Vente à terme libre : une bonne alternative à la vente en viager ?

13 décembre 2022 à 06:03   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
Vente à terme libre : une bonne alternative à la vente en viager ?

Il existe plusieurs façons de céder un bien immobilier. À défaut d'avoir la totalité de la somme requise, l'acheteur peut opter pour une vente à terme libre. Plus avantageuse que le viager, elle permet à l'acheteur d'effectuer le paiement en mensualités pendant une durée donnée. Quels sont les avantages d'une telle procédure ? Quels sont ses inconvénients ? Est-elle réellement une alternative à la vente à viager ?

Vente à terme libre : qu'est-ce c'est ?

La vente à terme libre est une forme d'achat immobilier dans lequel l'acheteur doit d'effectuer des versements à échéance. Ce type de vente immobilière concerne généralement les actifs à usage d'habitation. En effet, le principe est de ce type de vente immobilière implique le versement d'une partie du prix de vente de la maison ou de l'appartement qu'on nomme « bouquet ». Ensuite, l'acheteur est dans l'obligation de verser de mensualités régulières pendant une durée définie par le contrat de vente.

En fait, la vente à terme libre est une sorte de rente. La signature de l'acte de vente se passe donc devant un notaire. Ainsi, la transaction implique la signature d'un acte authentique. En conséquence, toutes les parties sont tenues de respecter les clauses du contrat jusqu’à écoulement de la durée déterminée. Dès la signature de l'acte d'achat, le vendeur perd la propriété de sa maison au profit de l'acheteur.

Le vendeur doit quitter le logement. À défaut, il doit opter pour une vente à terme occupée. Dans ce cas précis, il sera assujetti à payer une rente ou un loyer. Par ailleurs, le paiement de la taxe foncière et l'entretien du bien immobilier ne sont plus à la solde du vendeur, mais à celle de l'acheteur. Ainsi, l'acheteur devient le propriétaire immédiat et peut disposer de son bien comme bon lui semble.

Quelle est la différence entre une vente à terme libre et une vente à viager ?

La vente à terme libre ressemble à quelques exceptions près à la vente en viager. Comme le viager, elle permet de se constituer un patrimoine immobilier en contournant le prêt immobilier. Cependant, elle implique « un terme libre ». Cela stipule que le versement de rente s'effectue sur une durée bien déterminée, contrairement à la vente à viager qui exige un paiement jusqu’au décès du vendeur.

La vente à terme libre s'étend généralement sur durée allant de 10 à 20 ans. Elle permet au propriétaire de jouir immédiatement de son bien, ce qui n'est pas le cas de la vente en viager. Outre cela, elle implique plusieurs avantages aussi bien pour le vendeur que l'acheteur.


Quels avantages pour la vente à terme libre ?

Considérée comme un viager sans inconnu, la vente à terme libre implique plusieurs avantages. Le vendeur tout comme l'acheteur trouve fréquemment son compte. Dans le cadre de la vente à terme, les principaux paramètres sont connus à l'avance. Il s'agit de :

  • Du montant total de la vente ;
  • La durée de paiement ;
  • Du calendrier de versement des différentes rentes.

Avantages pour le vendeur

La vente à terme permet au vendeur de s'assurer qu'il vend son bien immobilier au juste prix. Contrairement à la vente à viager, la vente à terme assure au vendeur que la totalité du montant de la vente lui sera versé peu importe la situation. En effet, l’acquéreur a l'obligation de continuer le versement des mensualités chez les descendants du vendeur en cas de décès.

En outre, le vendeur bénéficie d'une fiscalité avantageuse. En effet, les revenus issus d’une vente à terme libre ne sont pas imposables, contrairement à une vente à viager.

Avantages pour l'acheteur

Dans le cadre d'une vente à terme libre, il n’y a pas de jouissance différée. La vente à terme libre permet à l’acquéreur de jouir immédiatement de son bien immobilier, alors qu'il n’a versé que le bouquet. S'il s'agit d'un bien à usage d'habitation, le vendeur est dans l'obligation de quitter le logement. Sinon, il doit opter pour une vente à terme occupée.

Aussi, la vente à terme libre est un excellent moyen pour l'acheteur de contourner le prêt immobilier. En lieu et place du paiement de mensualités à la banque, l'acheteur peut payer directement le vendeur. Ainsi, il évite de payer des taux d'intérêt parfois élevés. En outre, l'acheteur bénéficie du caractère équitable de la vente dès le départ.

Il est certain de verser un prix d'achat conforme à la valeur vénale du logement. La vente à terme à l’avantage d'être moins compliquée que la vente viagère. En effet, le montant de l'achat ne dépend en aucun cas de la durée de vie du vendeur, une situation qui complique souvent les ventes viagères et pousse l’acquéreur à payer plus que la valeur réelle du logement.

Quels sont les inconvénients d'une vente à terme libre ?

La vente à terme libre présente certes plus d'avantages que la vente à viager. Toutefois, il existe quelques points négatifs.

Inconvénients pour le vendeur

Pour le vendeur, le principal inconvénient, c’est qu'il soit quitté le logement dès la signature de l'acte de vente. Ce, sans avoir perçu la totalité du montant équivalent à la valeur réelle de la maison.

Ainsi, il doit attendre pendant des années pour entrer en possession de son dû. Si le vendeur veut continuer à jouer de son bien, il doit opter pour un contrat de vente à terme occupée. Il faut savoir que cette clause a une incidence négative sur le prix de vente total.

Inconvénients pour l'acheteur

S'il arrive des incidents de payement après la signature de l'acte d’achat, le vendeur peut, de manière légitime, annuler la vente. Dans ce cas de figure, le vendeur n'est pas dans l'obligation de rembourser le bouquet et les mensualités déjà perçues. De ce fait, l'acheteur peut doublement sortir perdant.

En outre, toutes les charges du bien sont directement à la solde de l’acquéreur. De ce fait, il doit s'acquitter de la taxe foncière et payer l'entretien du local.


La vente à terme libre : une bonne alternative au viager

Quoiqu'elle ne diffère qu'en peu de choses de vente la vente au viager, la vente à terme libre est une alternative satisfaisante. En effet, elle équilibre le contrat de vente en éliminant les variables pouvant causer du tort à l’une ou l'autre partie. Dans le cadre du viager, la maison demeure occupée par le propriétaire, ce qui n'est pas le cas avec le contrat à terme.

Par ailleurs, le calcul des mensualités est clair. Dès la signature de l'acte authentique d'achat, le vendeur sait exactement ce qu'il va percevoir tout comme l'acheteur. Il diffère en fonction de ce qu'on est en Provence, Alpes-Azur, en Gironde, en Insee, etc. 

À Paris ou à Bordeaux, le calcul des mensualités tient compte de la valeur vénale de la maison et du droit d'usage de l’acquéreur.