Quelle est la part de l'usufruitier en cas de vente ?

Dans certaines situations, comme un décès, une donation ou à l’issue d’un divorce, il est fréquent qu’un bien meuble ou immeuble soit divisé en plusieurs éléments. Dit « démembré », le bien dans ce cas est la propriété d’un ou de plusieurs nu (s)-propriétaire (s), mais seul l’usufruitier a le droit d’en faire usage. Après la vente d’un bien en usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire répartissent le prix de la vente entre eux, en fonction du barème fixé par la loi. Dans la suite, on vous en dit plus sur la part de l’usufruitier dans le cas d’une vente immobilière.

En quoi consiste la vente d’un bien en usufruit ?

Le droit de propriétaire a essentiellement 3 caractères : l’usus, le fructus et l’abusus. L’usus est le droit d’utiliser le bien immobilier, alors que le fructus est le droit de percevoir les fruits produits par le bien. En ce qui concerne l’abusus, il correspond au droit de disposer du bien.  

La vente d’un bien en usufruit fait intervenir deux acteurs principaux : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le premier possède le bien immobilier. Le nu-propriétaire détient seulement l’abusus. Il possède ainsi le bien, mais il ne peut pas en jouir. Quant à l’usufruitier, il détient l’usus et le fructus, mais pas l’abusus. Il possède la jouissance du bien et doit assurer son entretien jusqu’à sa mort.

Étant donné que la propriété n’est pas pleine, elle est appelée « démembrement de propriété ». La vente d’un bien en usufruit nécessite alors l’accord tacite des deux parties. Le montant obtenu après la vente est partagé en fonction de la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit. Ces valeurs sont déterminées en fonction de l’âge de l’usufruitier.

De quelle manière se déroule la vente d’un bien en usufruit ?

La vente d’un bien en usufruit peut se passer de plusieurs façons. Le nu-propriétaire ainsi que l’usufruitier peuvent céder le bien mobilier ou immobilier d’un commun accord. De cette manière, ils cèdent leurs droits respectifs au même moment. Cela s’appelle la vente simultanée ou cession conjointe. 

En revanche, une seule partie peut vendre sa quote-part. Dans ce cas, elle percevra la plus-value qui correspond à sa part. Lorsque l’usufruitier est le cédant, il a le droit de vendre son usufruit. Cependant, la cession doit se faire avec l’accord préalable du nu-propriétaire. Il en est de même si c’est le nu-propriétaire qui décide de céder son bien. Par conséquent, la vente d’un bien démembré ne peut se faire qu’avec l’accord des deux parties. 

Quelle est la plus-value de l’usufruitier en cas de vente ?

La plus-value d’un bien en usufruit mis en vente est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Elle dépend également de l’âge de l’usufruitier et de la durée de détention du bien. L’usufruit peut être temporaire et donc établi pour une durée fixe. Il est aussi possible qu’il soit viager et qu’il s’éteigne ainsi à la mort de son titulaire.

Par conséquent, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est conséquente. La plus-value du nu-propriétaire et celle de l'usufruitier ne sont alors pas les mêmes. Selon l’âge de la personne qui détient l’usus et le fructus, la vente peut être plus ou moins intéressante. Il est recommandé d’aviser au cas par cas, en fonction du taux de rendement du bien et de la durée de vie de l’usufruitier.  

Comment le produit est-il réparti après la vente d’un bien en usufruit ?

Généralement, la valeur d’un bien en usufruit est dégressive et déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Le Code général des impôts a établi un barème fiscal déterminant la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Grâce à ce barème, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont une idée de la part qu’ils recevront après la vente. 

Dans le cas où, l’usufruitier a moins de 21 ans, le prix de l’usufruit est de 90% de la valeur globale du bien cédé. Par contre, si l’usufruitier a 61 ans, la valeur de l’usufruit ainsi que de la nue-propriété valent 50%. La valeur de l’usufruit représentera 10% quand l’usufruitier a plus de 91 ans. 

Le prix obtenu après la vente du bien sera partagé sur la base de ces différents pourcentages. Les abattements fiscaux sont soustraits de ces pourcentages et dépendent essentiellement de la durée de détention du bien mobilier ou immobilier. 

Lorsque les parties procèdent à une vente temporaire, le prix de la part de l’usufruitier est fixé à 23% de la propriété entière, et ce, pour des périodes de 10 ans. Dans ce cas, la valeur de l’usufruit est de :

• 23% de 0 à 10 ans ;
• 46% de 11 à 20 ans ;
• 69% de 21 à 30 ans.

Comment se fait la vente d’un bien en usufruit et en succession ?

Quand l’usufruitier décède, le bien en usufruit est cédé à son conjoint survivant. Cependant, il faut que le couple soit marié avant la mort de l’usufruitier de cujus. Par contre, si le couple était en union libre, le conjoint survivant ne peut pas prétendre à ces droits de succession, à moins qu’il n’existe des dispositions testamentaires, qui l’incluent expressément. La situation du conjoint survivant dépend alors des proches du défunt et principalement de ses descendants ainsi que de ses ascendants. 

En l’absence de disposition testamentaire ou légale, les droits de succession sont partagés équitablement entre les enfants de l’usufruitier décédé. Quand le ménage a des enfants en commun, le conjoint survivant dispose d’un délai de 3 mois pour faire un choix entre la pleine propriété d’un quart de la succession ou la totalité de l’usufruit. 

Quand il choisit la première option, les enfants se trouvent en pleine propriété et en indivision sur les trois quarts de la succession. Par contre, lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la totalité de la succession, les enfants possèdent toute la nue-propriété en indivision. 

Il existe des cas où le défunt était marié et a eu des enfants d’une autre union. Dans cette circonstance, le conjoint survivant n’a pas le choix. Il hérite du quart de la succession en pleine propriété. Comme vous l’aurez compris, seul l’époux survivant peut avoir l’usufruit dans la cession du bien en succession. Les enfants se retrouvent ainsi nus-propriétaires.

Quant aux nus-propriétaires, ils ne deviennent pleinement propriétaires du bien que lorsque le dernier conjoint survivant décède. Ils doivent quand même payer des droits de succession avant de disposer totalement du bien. 

Habituellement, la transmission et la conservation de l’usufruit après le décès de l’usufruitier sont difficiles à appréhender. Il est souvent préférable de solliciter l’expertise d’un notaire ou d’un avocat afin qu’il assure la gestion des droits de succession.