Ce que vous devez savoir sur le compromis de vente entre particuliers

06 janvier 2023 à 08:56   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
Ce que vous devez savoir sur le compromis de vente entre particuliers

Un compromis de vente entre particuliers est un précontrat en guise de bonne foi de l’acquéreur auprès du vendeur. La signature du document concrétise la volonté de l’acheteur à acquérir une habitation. Il prouve aussi l’engagement du vendeur à transférer son bien selon les attentes et le budget de ce dernier. Notons que les contractants doivent être en accord sur les conditions de réalisation de la transaction immobilière. En d’autres termes, le compromis de vente entre particuliers est un accord bilatéral voulu par les deux parties avant la signature de l’acte de vente. 

En quoi consiste un compromis de vente entre particuliers ? 

Un compromis de vente entre particuliers est signé quand l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur une future transaction immobilière. Alors, les deux parties peuvent rédiger un précontrat selon l’article 1589 du Code civil. La signature du document peut être en présence d’un intermédiaire ou pas. 

Le but de faire un compromis de ventre entre particuliers jusqu’à la signature de l’acte de vente est de donner une marge temps au futur acquéreur. Ce pour réaliser les démarches administratives suivantes : 

  • La demande d’un permis de construire
  • La demande d’un prêt immobilier

Les critères de ce type de contrat

Pour aboutir à un compromis de vente entre particuliers, les contractants doivent juridiquement être en mesure de s’y engager. Ainsi, ils doivent s’entendre sur l’objet et le prix de la transaction immobilière. Les deux parties peuvent alors sceller dans ce précontrat les conditions de vente de la maison ou de l’appartement. 

Notons que ce type de précontrat n’est pas obligatoire, mais conseillé par les experts dans l’immobilier. En effet, il témoigne l’engagement du vendeur et de l’acquéreur. Cela n’empêche en aucun cas que ce dernier bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, après la réception du courrier recommandé du précontrat. 

D’un côté, la signature du document engage l’acheteur à verser une indemnité d’immobilisation au propriétaire. Ce dépôt de garantie varie entre 5 à 10 % du prix du bien immobilier. La somme sera payée à la clôture de l’acte de vente, soustrait à l’acompte.

Si dans les trois mois qui suivent le précontrat, l’acquéreur se rétracte. Le vendeur doit resituer cet acompte. De même si une condition de la promesse synallagmatique n’est pas remplie dans le temps imparti. 

Qui rédige le compromis de vente ?

La rédaction dudit document doit être confiée à un notaire. C’est l’intermédiaire parfait entre un vendeur et un acheteur. Il peut garantir l’impartialité des clauses du contenu du précontrat selon les réglementations de vente en vigueur. 

Dans ce cas, les contractants peuvent solliciter chacun leur notaire. Ils se partageront les missions sur les actes juridiques et les détails de l’accord. 

D’une part, le vendeur peut rédiger lui-même le document du compromis afin de réduire les coûts liés à la transaction immobilière. Il peut également déléguer la rédaction du précontrat à une agence immobilière. 

Quel doit être le contenu d’un compromis de vente entre particuliers ?

Lors de la rédaction d’un compromis de vente entre particuliers, tous les droits personnels des contractants sont à prendre en compte. Il en est de même pour le droit de créances. Dans ce cas, le document contractuel doit inclure toutes les informations suivantes : 

  • La nature de la transaction
  • Le nom et les coordonnées des contractants
  • L’utilisation du bien immobilier
  • Les essentiels du précédent acte de vente
  • L’emplacement et les caractéristiques de la propriété et ses annexes
  • La valeur du bien et le mode de paiement de la transaction
  • La date à laquelle les lieux seront libérés
  • La somme de l’indemnité d’immobilisation
  • Les coûts de l’enregistrement auprès de la fiscalité
  • Les clauses suspensives, le délai de rétractation et conclusion définitive de l’acte de vente

Les documents obligatoires

Lors de la signature d’un compromis de vente entre particuliers, le propriétaire du bien doit fournir à l’acquéreur les documents suivants :

  • Un descriptif sommaire de la propriété selon le service de la publicité foncière
  • Un certificat d’urbanisme de la municipalité
  • Les dossiers des diagnostics effectués

Si le site est en copropriété, le vendeur doit fournir d’autres informations. Voici la liste : 

  • L’état des impayés imputables à la copropriété
  • Le carnet d’entretien du bâtiment
  • Les comptes rendus des réunions des copropriétaires

Les pièces à joindre au document sont régies par la loi Alur. Ainsi l’acheteur a une idée plus concrète de l’état du bâtiment et de la situation financière du vendeur. 

Le compromis de vente sous seing privé

La loi stipule que le document est sous seing privé quand les contractants ne font pas recours à un notaire. En l’absence d’un officier public, la convention bilatérale est rédigée par le vendeur sans aucuns frais. Si un tiers mandaté est sollicité pour mettre la démarche, son identité doit être citée dans le précontrat. 

Même si ce type de compromis de vente est moins coûteux et permet de gagner du temps. Il faut noter qu’une promesse synallagmatique est conditionnée par le respect de certains fonds et formes. La prestation d’un notaire est donc recommandée. 

Les clauses à négocier

Vu qu’une transaction immobilière est une somme importante. Les points suivants sont à négocier : 

  • Le dépôt de garantie
  • Le délai de rétractation
  • Les conditions suspensives

C’est pour cela qu’il est important de faire appel à un professionnel pour répondre aux attentes de chaque partie. 

Les clauses suspensives permettent d’annuler l’opération immobilière avant la signature définitive de l’acte de vente. L’indemnité d’immobilisation est restituée à l’acquéreur, car il peut y avoir une servitude d’urbanisme inquiétante ou un refus de prêt immobilier. 

La plupart des compromis de vente entre particuliers incluent une clause pénale. Celle-ci oblige l’acheteur à dédommager le vendeur quand il n’y a pas une signature définitive de la vente. 

Où enregistrer ce précontrat ? 

L’enregistrement d’un compromis de vente entre particuliers doit se faire dans les 10 jours après la signature du document. L’intéressé qui en prend l’initiative peut l’effectuer auprès du Trésor public de son lieu de résidence. 

Sachez que l’enregistrement du document auprès de l’administration fiscale n’est pas obligatoire. Sa requalification en tant que promesse de vente en avant-contrat est faisable après la signature définitive de l’acte de vente.