Tout connaître sur la vente en nue-propriété

Vous avez déjà entendu parler de la vente en nue-propriété ? Dans la lignée du viager, ce type de transaction immobilière est très connu par les investisseurs. En effet, il dispose de plusieurs avantages tant pour le vendeur de la maison que pour l’acheteur. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? Voici les informations à savoir à propos de la vente en nue-propriété.

Vente en nue-propriété : de quoi s’agit-il exactement ?

La vente en nue-propriété permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier, notamment sa maison, tout en restant vivre chez lui, même après la vente et cela durant toute sa vie. En d’autre terme, le propriétaire cède le mur de sa maison à un acheteur, mais garde son usage à vie. En effet, l’acheteur n’a pas le droit de l’utiliser ou d’en jouir. Il ne pourra le récupérer que suite à sa libération par le vendeur.

Dans une vente en nue-propriété, l'usufruitier est le vendeur. Il a le droit de l'utiliser et de percevoir les revenus qu'il produit. L’acheteur quant à lui est le nu-propriétaire. Il détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir. C’est ce qu’on appelle le démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété est encadré par l’article 543 du Code civil. Il consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier : entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Ainsi, ces derniers disposent alors de droits spécifiques bien distincts.

Contrairement à une vente en viager, pour une vente en nue-propriété, le propriétaire de l’immobilier reçoit la totalité du prix de vente du logement le jour de la signature de l’acte de vente. Et cela, peu importe le montant. Il n’y a donc aucune rente viagère.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

L’usufruitier a le droit de mettre le bien immobilier en location à condition qu’il règle la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation. S’il met le bien immobilier en location, il en perçoit les fruits, c'est-à-dire le loyer.

Selon l'article 595 du Code civil, l'usufruitier peut vendre son droit sans demander l'accord du nu-propriétaire. Cependant, notez bien que c’est son droit qu'il peut revendre, et non l'intégralité du bien immobilier.

Mais quelles sont ses obligations ? Voici les obligations de l’usufruitier :

• Au début de l’usufruit, il doit dresser inventaire
• Il établit différents types de garanties au profit du nu-propriétaire
• Il doit payer les charges liées à la jouissance
• En cas de dettes sur le patrimoine, il doit absolument payer les intérêts
• À la fin de l’usufruit, l’usufruitier ou ses héritiers doivent rendre le bien au nu-propriétaire dans l’état dans lequel il l’a reçu

Quand recourir à la vente en nue-propriété ?

La vente en nue-propriété est conseillée si vous avez besoin de liquide dans l’immédiat pour la réalisation d’un projet en particulier : financement d’un voyage, achat d’un objet, etc. Mais c’est également un excellent moyen qui permet au propriétaire d’améliorer son quotidien. En effet, le capital perçu peut être utilisé comme épargne.

Grâce à une vente en nue-propriété, le propriétaire peut aussi faire une donation à ses enfants, à ses petits-enfants en leur faisant bénéficier de leur héritage par anticipation.

Quels sont les avantages de la vente en nue-propriété pour le vendeur et pour l'acheteur ?

Les avantages de la vente en nue-propriété sont nombreux tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Les avantages de la vente en nue-propriété pour le vendeur ou le propriétaire initial

Étant donné que le paiement se fait dès la signature de l’acte de vente, grâce à une vente en nue-propriété, le vendeur pourra recevoir un capital financier important à l’immédiat sans devoir changer ses habitudes de vie. Le capital sera perçu en totalité. Et grâce à cela, il pourra mieux vivre et mener ses projets. De plus, il bénéficie d’un cadre fiscal très intéressant car le capital est exonéré d’impôt à condition qu’il s’agisse de son habitation principale.

Dans le cas où le vendeur libère le bien par anticipation, il recevra également d’une contrepartie financière appelée capital complémentaire ou rente. Cependant, sachez que cela dépend des termes mentionnés dans le contrat.

Les avantages de la vente en nue-propriété pour l’acheteur

Grâce à une vente en nue-propriété, l’investisseur peut acquérir un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, le prix du bien immobilier est toujours inférieur au prix normal appliqué puisqu’il ne bénéficie pas de l’usufruit dans l’immédiat. La décote sur ce prix peut aller de 30% à 50%.

Avec une vente en nue-propriété, le nu-propriétaire n’aura aucune charge à payer. En effet, c’est l’usufruitier qui effectuera le paiement des charges s’il met la maison en location. De plus, l’usufruitier se chargera également des réparations et des entretiens nécessaires. Le nu-propriétaire n’aura à prendre en charge que les grosses réparations telles que les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures, les murs de soutènement, les clôtures, etc.

À noter que l’usufruitier ne pourra pas réclamer d’indemnité pour les travaux d’amélioration qu’il a réalisés, même si la valeur du bien a augmenté.

Mais cette transaction immobilière est également très avantageuse pour l’acheteur car elle permet de répondre à de nombreux besoins comme :

• La préparation de sa retraite
• L’achat d’un bien immobilier pour ses enfants ou ses petits-enfants
• L’acquisition d’une résidence secondaire future

À noter qu’en tant que nu-propriétaire, vous pouvez revendre la nue-propriété à tout moment à condition d'obtenir l’accord de l’usufruitier. Cela est mentionné dans l’article 621 du Code civil. Dans ce cas, l’acquéreur devient le nouveau nu-propriétaire et n'a pas la jouissance de l’habitation. Quant aux principes, rien ne change.

La fin de la nue-propriété : c'est quand ?

En général, la nue-propriété prend fin :

• Suite au décès de l’usufruitier
• Au moment de l’expiration du contrat, si l’usufruit était prévu pour une durée déterminée
• Quand l’usufruitier renonce au logement
• Quand le droit d’usufruit n’a pas été utilisé durant 30 ans successifs
• Au moment de la vente du bien en pleine propriété
• Etc

À noter que si l’usufruitier abuse de son droit de jouissance par la commission d’actes de dégradation ou en cas de défaut d’entretien, le nu-propriétaire a le droit de demander au juge l’extinction de l’usufruit. Vous avez à présent de bonnes connaissances concernant la vente en nue-propriété.