Censi Bouvard ou Pinel ? Quel dispositif choisir ? Lisez notre guide

Les Dispositifs Censi Bouvard et Pinel sont deux éléments très récurrents dans le domaine de l’investissement locatif. Grâce à eux, les investisseurs ont la possibilité d’obtenir des réductions sur les fiscalités de leur investissement. Bien qu’ils poursuivent le même but, ces deux dispositifs possèdent des forces et des faiblesses qu’il conviendrait de connaître avant de les engager.

En quoi consistent les dispositifs Censi Bouvard et Pinel ?

Pinel et Censi Bouvard sont deux dispositifs qui ont pour but de réduire les fiscalités pour un particulier qui investit dans l’immobilier. Toutefois, en fonction de la nature de l’investissement, l’un des dispositifs pourrait être adapté que l’autre.

La loi Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard est une réduction d’impôts sur le revenu, qui s’applique aux contribuables résidant en France et qui acquièrent les biens suivants :

• Un logement nouvellement construit ou en état d’achèvement, destiné à la location en LMNP (loueur en meublé non professionnel) durant une période d’au moins 9 ans.
• Un logement qui existe au minimum depuis 15 ans et qui fait l’objet soit d’une réhabilitation, soit des travaux de rénovation.

Si le statut LMNP issu de cette loi limite les revenus provenant de la location à la somme de 23 000 euros, celui-ci vous permet néanmoins de bénéficier d’une réduction d’impôts qui équivaut à la 11% du coût HT de l’acquisition immobilière. Grâce à cette loi, vous avez la possibilité de réduire vos impôts sans faire face aux contraintes liées à l’emplacement géographique, au loyer et encore moins au plafonnement des ressources des exploitants du bien immobilier.

La loi Censi bouvard a donc l’avantage d’être accessible à tous et adaptable selon les modalités de l’investissement locatif.

La loi Pinel

Dans le cadre de l’investissement locatif, la loi Pinel a été conçue pour permettre à tout français souhaitant investir dans l’immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôts sur leurs revenus dans une durée étalée. Que le logement soit neuf ou en phase de réhabilitation, du moment où il obtient le label Bâtiment Basse Consommation (BBC), l’investisseur immobilier peut réduire l’impôt sur le revenu en fonction de la durée de la période de location engagée par ce dernier (peut aller jusqu’à 12 ans).

La loi Pinel rejoint le dispositif Censi Bouvard en ce qui concerne l’accessibilité au grand nombre, et également l’adaptabilité aux spécificités du cadre d’application de l’investissement locatif.

Les contraintes issues des différentes lois

Bien que les lois Censi Bouvard et Pinel possèdent des similitudes au niveau des contraintes d’éligibilité à ces lois. Certains points spécifiques peuvent être avantageux en fonction de la nature de l’investissement.

Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est généralement destiné à des logements d’habitation collective. Cet investissement locatif ne peut être exercé que dans les zones B1, A et A bis. Pour être éligible à la loi Pinel, certains critères essentiels sont requis :

• Acheter un logement neuf ou en VEFA (état de futur achèvement), ou encore un bien immobilier réhabilité dans les zones éligibles Pinel.
• Limiter les investissements locatifs à 2 par an suivant un plafond de 300 000 euros et de 5500 euros par m2.
• Mettre en location votre bien nu sous le statut de résidence principale durant une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans avant l’achèvement des douze mois qui suivront l’acquisition du bien immobilier.
• Choisir un locataire ayant des revenus qui ne vont pas au-delà du plafond des ressources fixées.

Veiller être en accord avec les plafonds des loyers établis en fonction des zones d’éligibilité des logements.

Les motifs d’éligibilité à la loi Censi bouvard

Le dispositif Censi Bouvard sert principalement à réduire vos impôts pour un bien immobilier en résidence de service. À la différence du Pinel, cette loi permet à tout investisseur d’acquérir de nombreux logements tout en respectant le plafond imposé. Elle favorise également la récupération de la TVA sur le coût de l’acquisition du logement. Les modalités à remplir pour bénéficier des avantages de la loi Censi Bouvard sont :

• Acquérir un logement neuf ou en VEFA sous le statut de résidence de services (résidence sénior, étudiant, EHPAD).
• Mettre en location un logement meublé par le bail commercial pendant la période de 12 mois qui suivra la livraison de la résidence à l’exploitant.
• Mettre le bien en location pour une période de 9 ans.

En cas d’accumulation de la loi Censi Bouvard et du statut LMNP, l’investissement locatif devra se faire à titre non professionnel. Les recettes du loyer ne devront pas être supérieures à 23 000 euros par an, ni représenter plus de la moitié du total des revenus du propriétaire.

Imposer le revenu annuel locatif dans la catégorie des bénéfices commerciaux et industriels.

Il faut savoir que la loi Censi Bouvard ne permet pas à un propriétaire de louer un bien immobilier à une personne issue de son foyer fiscal ou encore à un membre de sa famille.

Les avantages sur la location

Les dispositifs Pinel et Censi Bouvard possèdent tous deux des avantages locatifs qui conviendraient de maîtriser afin d’effectuer le meilleur choix pour votre investissement locatif.

La location avec Pinel

Dans le cadre d’un investissement locatif, la réduction d’impôts proposés par la loi Pinel regroupe de nombreux avantages en ce qui concerne la location :

• La perception mensuelle des rentes locatives : les loyers permettent à l’investisseur de s’acquitter des mensualités de son prêt immobilier ou pour épargner de l’argent.
• Déduction de certaines charges sur les loyers de location en Pinel : déduction des intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, les frais de garantie du prêt, l'entretien du bien, la taxe foncière, les primes d’assurance.
• Autorisation de prendre un membre de sa famille comme locataire : si et seulement si le membre en question ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Grâce à la loi Pinel, l’initiateur de l’investissement locatif peut assurer le patrimoine de sa descendance par la réduction d’impôts étalée dans le temps. En effet, cette loi vous permet non seulement d’investir dans des biens immobiliers bâtit selon les nouvelles normes, mais elle vous offre aussi la possibilité d’avoir plusieurs issus pour votre investissement à l’achèvement de la location, à savoir : l’habitation du logement à titre de résidence principale, remise du bien en location sans obligation de plafonnement, revente du logement et opération d’une plus-value.

La location avec Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard confère de nombreux avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif. En plus d’une réduction de 11 % sur le montant total de la transaction immobilière, ce dispositif propose d’autres moyens d’allègement des fiscalités : 

• Récupération entière de la TVA sur le prix de l’acquisition après les 6 mois qui suivront la livraison du bien
• Déduction totale des intérêts d’emprunt des BIC
• Déduction de certains frais tels que : les primes d’assurances, charges locatives, taxe foncière, provisions.
• La loi Censi Bouvard permet à l’investisseur immobilier de bénéficier d’un bail commercial sans carence, ni vacances locatives. La location est directement prise en charge par l’exploitant qui paye le loyer.

En somme, Pinel et Censi Bouvard sont tous deux des dispositifs dont l’utilité n’est plus à démontrer. La solution Pinel est généralement la plus conviée, car elle offre des réductions d’impôts plus intéressantes et des possibilités de sortie plus souples et avantageuses.