L'exonération du vendeur d'un audit énergétique : mythe ou réalité ?
L'exonération du vendeur de la réalisation d'un audit énergétique lors de la vente d'un bien immobilier suscite de nombreuses interrogations. Est-il possible pour l'acquéreur d'exempter le vendeur de cette obligation par un simple document signé ? Nous avons mené notre enquête pour y voir plus clair.
Une attestation d'exonération, est-ce suffisant ?
Un diagnostiqueur nous a révélé que des vendeurs ont tenté d'échapper à l'audit énergétique obligatoire grâce à une "attestation" signée par l'acquéreur. Les implications d'un tel document, si elles étaient validées par la législation, pourraient considérablement simplifier le processus de vente pour les propriétaires de biens peu performants sur le plan énergétique.
Les raisons de se soustraire à l'audit énergétique
La réalisation d'un audit énergétique a pour objectif de guider l'acquéreur dans l'amélioration de la performance énergétique de son futur logement. Il est généralement à la charge du vendeur et doit être présenté lors de la première visite. Dès lors, on peut se demander pourquoi un acquéreur accepterait de s'en passer. Une possible raison serait le désir de réaliser son propre audit après l'acquisition, à sa guise.
La validité légale de l'attestation d'exonération
Alors, une attestation d'exonération peut-elle avoir une valeur légale ? Maître Damien Jost nous a fourni son avis. Selon lui, il est peu probable que les pouvoirs publics, ayant rendu l'audit énergétique obligatoire, aient omis de préciser que cette obligation est d'ordre public. Si c'était le cas, l'audit deviendrait facultatif et la loi perdrait de sa substance. La vente pourrait même être compromise.
Le rôle du notaire
Il est recommandé de consulter un notaire sur cette question, car il est directement concerné. C'est le notaire qui engage sa responsabilité lorsque la vente est compromise. Si l'exonération était permise sans risque, les notaires pourraient la proposer à leurs clients pour simplifier leurs démarches.
La position de la Chambre des notaires de l'Isère
Selon Maître Anaïs Clément, membre de la Chambre des notaires de l'Isère, il n'est pas possible pour l'acquéreur de dispenser le vendeur de réaliser l'audit. En l'absence de sanctions prévues par les textes, le droit commun s'applique. Le vendeur peut faire l'objet de poursuites s'il ne réalise pas l'audit.
Les Agences d’information sur le logement (ADIL)
Les ADIL, composées de juristes formés sur les thématiques liées au logement, confirment que l'audit est une disposition d'ordre public au sens du Code civil. Si les parties s'entendent pour des aménagements avec le notaire, une simple attestation d'exonération ne suffirait pas.
En effet, une clause faisant renoncer une partie à des droits est fragile, surtout au regard de l'enjeu croissant de la rénovation énergétique. Dans ce cas, la renonciation de l'acquéreur doit être sans équivoque et ne doit pas être le résultat d'une pression du vendeur. Cette clause doit également faire renoncer les parties à tout recours relatif à la performance énergétique du logement et au contenu de l'audit.
Pour terminer, l'acceptation d'une telle exonération semble être une mauvaise idée, avec de potentiels litiges à la clé. Ni le vendeur, ni l'acquéreur, ni le notaire n'ont intérêt à emprunter cette voie.
