DPE vierge : c’est quoi ? Autorisé ?

28 septembre 2022 à 11:14   •  Accueil > Diagnostic DPE
DPE vierge : c’est quoi ? Autorisé ?
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Pour la mise en vente (ou en location) d’un bien immobilier, il est nécessaire d’annexer au contrat de vente ou au bail de location, le DDT. Il s’agit d’un dossier de diagnostics techniques. Ce document doit obligatoirement contenir un DPE (diagnostic de performance énergétique). C’est une étude à réaliser par un professionnel certifié et qui permettra d’évaluer la consommation d’énergie dans un bâtiment et son impact sur l’environnement. Mieux, le DPE doit figurer sur l’annonce immobilière de vente ou de mise en location d’un logement. C’est d’ailleurs, une exigence légale depuis 2011. Notez toutefois que pour certains bâtiments, ce diagnostic de performance énergétique peut être vierge. Voici ce qu’il faut savoir à ce propos.

Comprendre ce que c’est que le DPE vierge

Le DPE immobilier intègre les performances énergétiques réelles du bâtiment et présente les solutions d’optimisation de celles-ci. Pour obtenir les résultats d’un tel diagnostic, le professionnel peut partir de la quantité d’énergie réellement consommée ou se baser sur les factures reçues.

Toutefois, il existe une méthode de calcul qui permet d’estimer le niveau auquel devrait être réellement la consommation énergétique du logement. En particulier, le DPE d’une maison neuve doit suivre une méthode assez spécifique. On parlera alors de DPE vierge ou DPE blanc lorsque le résultat de l’analyse ne présente ni les consommations énergétiques du bâtiment ni son niveau d’émission de gaz à effet de serre.

L’autre appellation, c’est le DPE sans étiquette énergie et climat (GES) . Ici, vous n’aurez donc aucune note (allant normalement de A à G) pour représenter la classe énergétique du bien. Il n’y aura pas non plus de donnée sur l’équivalence carbone par m² du logement. Or, c’est sur la base de ces résultats que le professionnel fait normalement des propositions d’actions aux propriétaires pour rendre les bâtiments moins énergivores.

Avec un DPE vierge, il serait impossible pour le futur acquéreur du logement (ou le locataire) de faire une bonne étude comparative des performances du logement par rapport aux autres propositions. Il n’aura donc pas d’informations sur le confort thermique, le niveau d’isolation et encore moins les factures d’énergie à prendre en charge en intégrant le logement.

Qu’est-ce qui a conduit aux DPE vierges ?

Pour réaliser le DPE immobilier, le professionnel a la possibilité de choisir entre deux méthodes distinctes. La première est la méthode 3CL et la deuxième, la méthode sur factures.

La méthode 3CL est celle du calcul de la consommation conventionnelle des logements. Grâce à celle-ci, le diagnostiqueur procède à une estimation de la consommation du logement. Pour ce faire, il se base sur un logiciel d’évaluation thermique adapté. Ce dernier intègre les informations relatives au bâtiment et portant sur les relevés. Il s’agit, entre autres, du mode de chauffage du logement, sa superficie, l’épaisseur des murs, les types de fenêtres.

Pour la méthode sur factures, le diagnostiqueur base son analyse sur les factures d’énergie du ménage datant des 3 années précédentes. Si vous vivez en copropriété avec des appartements qui utilisent un chauffage collectif sans comptage individuel, cette dernière méthode présente plus d’intérêts. Elle était même obligatoire pour le diagnostic de performance énergétique du logement jusqu’au 1 er juillet 2021.

Pour aller plus loin, le DPE est devenu opposable à partir du 1 er juillet 2021. Cette limite dans le secteur est motivée par les nombreuses lacunes liées aux analyses dans le domaine. En effet, les deux méthodes de calcul présentent chacune des insuffisances.

Par exemple, la méthode sur factures est limitée en raison des facteurs qui font varier les montants de ces factures d’énergie. On note entre autres, les habitudes de consommation du ménage, le temps d’occupation du logement et les caractéristiques en dernier ressort.

Il est à noter que près de deux DPE sur 10 étaient vierges. C’est d’ailleurs ce qui a motivé les autorités à penser au nouveau DPE en 2021. Ce diagnostic réformé se fait alors sur la base d’un nouveau moteur de calcul de performances énergétiques. Ce dernier tient compte de façon exclusive, des caractéristiques du logement. Il y a notamment le système de chauffage, le nombre et le type de fenêtres, la qualité de l’isolation entre autres.

DPE vierge : dans quelles conditions est-il légal ?

Le DPE vierge est légal. Cependant, cette autorisation ne s’applique pas à tout type de logement. En effet, si vous avez un bâtiment construit avant le 1 er janvier 1948, faire une estimation en guise de diagnostic n’est pas opportun. Vous risquerez alors d’avoir une consommation d’énergie surestimée.

Pour cela, le conseil est de se baser exclusivement sur la quantité réelle d’énergie consommée par le bâtiment pour faire le diagnostic. Si ces consommations ne sont pas identifiées, le diagnostic de performance énergétique vierge est autorisé. Toutefois, il importe de préciser que cette analyse est importante pour le logement quoi qu’il en soit.

Elle participe à l’amélioration de la performance énergétique du logement en partant de l’identification des travaux. Prévoyez donc le prix d’un DPE lorsque vous souhaitez entamer un processus de vente de bien immobilier. Dans tous les cas, les DPE vierges ne sont autorisés que dans un contexte bien précis. C’est une exception faite pour les cas où les factures d’électricité et de gaz du logement ne sont pas disponibles pour le diagnostic.

Cependant, aujourd’hui, ils sont de plus en plus fréquents et s’étendent à plusieurs situations. C’est le cas notamment lorsque le propriétaire loueur ou vendeur ne peut pas fournir des documents demandés. Cette situation est fréquente lorsqu’il s’agit d’une succession, d’une délégation à une agence, ou lorsque le propriétaire est un sénior.

Le DPE blanc peut aussi être autorisé dans le cas où le logement est resté non occupé pendant longtemps ou si les occupants utilisaient du bois comme mode de chauffage. Une absence prolongée dans le logement (résidence secondaire) peut aussi être un bon argument pour le DPE blanc. Pour une copropriété, lorsque le syndic ne peut pas être joint, le DPE vierge peut aussi être autorisé.

Toutefois, il convient de préciser que le DPE vierge établi par le diagnostiqueur doit porter la mention «  consommations non exploitables  ». Comme le DPE classique, le DPE blanc reste utile pour le propriétaire puisqu’il présentera tout de même des conseils et recommandations pour une consommation modérée d’énergie dans le logement.

Enfin, retenez qu’un DPE vierge peut bel et bien être valide tant que cela suit les normes règlementaires. En cela, il ne saurait être une entrave à la signature d’une promesse/un contrat de vente ou à un bail de location.