Location-accession : ce qu'il faut connaître

Généralement, les personnes qui projettent devenir propriétaire d’un bien immobilier l’achètent directement. Très peu de personnes le savent, mais il est possible de devenir propriétaire grâce à la location-accession. Semblable au leasing automobile, ce mécanisme permet à un locataire d’exercer un droit de propriété sur l’appartement ou la maison qu’il occupait, à l’issue du temps de location défini dans le contrat. Dans la suite, on vous donne toutes les informations essentielles sur la location accession.

Location-accession : qu’est-ce que c’est ?

Permettant d’acheter un bien immobilier de manière progressive, la location-accession est un mécanisme par lequel un locataire peut devenir propriétaire après une durée déterminée dans le contrat. Cette formule permet ainsi de devenir propriétaire d’un bien après l’avoir occupé durant quelque temps. Elle concerne tout immeuble prévu pour être utilisé comme une résidence mixte, individuelle ou collective, qu’il soit terminé ou pas.

Pendant qu’il loue le bien, l'occupant verse un loyer au titre de la jouissance du bien. Ce versement est appelé « fraction locative ». En plus de cela, il verse un montant, qui correspond au paiement anticipé du prix de vente. La somme versée est appelée « fraction acquisitive ».

À l’issue du temps de location, le locataire a deux options. Il peut décider d’acheter le bien ou d’y renoncer. Dans le premier cas, le prix d'achat du bien immobilier est déduit de l’acompte versé durant la location. Par contre, dans le second cas, le propriétaire du bien retourne le montant de la fraction acquisitive au locataire.

Location-accession : comment ça fonctionne ?

Le fonctionnement de la location-accession est assez simple. Vous louez un logement pendant quelques années. Après la période de jouissance, vous avez la possibilité de lever ou non l’option d’achat pour devenir pleinement propriétaire. Avant de signer le contrat de vente définitif, vous devez avant tout signer le contrat de location-accession. 

La signature du contrat de location-accession

Comme tous les autres types de contrats immobiliers, le contrat de location-accession est obligatoirement signé chez un notaire. Vous avez ainsi la certitude que cet acte authentique vous protègera en cas de litige. Les mentions obligatoires de cet acte juridique sont :

• La description de la maison ou de l’appartement avec ses caractéristiques techniques ;
• Le prix d'achat ainsi que les modalités de paiement ;
• La date à laquelle vous entrez en jouissance du bien et le délai d’acquisition ;
• Le montant de la redevance et ses composantes ;
• Les conditions de résiliation du contrat et les indemnités en cas de rupture abusive du contrat ;
• Les obligations pesant sur vous en tant que locataire-accédant ;
• Les assurances et les diverses garanties, etc.

L’occupation du logement pendant la période déterminée

Une fois que le dispositif de location-accession est mis en place, la période de jouissance s’ouvre. À cette étape, vous êtes seulement propriétaire. À ce titre, un grand nombre d’obligations pèsent sur vous. Vous devez d’abord payer une redevance. Celle-ci est constituée d’une fraction locative représentant votre loyer mensuel et d’une fraction acquisitive, qui est une avance sur le prix de vente. 

De même, en tant que locataire, vous êtes tenu de payer les charges de copropriétés si l’immeuble dans lequel vous vivez est collectif. Vis-à vis de la copropriété, vous êtes considéré comme un propriétaire. Par conséquent, vous pouvez assister aux assemblées générales organisées par le syndic et y voter. 

Pendant le temps de jouissance, vous êtes tenu de verser la taxe foncière et d’effectuer les menues réparations sur le logement. Enfin, vous devez être assuré pour pouvoir couvrir le bien contre les risques d’incendie et d’inondation.

En outre, dans un contrat de location-accession, les obligations ne pèsent pas uniquement sur l'occupant. Elles pèsent aussi sur le propriétaire du bien. Ainsi, celui-ci est tenu de réserver le logement jusqu’à la levée de l’option. Il doit réaliser les gros travaux de réparation et remplacer le locataire lorsqu’il ne paie pas les charges de copropriété.

La vente définitive du logement

À l’issue de la durée de jouissance définie dans le contrat, vous pouvez enfin exercer votre option. Trois mois avant l’expiration de cette période, le vendeur vous enverra une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le cas où vous choisissez de ne pas acheter le logement, vous devez quitter le bien dans un délai de 3 mois. Le propriétaire vous remboursera le montant versé au titre de la fraction acquisitive. Il peut vous demander une indemnité. Généralement, celle-ci ne dépasse pas 1% du prix de vente du bien.

En revanche, lorsque le locataire-accédant préfère exercer son option et acheter la maison ou l’appartement, il doit solder le prix d'acquisition pour que le transfert de propriété soit effectif. Ce procédé prend la forme d’un acte de vente authentique.

Location-accession : quel prêt spécifique y est adossé ?

Pour permettre aux ménages disposant de revenus modestes de devenir propriétaire grâce à la location-accession, la loi accessible a mis en place le PSLA. Le prêt social location-accession (PSLA) concerne les logements neufs occupés comme des résidences principales. Il comporte deux aides que sont :

• la TVA avec un taux réduit de 5,5%
• l’exonération de taxe foncière.

En plus des aides, le PSLA permet à l’emprunteur d’avoir deux garanties. Il s’agit du relogement ainsi que du rachat. La première garantie s’applique durant le temps de location ou au moment de la vente. Le propriétaire-vendeur doit proposer trois offres de relogement adaptées à l'occupant, qui dispose d’un mois pour accepter ou non. Lorsqu’il refuse, il n’a plus le droit d’occuper la résidence.

La garantie de rachat quant à elle s’applique jusqu’à 15 ans, et ce, à partir de la vente et dans un délai d’un an après le décès d’un descendant direct, un divorce, une mobilité professionnelle et autres.

Location-accession : quels sont ses avantages ?

Au regard des obligations qui pèsent sur le locataire, on pourrait penser que la location-accession n’est pas avantageuse. Ce qui n’est pas le cas, puisqu’elle présente plusieurs avantages. Grâce à elle, il est possible de faire un achat sans apport. Habituellement, pour l’acquisition d’une résidence principale, les établissements bancaires exigent un apport personnel de 10% pour couvrir les frais de notaire et de garantie. 

Avec la location-accession, vous ne faites aucun apport, car vous financez une partie de l’acquisition pendant le temps de jouissance. De plus, vous êtes exonéré du paiement de la taxe foncière durant les 15 ans qui suivent l’achèvement de l’habitation neuve.