Diagnostic des sols : une nouvelle norme immobilière en approche ?

Un changement significatif pourrait bien secouer le monde de l'immobilier dans un futur proche. Une nouvelle directive européenne, la Santé des sols, vise à rendre obligatoire le certificat de santé des sols lors d'une transaction foncière. En d'autres termes, dans le cadre d'une vente de terrain, le vendeur devrait fournir au futur acquéreur un document attestant de la qualité du sol.

Alors pourquoi ce changement ? Selon l'Observatoire européen des sols, près de 61% des sols européens sont actuellement dans un état dégradé. Il faut cependant interpréter ces chiffres avec précaution au vu du manque de données disponibles. Néanmoins, la Commission européenne estime que le pourcentage de sols en mauvaise santé en Europe pourrait atteindre jusqu'à 70%. Et c'est préoccupant, car l'Union européenne a pour objectif de parvenir à 75% de sols sains d'ici 2030.

La qualité du sol a des implications significatives sur plusieurs fronts : sanitaires, environnementaux et économiques. Elle impacte l'accès à une eau de qualité, la sécurité alimentaire, la biodiversité et le réchauffement climatique. De plus, une protection efficace des sols pourrait engendrer jusqu'à 1 200 milliards d'euros de bénéfices économiques à l'échelle mondiale.

Mais alors, en quoi consiste exactement ce certificat de santé des sols ? Ce document doit informer l'éventuel acquéreur des caractéristiques et de la qualité du sol. En France, des procédures similaires existent déjà pour les sites et les sols pollués, avec le diagnostic pollution des sols (SSP) et l'attestation ATTES, garantissant la réalisation d'une étude de sol.

Cependant, ces obligations ne s'appliquent actuellement qu'aux installations classées. Avec la nouvelle directive européenne, le certificat de santé des sols sera également adressé aux particuliers, apportant des informations plus précises et potentiellement des recommandations pour le traitement des sols.

Un autre point en discussion concerne la possibilité d'introduire un diagnostic des sols lors de l'achat de certains bâtiments. Claire Chenu, directrice de recherche à l'INRAE, a suggéré d'imposer un diagnostic sols lors de la vente de fermes.

Et si cela peut sembler une étape supplémentaire dans le processus d'achat, des événements récents montrent que ce diagnostic peut éviter bien des problèmes. Des propriétaires, attirés par la vie à la campagne, ont découvert que les sols étaient pollués lors de la construction d'un bâtiment ou lors de travaux d'extension. Le préjudice subi était à la fois matériel et parfois corporel.

La pollution des sols a également fait l'objet de litiges récents en France. Trois mois après l'instauration du délit d'écocide par la loi Climat Résilience, le premier dossier a été instruit. Des propriétaires d'une villa à Grézieu-la-Varenne ont découvert une nappe de trichloréthylène dans leur jardin, issue d'une ancienne blanchisserie. L'affaire a entraîné la condamnation de deux notaires et d'un vendeur.

La future directive Santé des sols mettra en place une série de mesures pour protéger les sols, comme un système de surveillance, des mesures contraignantes, des indicateurs mesurables harmonisés et un cadre législatif solide. Le plan d'action pour la santé des sols sera dévoilé en juin 2023.

Le marché immobilier est déjà complexe, et l'introduction d'un diagnostic sols obligatoire pourrait rendre le processus encore plus délicat. Cependant, la mise en place de cette nouvelle norme pourrait contribuer à un environnement plus sain et à une plus grande transparence dans les transactions immobilières.