Acheter une maison divisée en deux : comment faire ?

Vous souhaitez acheter une maison divisée en deux, mais vous la trouvez trop grande pour vous ? Il est possible de la séparer en deux lots. En clair, vous transformez le seul logement en deux appartements distincts. Ainsi, vous pourrez vivre dans un appartement. Ensuite, vous procéderez à la vente ou à la location de l’autre. Le processus d’achat de cette copropriété ainsi créée est le même que dans le cas d’une maison classique. 

Il faudra solliciter l’expertise d’un courtier ou d’une agence spécialisée pour vous servir d’intermédiaire jusqu’à la signature de l’accord de vente. La deuxième option, c’est d’acheter une grande maison (avec beaucoup de pièces) et de la diviser en deux par la suite. Là, le respect de certaines règles est indispensable pour s’en sortir. Plus de détails ici !

Vérifier les caractéristiques de la maison

La première étape pour l’achat d’une maison en copropriété (divisée en deux), c’est de vérifier ses caractéristiques. Cela vous permettra de savoir si la configuration de chaque appartement vous permet de satisfaire à vos besoins. Cela dit, vous devez vous fixer des objectifs bien précis en ce sens. Il peut être question de mettre les deux appartements de la maison divisée en location ou en vente. Vous pouvez choisir une destination pour un appartement et une autre pour le second.

D’un autre côté, si vous souhaitez diviser la maison en deux après son achat, il faudra s’assurer que l’opération est bien possible. En effet, il ne suffit pas qu’une habitation soit spacieuse (avec beaucoup de pièces) pour en faire une copropriété. De façon spécifique, lorsqu’il y a un arrêté de péril qui s’applique au bien immobilier, il n’est pas possible de le diviser. En effet, la loi de péril s’applique lorsque la division de la maison peut présenter un danger pour les résidents. C’est le cas notamment quand sa solidité n’est pas assurée. L’effondrement de plancher, des escaliers, de la toiture, de la façade sont quelques risques à anticiper. C’est pour pallier ces risques que la procédure de péril est généralement engagée par la mairie et elle vise à prescrire des mesures à prendre pour empêcher ces dangers.

En clair, l’arrêté de péril interdit tout projet de division d’une maison, même pour les logements avec beaucoup de pièces. Toutefois, lorsque les travaux prescrits par la mairie sont effectués dans le délai indiqué, l’arrêté sera levé.

Prévoir les risques d’insuffisance d’équipements

Choisir d’acheter une maison divisée en deux (une copropriété) permet de profiter d’un double avantage. Au lieu d’un appartement, vous en avez deux à votre disposition pour vos besoins d’usage. Cela dit, il faut aussi considérer le fait que ce type d’achat présente un risque en ce qui concerne l’insuffisance des équipements. Vous devrez donc faire un double investissement pour ce qui est des équipements des deux appartements de maison. 

Toutefois, tout dépend de la destination prévue pour le bien à acheter. Ainsi, à moins que vous ne prévoyiez une location meulée pour chaque appartement, la question du manque d’équipements peut facilement être gérée. 

Il importe également de se rapprocher de la mairie pour savoir les difficultés d’accès de l’habitation à la fourniture de courant, à l’évacuation des eaux et à l’alimentation en eau potable. L’intervention d’un architecte ou d’un expert en bâtiment peut aussi s’avérer utile. Le professionnel vous aidera à établir un diagnostic précis avant de conclure l’achat de la copropriété. 

En clair, si vous souhaitez acheter une maison et le diviser en deux appartements par la suite, il faudra tenir compte de tous ces paramètres pour établir votre budget. Il s’agit notamment du raccordement en eau de la cuisine, de la salle de bains et du nombre de pièces. Prenez aussi le temps de comparer cet investissement à l’achat direct d’une copropriété déjà créée avant de vous engager. 

Prendre en compte le diagnostic technique

De façon générale, la division d’une maison en deux lots permet de transformer le bien immobilier en copropriété. Toutefois, l’exigence de la loi, c’est qu’un diagnostic technique soit établi si la maison à diviser est vieille de plus de 15 ans et qu’elle est destinée à la vente. Il vous importe alors, en qualité de potentiel acheteur, de vous assurer que le vendeur a respecté cette loi au moment de la division du bien. 

Pour aller plus loin, le diagnostic technique d’une maison est une étude qui permet de constater l’état du clos : c’est-à-dire, des murs et des huisseries de la maison. Il renseigne aussi sur l’état de la toiture et celui des conduites et canalisations collectives (la cuisine et la salle de bains entre autres).

S’il y a des équipements communs et de sécurité à utiliser par les deux appartements, le diagnostic technique vous renseigne sur son état. Concrètement, c’est un audit à confier à un diagnostiqueur certifié par l’ADEME dans le cadre de la vente d’une maison. Le défaut de cette étude est suffisante pour que vous renonciez à poursuivre le processus d’acquisition du bien immobilier. 

S’adapter aux contraintes liées à la gestion de l’espace

Vous pouvez acheter une demeure séparée en deux lots (copropriété), mais il faudra faire face à certaines contraintes. En règle générale, la division d’une maison entraîne la création de logements de moins de 14 m² de surface. Les pièces sont donc exiguës. Quoi qu’il en soit, il est possible d’obtenir une maison divisée en deux appartements avec une surface supérieure à 14 m² et un volume habitable supérieur à 33 m².

Si vous avez acheté l’habitation et que vous désirez par la suite la diviser en deux appartements, il faudra recevoir certaines autorisations nécessaires. En effet, c’est en fonction de l’ampleur des travaux engagés qu’il faudra définir le type d’autorisation dont vous avez besoin. De façon concrète, le plan d’urbanisme local (PLU) a prévu une réglementation des places de stationnement lorsque vous souhaitez créer des mètres carrés en plus. Le PLU a prévu aussi les obligations liées à l’usage des sols.

Si la surface habitable de la maison doit être modifiée au cours du processus de division, vous aurez besoin d’un permis de construire. C’est le cas notamment lorsque la surface créée est supérieure à 20 m². Toutefois, si la modification n’atteint pas cette surface, vous n’aurez besoin que d’une déclaration préalable et le tour est joué. 

Ces règles s’appliquent aussi quand l’aspect extérieur de la maison sera modifié lors de la division. C’est le cas surtout quand il est prévu la pose de fenêtres de toit Velux, la création d’une véranda et autres.

Enfin, le prix de vente de la maison divisée en deux lots sera pris en compte pour finaliser le projet d’achat. L’agence de courtage vous permettra de simuler le coût du logement en copropriété en fonction des pièces qui y sont disponibles.