Le propriétaire ne fait pas d'état des lieux de sortie : que faire ?

26 décembre 2022 à 17:07   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
Le propriétaire ne fait pas d'état des lieux de sortie : que faire ?

Après avoir effectué une certaine période dans un logement qu’il a loué, un locataire peut ressentir le besoin de déménager. Avant de quitter une location en appartement ou en maison, il est indispensable de faire un état des lieux de sortie. Cependant, pour une raison ou une autre, le propriétaire peut refuser de faire cet état des lieux. Lorsque vous êtes confronté à ce genre de situation, vous devez avoir certains réflexes pour pouvoir récupérer votre caution. Dans la suite, on vous en dit plus sur ce que vous devez faire quand le propriétaire ne fait pas d’état des lieux de sortie.

État des lieux de sortie : qu’est-ce que c’est ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est indispensable que vous sachiez ce que c’est qu’un état des lieux de sortie. Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il est un rendez-vous fixé entre le locataire et son bailleur. Il a lieu au moment de la remise des clés, donc à la fin du préavis et au départ du locataire. 

L’état des lieux de sortie a pour but de faire l’éventaire de l’état des équipements et des éléments présents dans chaque pièce de la maison ou de l’appartement. Le propriétaire passe tout au crible afin de les comparer à l’état des lieux d’entrée. 

De l’inspection dépendra la récupération ou non du dépôt de garantie ou de la caution que vous avez versé lors de la signature du bail. En effet, si le logement est dégradé ou si vous avez des impayés, le bailleur peut retenir la caution partiellement ou en totalité. En revanche, il est essentiel que vous ne confondiez pas la vétusté, représentant l’usure normale, et les véritables dégradations volontaires dues à un défaut d’entretien. 

Etat des lieux de sortie : que faut-il faire en l’absence du propriétaire ?

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 établit que l’état des lieux de sortie doit être effectué de façon amiable et contradictoire. Cela signifie que le locataire ainsi que le propriétaire doivent être présent lors du constat.

En cas de déménagement, vous pouvez convenir de l’état des lieux de sortie avec votre propriétaire, par téléphone ou par l’intermédiaire de votre agence immobilière. Vous recevrez par la suite un courrier de confirmation contenant la date ainsi que le lieu du rendez-vous.

En revanche, si votre bailleur est absent le jour j, vous pouvez lui adresser à nouveau un courrier pour lui faire part du fait que vous étiez présent lors du premier rendez-vous et lui absent. Il est aussi recommandé de lui demander, dans ce même courrier, une nouvelle réalisation de l’état des lieux de sortie. 

Lorsque celui-ci ne répond pas ou est toujours absent, vous pouvez saisir un huissier de justice afin qu’il procède à la réalisation de l’état des lieux de sortie. Les honoraires de ce professionnel seront partagés entre votre bailleur et vous.

Etat des lieux de sortie : quelles sont les conséquences de l’absence du propriétaire ?

Dans le cas où votre propriétaire s’abstient de faire un état des lieux, en ne se rendant pas au rendez-vous, le logement est considéré comme étant en bon état. Le locataire ne sera donc pas tenu pour responsable des éventuelles détériorations dans la maison ou l’appartement. En réalité, seul l’état des lieux, au moment de votre déménagement, permet de comparer l’état de l’immeuble à l’entrée du locataire et l’état du bien immobilier à sa sortie. L’absence du propriétaire à ce rendez-vous a plusieurs conséquences.

Le bailleur ne pourra pas retenir la caution du locataire

En principe, le locataire d’une maison ou d’un appartement est responsable des dommages qu’il cause dans le logement au cours du bail d’habitation. Grâce à l’état des lieux, le propriétaire pourra faire la constatation des dégâts, en faisant une comparaison avec l’état des lieux d’entrée. De même, il pourra prouver que les pertes ou dégradations constatées dans le logement ont eu lieu pendant que le locataire occupait les lieux. 

Cependant, lorsque le bailleur ne se présente pas au rendez-vous, il ne pourra pas prouver que le logement a été endommagé quand vous occupiez son bien locatif. Il sera considéré que vous avez restitué le logement en bon état. Le propriétaire ne pourra donc pas retenir des sommes sur votre dépôt de garantie, à moins qu’il ait recours à d’autres moyens de preuve qui lui permettent de dater la survenance des dégradations (constats d’huissier, expertises, etc.).

En effet, sans l’état des lieux de sortie, aucune charge ne pourra être retenue contre vous et le bailleur se pénalise lui-même. Par conséquent, votre dépôt de garantie ne sera pas retenu. De plus, en cas de détériorations, le bailleur ne pourra pas vous traduire devant les juridictions pour demander la réparation des dommages causés à son bien immobilier, car aucune constatation n’a été faite. 

Par ailleurs, en l’absence d’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose d’un délai maximum d’un mois pour restituer le dépôt de garantie du locataire. En cas de retard de remboursement, la somme à retourner sera majorée d’une somme qui correspond à 10% du loyer mensuel par mois de retard. Tout mois commencé est considéré comme étant dû.

Par contre, bien que le propriétaire soit absent de l’état des lieux de sortie, il peut mandater une personne physique ou une personne morale, comme une agence immobilière. Lorsqu’il est représenté par une agence en charge de la gestion locative du bien immobilier, vous pourrez faire l’état des lieux de sortie en présence de ce mandant. Ainsi représenté, le bailleur pourra faire valoir ses droits au moment d’une éventuelle retenue partielle ou totale de votre caution.

Tous les travaux de rénovation seront à la charge du propriétaire

Généralement, un locataire qui fait une remise de clé sans état des lieux, s’en sort toujours gagnant. Cependant, il n’en est pas de même pour le bailleur. En réalité, lorsque celui-ci souhaite optimiser la gestion de son investissement locatif, il a intérêt à procéder à l’état des lieux de sortie. Lorsqu’il est assez occupé, il peut déléguer cette mission à une agence immobilière. Dans le cas d’une absence, le propriétaire ne pourra pas retenir le dépôt de garantie. Par conséquent, les éventuels travaux de réparations seront à la charge du bailleur.

Comment gérer un litige né à cause du défaut d’état des lieux de sortie ?

En l’absence d’état des lieux de sortie, un litige et notamment des contestations peuvent naitre entre le propriétaire et le locataire. Chacune des parties au contrat de bail a la possibilité de porter une contestation d’état des lieux devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Dans le cas où la conciliation n’aboutit pas, les parties peuvent saisir le juge des contentieux de la protection de la juridiction dont dépend le logement.