Peut-on vendre une maison sans diagnostic ? Nos conseils

23 décembre 2022 à 07:55   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
Peut-on vendre une maison sans diagnostic ? Nos conseils

La vente d’un bien immobilier est soumise à certaines obligations qui confèrent un caractère légal à la transaction. Ainsi, au nombre des exigences de la loi, il y a l’obligation qui incombe au propriétaire de réaliser certains diagnostics techniques. Il s’agit notamment des diagnostics plomb, amiante, gaz, termites, de performance énergétique entre autres. Est-il possible de contourner cette obligation et de vendre son bien immobilier sans passer par l’étape des diagnostics ? Des éléments de réponse dans ce contenu !

L’obligation de diagnostics immobiliers : ce qu’il faut en savoir

La loi oblige tout propriétaire de bien immobilier à réaliser les diagnostics techniques sur la construction avant sa mise en vente. Pour aller plus loin, le propriétaire est tenu de confier la tâche à un diagnostiqueur certifié. Le professionnel doit en effet, justifier d’une bonne expérience sur le terrain et souscrire une assurance adaptée à sa mission. 

Il produit alors à la fin de son évaluation, un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce document présente l’ensemble des résultats de toutes les analyses effectuées sur le bâtiment. Il faut préciser que pour une vente conclue devant un notaire, le dossier de diagnostic technique établi par un professionnel certifié est obligatoire. 

Au-delà de cette obligation, il faut signifier que la réalisation des diagnostics immobiliers présente de bons atouts aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Le notaire l’exigera donc puisque c’est un moyen de rassurer l’acquéreur sur les performances réelles du bien qu’il achète. En ce qui le concerne, le vendeur est à l’abri des risques éventuels de litige après la signature de l’accord de vente.

À titre de précision, le résultat des diagnostics techniques n’a aucune incidence sur la possibilité de vendre le bien immobilier ou non. Le propriétaire peut décider de réaliser les travaux nécessaires pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment ou non. Toutefois, le contenu du dossier de diagnostic immobilier (DDT) peut impacter le prix de vente du bien en question.

Vous l’aurez donc compris, si la construction contient de l’amiante ou du plomb, son prix sera certainement plus bas. Pour cause, l’acheteur devra effectuer des travaux de rénovation pour le confort des occupants et pour réduire le coût des dépenses en énergie. 

C’est pour cette raison que le dossier de diagnostic technique, réalisé par un professionnel étant certifié, doit être annexé à la promesse de vente ou au compromis de vente ainsi qu’à l’acte authentique de vente. Cependant, pour évaluer l’État des risques et pollutions (ERP) et le métrage loi Carrez, vous pouvez confier la tâche à un particulier.

Quels sont les diagnostics immobiliers qui sont obligatoires ?

Dans le dossier de diagnostic technique (DDT), on retrouve un regroupement de plusieurs diagnostics techniques. Il s’agit de ceux qui sont obligatoires pour valider le processus de vente. Il n’est pas possible de faire une liste exhaustive de ces diagnostics obligatoires puisqu’ils varient en fonction du bien à vendre. 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une évaluation obligatoire pour la validité de la transaction. Il permet d’attribuer une classe énergétique (allant de A à G) au logement en se basant sur ses performances. Outre l’étiquette énergie, le DPE permet d’avoir l’étiquette climat d’un bâtiment. Il s’agit aussi d’une classification (de A à G) pour mesurer l’impact environnemental de la construction, notamment son émission de gaz à effet de serre. 

Pour mesurer la présence d’amiante ou de plomb dans le logement, les diagnostics amiante et plomb sont requis. Ils sont également obligatoires pour le DDT. Il faut aussi citer l’État des risques et pollutions (ERP) qui est requis si le bâtiment est construit dans une zone à risque. 

L’état de l’installation d’assainissement non collectif et l’état relatif à la présence de termites doivent aussi faire l’objet d’un diagnostic. Il faut préciser qu’autant les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour la vente d’un logement, autant ils le sont pour la cession d’un bâtiment commercial ou industriel. 

Par ailleurs, le vendeur doit fournir au potentiel acheteur, un diagnostic portant sur l’installation intérieure en électricité et en gaz du logement. Cela est encore plus important si les installations sont vieilles d’au moins 15 ans. Si la construction est localisée dans une zone à risque, toute présence de mérule doit être mentionnée à l’acquéreur avant la signature du contrat de vente.

Dans le cas particulier où la vente porte sur une copropriété, il faudra procéder au diagnostic loi Carrez. Cette analyse renseigne sur la surface privative du lot de copropriété. Toutefois, pour la vente d’une copropriété, l’état d’installation d’assainissement non collectif n’est pas un diagnostic immobilier obligatoire. 

Cependant, réaliser une telle étude libère le propriétaire vendeur de toute responsabilité au cas où une présence de termites serait signalée après la conclusion de l’accord de vente. Dans ce genre de situation, c’est la responsabilité du diagnostiqueur qui sera engagée.

Diagnostics immobiliers : les avantages

Si les diagnostics immobiliers sont obligatoires lors de la transmission de la promesse de vente ou de la signature de l’accord de vente, ce n’est pas par hasard. En effet, le défaut de transmission du DDT engage la responsabilité du vendeur en cas de signalement de vices cachés après la finalisation de la transaction. L’acheteur peut alors annuler la vente et obliger le vendeur à lui restituer ses fonds en intégralité. À la limite, il pourrait exiger une réduction du prix de vente du bien immobilier. 

Par ailleurs, il faut préciser que la durée de validité des diagnostics immobiliers peut varier selon leur type et les résultats obtenus. Ainsi, alors que certains diagnostics ont une durée de vie illimitée, d’autres restent valables sur 10 ans et d’autres encore sur 3 ans ou moins. 

De façon particulière, le diagnostic plomb a une durée de validité illimitée si l’analyse ne révèle pas une présence de plomb dans le logement. Par contre, si cette présence est détectée et à un certain seuil, il faudra renouveler le diagnostic après 1 an. 

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique (DPE) est de 10 ans si des travaux de rénovation ne sont pas effectués dans le logement pendant cette période. Le diagnostic termites et l’ERP (état des risques et pollutions) ont une durée de validité de moins de 6 mois. Il vous sera donc obligatoire de passer par un diagnostic pour pouvoir vendre votre maison.