prescriptions de travaux destinés à prévenir ces risques miniers, naturels et technologiques. Il est important de souligner que la durée de validité de l'ERP est de 6 mois. L'objectif est de prendre en considération les évolutions fréquentes en ce qui concerne les plans de prévention des risques. Ainsi, en cas de signature d'un nouveau contrat de vente ou de bail, le propriétaire doit s'acquitter de cette formalité administrative.

Depuis son entrée en vigueur en 2012, l'ERP a connu plusieurs dénominations. À l'origine, il s'agissait de l'ERNMT (État des Risques naturels, miniers, ou technologiques). Depuis décembre 2017, il est devenu l'ESRIS (État des Servitudes Risques et d'Informations sur les Sols. Cependant, cet intitulé ne sera pas maintenu pendant longtemps, car 6 mois plus tard, on parlera désormais d'État des risques et pollutions.

La réalisation de l'État des risques et pollutions est-elle obligatoire ?

Les immeubles, qu'ils soient non bâtis [terrains nus] ou bâtis, sont tous concernés par l'État des risques et pollutions. En effet, au même titre que les diagnostics obligatoires lors de la vente d'un bien immobilier [amiante, électricité, gaz], l'ERP doit être intégré au dossier de diagnostic technique [DDT]. Il est transmis au nouvel acquéreur ou au locataire, et annexé au bail de location ou au compromis de vente. En cas d'éventuels sinistres causés au bien immobilier par une catastrophe technologique ou naturelle, l'auteur de la vente devra en informer l'acquéreur.

Il est important de préciser que depuis la loi Alur de 2014, l'ERP est obligatoire dans le cadre d'une location. Désormais, cette loi oblige le propriétaire à informer le locataire sur l'emplacement du logement qu'il met en location. L'ERP est donc considéré comme un diagnostic obligatoire à la location même s'il s'agit en réalité d'un formulaire.

Quels sont les risques encourus en cas d'absence d'ERP ?

Lorsque le logement se trouve dans une zone à risques, l'État des risques et pollutions est d'autant plus obligatoire. En cas d'absence du formulaire d'État des risques et pollutions, il est possible au nouveau propriétaire de la maison de demander au tribunal de grande instance la réduction du coût de vente, voire l'annulation de la vente. Le locataire peut également demander des dommages et intérêts s'il découvre que son logement est dans une zone à risques, mais que l'ERP n'était pas inclus dans le bail.

Doit-on faire réaliser l'État des risques et pollutions par un expert ?

Pour la réalisation de l'État des risques et pollution [ERP], deux options se présentent au propriétaire du bien immobilier. Comme c'est le cas pour un diagnostic de performance énergétique [DPE], il peut s'occuper lui-même de l'ERP. Pour cela, il lui suffit de se rendre sur la plateforme dédiée, puis de remplir le formulaire de l'État des risques et pollution. Il devra aussi rassembler certaines informations nécessaires. Aussi simple qu'elle puisse sembler, cette solution n'est pas sans inconvénient. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'il est nettement plus recommandé de solliciter les services d'un diagnostiqueur professionnel.

En faisant appel à un professionnel, le bailleur ou le vendeur n'aura plus à s'occuper des démarches de recherche souvent fastidieuses. Il ne sera pas dans l'obligation de rassembler des informations sur le site de la préfecture ou de se déplacer à la mairie. Pour une vente immobilière où les formalités sont très nombreuses, le gain de temps ne doit pas être négligé. Lorsque le propriétaire remplit lui-même le formulaire, il peut être poursuivi en cas d'erreur et amené à verser des indemnités, le cas échéant. Il est donc préférable de confier le formulaire ERP à un professionnel, car celui-ci possède une assurance. C'est une garantie non négligeable.

Trouver le diagnostiqueur professionnel idéal grâce à Oditiz

Le diagnostiqueur certifié est le professionnel le mieux placé pour réaliser l'État des risques et pollutions. Cependant, il n'est pas toujours très aisé de trouver rapidement un diagnostiqueur sérieux dans son entourage. Pour résoudre ce problème, Oditiz met à la disposition des propriétaires et des bailleurs de maisons, un outil de recherche performant. Pour réaliser l'État des risques et pollutions pour son logement, le bailleur renseigne simplement quelques données sur Oditiz, et en quelques secondes, le site lui propose une liste de diagnostiqueurs certifiés et disponibles partout en France.

Il lui revient de choisir le professionnel qui convient le mieux à ses besoins, et de convenir avec ce dernier d'un créneau pour la réalisation de l'État des risques et pollutions. Le rapport d'expertise est ensuite envoyé 48 h après le diagnostic en format digital.

D'un autre côté, la réalisation d'un État des risques et pollutions coûte en moyenne entre 20 et 50 euros. En passant par Oditiz, le bailleur ou le propriétaire obtiendra le meilleur tarif pour la réalisation de son ERP. Plusieurs facteurs entrent néanmoins en considération pour l'établissement du prix d'un État des risques et pollutions. Dans tous les cas, sur Oditiz, il est possible d'obtenir des devis comparatifs de plusieurs diagnostiqueurs avant de faire un choix définitif.