Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

Dans le secteur immobilier, il y a plusieurs types de taxes. Celle qui s’applique à la surface prend en compte plusieurs critères. Heureusement, vous avez la possibilité de savoir quelle est exactement la surface taxable de votre logement. Que votre bien soit bâti ou non, vous vous verrez attribué cette taxe. Il convient de mieux vous préparer afin de ne pas être surpris.

Taxe foncière et Valeur cadastrale du bien : Qu’est-ce que c’est ?

La taxe foncière est l’impôt local adressé uniquement aux détendeurs de bien immobilier. C’est un impôt qui est payé de façon annuelle par les détenteurs de propriétés bâties. Ainsi, que vous soyez propriétaire professionnel, propriétaire de parking, de terrain ou les logements habitables, vous devez payer la taxe foncière. En général, il existe deux types de taxes foncières à savoir : la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

La valeur de la taxe foncière est évolutive et variable. En effet, le calcul de la taxe se fait en fonction du loyer annuel et des travaux de rénovation effectués sur le logement ou le terrain. Tous les propriétaires de terrains ou de logement qu’ils soient en location ou non sont concernés par la taxe foncière.  Quant à la valeur cadastrale, elle est la donnée principale qui permet la détermination de la taxe foncière.

En d’autres termes, c’est la valeur estimée du bien sur le marché. Ainsi, pour l’administration, la détermination de la taxe foncière consiste à calculer le solde annuel du loyer perçu par le détenteur de propriétés bâties qui les met en location. Le loyer annuel en question est calculé en fonction de la surface habitable du logement.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est établie par le code de l’habitation et de la construction. Elle constitue l’ensemble des surfaces du plancher d’un logement. La surface habitable du logement ou surface taxable ne prend pas en compte les espaces occupées par certains aménagements du logement. La surface habitable n’est pas à confondre avec la surface du plancher. C’est en effet deux notions différentes. Déclarer la surface taxable est en effet un acte exigé par la loi Carrez et la loi du 6 juillet 1989.

La loi Carrez pilote le régime de la copropriété en France. Elle impose la mention de la surface habitable dans les avant contrats de vente. La seconde loi qu’est celle du 6 juillet est soumise au régime de la location. Elle impose aussi la même obligation. Cette loi permet au locataire d’obtenir une baisse de loyer. Cette réduction est accordée si la surface taxable mise en location est moindre que la surface déclarée de plus de 1/20e.

La notion de la surface habitable intervient également dans certaines démarches fiscales d’aides aux placements locatives. Pour calculer la surface habitable, il faut procéder à une prise de mesure de la surface totale construite du plancher. Ensuite soustraire de cette valeur certaines surfaces qui ne font pas parties du calcul.

Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière

Pour définir la valeur de la taxe foncière, c’est la surface du sol qui est prise en compte peu importe comment le plafond est haut. La surface habitable prend en compte certaines parties du logement. Il s’agit entre autres de :

• Salon ;
• Salle de bain ;
• Chambre ;
• Entrées ;
• Couloirs ;
• Rangement ;
• Jardin ;
• Cave ;
• Terrasse.

L’ensemble de ces éléments intervient dans le calcul de la taxe foncière, car elles font partie de la surface habitable. Toutes ces surfaces sont pondérées compte tenu de leur importance. Il faut retenir que le calcul de la taxe foncière est réalisé par l’administration fiscale. Elle repose sur la valeur cadastrale de votre bien immobilier.

L’application du correctif d’ensemble

Une fois la surface taxable définie, vous devez passer à l’application du correctif d’ensemble pour rendre compte de l’état de votre logement habitable. Pour cela, quatre critères correctifs vont être définis par l’administration afin de mieux cerner dans toute sa dimension la situation du logement par rapport à la surface habitable. 

Les quatre critères sont les suivants : le coefficient de situation, le coefficient d’entretien, le coefficient du confort et le coefficient d’ascenseur. Le coefficient d’entretien consiste à déterminer l’aspect extérieur du logement pour obtenir une valeur comprise entre 0,8 et 1,2. Ensuite, vient lors du calcul de la taxe, le calcul du coefficient de situation pour obtenir une valeur comprise entre -0,10 et +0,10.

Le troisième coefficient est déterminé par la présence d’ascenseur dans le logement. Si vous disposez d’un ascenseur dans votre maison, le calcul de la surface qu’elle occupe permet d’obtenir une valeur comprise entre -0,15 et + 0,05. Enfin vient la détermination du confort. Ce critère tient compte des éléments du confort en fonctionnement additionnés comme des mètres carrés supplémentaire. Les biens qui possèdent de l’eau courante sont additionnés à quatre mètres à leur surface au sol.

Il en est de même pour le chauffage, l’électricité ou le gaz vous permettant de rajouter deux mètres carrés à votre logement. Lorsque vous déterminez ces éléments en plus de la surface pondérée, vous allez obtenir une surface pondérée nette. Pour avoir la valeur cadastrale, vous n’avez qu’à multiplier la valeur de la surface que vous venez d’obtenir par le tarif d’évaluation du local de référence. La valeur finale que vous obtiendrez vous permet de déterminer la taxe foncière pour toute l’année.

Révision de la surface et de la valeur locative

L’ensemble des éléments déterminés sont soumis à une révision compte tenu des changements qui s’opèrent sur votre logement au fil du temps. Prenons le cas d’une nouvelle construction d’annexe ou d’aménagement de piscine qui ne figurait pas parmi la surface habitable. Cette nouvelle réforme change la valeur de la surface taxable et de tout ce qui est déterminé précédemment.

Vous allez constater une augmentation de toutes les valeurs. Cela implique l’augmentation votre taxe foncière. Dès l’année 2026 les nouvelles réformes en perspective par rapport aux valeurs locatives cadastrale vont être mises en vigueur. C’est une réforme qui va tenir compte le progrès des loyers depuis longtemps à nos jours. Le principal but de cette réforme consiste à assoir l’équilibre entre les valeurs locatives.

En effet, il y a des communes qui ont grandi en attractivité et ont assisté à l’accroissement de leur loyer. D’autres par contre sont demeurées les mêmes tout ce temps sans aucune amélioration ou changement positif. C’est pour cela que de nouvelles réformes sont en train d’être évalué pour rendre les choses plus équitables.