Zone tendue immobilière : Explication des différentes mesures

Dans le secteur immobilier en France, vivre dans une zone tendue ne présente pas les mêmes avantages que vivre dans d’autres types de zone. Il faut comprendre que certains paramètres influencent les logements situés en zone tendue. Il ne s’agit pas seulement de la taxe sur les logements, mais beaucoup plus de l’encadrement et de l’évolution des loyers. Voici ce qu’il convient de savoir sur la zone tendue immobilière.

Zone tendue immobilière : Qu’est-ce que c’est ?

La zone tendue est une zone dans laquelle il est difficilede trouver un logement à cause de la densité de la population. En effet, dans une zone tendue, l’offre est plus élevée que la demande. Ce qui engendre la cherté des loyers au niveau de ces zones. La hausse des coûts du loyer dans la zone tendue est la raison d’inégalité des territoires.

La population devient nombreuse au point où certains ne peuvent plus loger dans la ville. Une commune est dite tendue lorsque lorsqu’elle appartient à une zone d’urbanisation comptant 50 000 d'habitants et plus. Pour remédier à ce problème, certaines dispositions ont été prises dans les zones où le logement est très cher. Il s’agit entre autres de :

• L’encadrement de l’évolution ou la règlementation des loyers et le préavis fixé à un mois pour tous les logements mis en location ;
• La mise en place de taxe sur les logements vacants ;
• L’établissement de taxe foncière sur les terrains non construits.

Il est légalement décrété le 10 mai 2013 que plus de mille villes sont des zones tendues.  L’une des mesures capitales appliquées au logement dans la zone tendue est l’encadrement des loyers. En plus de cela, le plafonnement s’applique également pour certains contrats de logement. Ainsi, on peut identifier l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation, certaines exceptions vis-à-vis de l’encadrement des loyers et le plafonnage du loyer.

La mesure d’encadrement à la location

Dans une zone tendue, il est interdit que le loyer que remet le locataire actuel au propriétaire soit supérieur à celui du contrat de celui qui l’a précédé. Il existe certains cas d'exception. Cependant, c'est une règlementation qui s’applique à tous les logements. Qu’ils soient meublés ou non. Quant aux logements mis en location pour la première fois, leurs loyers peuvent être fixés librement. Néanmoins, dès que ce locataire déménage, le montant du loyer ou le contrat ne doit pas changer pour le second qui aménage et ainsi de suite.

La mesure du plafonnement du loyer

La législation dans certaines villes impose un plafond du montant du loyer aux logements. Ce plafonnement s’applique en plus de l’encadrement et l’évolution du loyer. Il faut noter que le plafonnement du loyer s’applique aux logements qu’ils soient meublés ou vides. Si déjà, un locataire y réside, c’est suffisant. Autrefois, seulement quelques villes ont adopté cette règlementation en France. Les villes telles que Lille, Lomme et Paris appliquent la loi.

Au fil du temps, d’autres villes s’ajoutent à la liste et font de même en optant pour le dispositif d’encadrement de l’évolution du montant du loyer. Par ailleurs, la liste augmente chaque année et le plafonnage du montant du loyer s'applique avec plus de rigueur. Le dernier mois de l’année 2021, neuf communes ont rejoint le dispositif qui consiste à imposer un loyer donné aux propriétaires qui mettent en location une habitation. En 2022, la liste s’allonge encore pour plus de fluidité au niveau du contrat de bail.

Cependant, étant donné qu’aucune règlementation n’a été légalement établie, la vraie date d’application reste inconnue. Le plafonnement du loyer s’applique plus précisément à certaines villes telles que Montpellier, Plaine commune, Villeurbanne, Lyon, Lille, Paris et Bordeaux. Il faut savoir que le plafonnement du montant du loyer de référence majoré est combiné à l’encadrement des loyers à la relocation en habitation.

C’est pour cela que le loyer payé par le nouveau locataire ne doit pas excéder celui payé par l’ancien au propriétaire. Pour une location vide, le délai de préavis est de trois mois. Il est possible de réduire le préavis à un mois selon la demande du locataire. Dans les villes comme Lyon et Villeurbanne, les logements, qu’ils soient meublés ou non, sont soumis au plafonnement pour les contrats des loyers signés depuis novembre 2021 selon un decret.

Quels sont les exceptions à l’encadrement du loyer ?

Comme mentionné précédemment, l’encadrement des loyers ne s’applique pas à tous les logements mis en bail. D’abord, si le logement loué est utilisé comme résidence secondaire ou s’il n’a pas été mis en location depuis plus d’un an et demi, l’application d’encadrement et de l’évolution du loyer est interdit.

En plus, les logements construits avant septembre 1948 ne sont pas concernés. Il en est de même pour une habitation HLM et ceux conventionnés par l’Anah. Enfin, les sous locations et les logements meublés disponibles au niveau du tourisme ne peuvent être soumis à l’encadrement des loyers.

Par ailleurs, suivant le décret, un logement dont le loyer est inférieur au prix du marché, c’est-à-dire le prix fixé par tous les bailleurs de la ville peut être soumis à une hausse. De plus, si après le départ du locataire, le bailleur a réalisé des travaux de rénovations avec du bois ou autre matériau, il peut augmenterle prix des loyers en zone tendue.  Dans ce cas, le prix ajouté doit être égal à 15 % du coût des travaux réalisés.

Taxes sur logement vacant dans les zones tendues

La crise du logement est de plus en plus forte dans la zone tendue. C’est pourquoi, les taxes sur logement ont été établies pour aller contre cette crise. Les taxessur logement constituent une sanction aux propriétaires qui détiennent une habitation sans contrat de bail. Les logements non meublés laissés vacants depuis un an sont imposables.

Toutefois, il existe des exceptions pour cette règlementation. Un logement inhabitable par ce qu’il nécessite de travaux importants n’est pas frappé par la taxe. Il en est de même pour un logement mis en vente ou pour un logement meublé en bois telle qu’une résidence scolaire.

Liste des villes en zone tendue

Les villes considérées comme zone tendue sont nombreuses et dépendent d’une région à une autre. Il s’agit entre autres de :

• Paris
• Bordeaux
• Guyancourt
• Annemasse
• Annecy
• Melun
• Lyon... 

La liste n’est pas exhaustive. Toutes ces villes sont considérées comme zone tendue selon le décret et il existe encore d’autres qui ne sont pas énumérés. Dans une ville considérée comme zone tendue, toute habitation, qu’il soit en bois ou au niveau du tourisme est encadrée. Vous pouvez vous servir du simulateur afin de déterminer le plafond qui peut être appliqué à votre logement.