DPE opposable : définition, sanctions possibles

28 septembre 2022 à 10:12   •  Accueil > Diagnostic DPE
DPE opposable : définition, sanctions possibles
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Le diagnostic de performance énergétique est un bilan sur les performances énergétiques d’un logement. C’est le premier pas à poser afin d’identifier les travaux essentiels à entreprendre dans le but d’une rénovation partielle ou totale d’un logement. Le DPE doit aussi être inclus dans les DDT (documents de diagnostics techniques) à annexer au contrat de vente ou de location d’une habitation. Le DPE prévoit de nombreuses conditions pour sa validité. De plus, des réformes ont été apportées à ce bilan énergétique conduisant au nouveau diagnostic de performance énergétique. On parle alors de DPE opposable qui est en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Voici ce qu’il faut comprendre du DPE opposable et des sanctions prévues en cas de diagnostic erroné.

Que faut-il comprendre du DPE opposable ?

Le DPE opposable concerne les bailleurs et les vendeurs. Ce nouveau DPE 2021 est effectif depuis le 1er juillet 2021 et c’est une réforme apportée à la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Au nombre des dispositions prévues par ce nouveau type de bilan énergétique, le DPE d’une maison peut donner lieu à des sanctions en cas d’invalidité.

Pour rappel, le diagnostiqueur qui s’occupe du DPE produit, au terme de son analyse, un document portant deux étiquettes. Il s’agit de l’étiquette énergétique et de l’étiquette sur l’émission de gaz à effet de serre du logement. Avec le nouveau DPE, des mesures peuvent être prises contre le vendeur ou le bailleur lorsque le professionnel attribue une étiquette énergétique incorrecte à la surface habitable.

C’est le locataire ou l’acheteur qui est en position d’entreprendre ces actions. En particulier, lorsque le défaut lié au diagnostic de performance énergétique porte des préjudices au locataire ou à l’acquéreur, les actions que ce dernier peut entreprendre sont légitimes.

Parler du DPE opposable, c’est accordé à ce bilan technique, la même importance qu’un contrat classique. Cette analyse s’inscrit donc dans le même contexte que les autres diagnostics immobiliers à intégrer au DDT. On peut citer entre autres : le diagnostic plomb, le diagnostic amiante et celui portant sur la présence ou non des termites.

Pour aller plus loin, la loi Elan précise que le nouveau DPE est obligatoire pour tous les biens immobiliers à mettre en vente ou à faire louer. Ainsi, même si le prix d’un DPE peut rebuter plusieurs propriétaires, ils sont dans l’obligation de s’y soumettre aujourd’hui avec la loi Elan.

Quelle est la durée de validité du DPE opposable ?

Les diagnostics immobiliers ont chacun une durée de validité. Cependant, pour ce qui est du nouveau DPE, les termes ont changé. La durée de validité du DPE après cette réforme dépend de la période à laquelle le bilan a été fait. Si votre DPE a été effectué après le 1er juillet 2021, il reste valable pendant une décennie.

C’est le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 qui précise cette durée du diagnostic énergétique opposable. Il faut retenir, à ce niveau, qu’à la suite des travaux de rénovation sur le logement (qu’ils soient partiels ou non), il faudra impérativement demander un nouveau diagnostic de performance énergétique juste après.

Pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, ils ne sont pas opposables. Le bilan restera valable jusqu’au 31 décembre 2022, s’il a été effectué entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017. Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le DPE sera valide jusqu’au 31 décembre 2024.

Quelles sont les sanctions prévues par le nouveau DPE contre les propriétaires ?

L’ancienne version du DPE n’avait qu’une valeur informative. Il précisait les informations nécessaires sur les performances énergétiques du logement et son émission de gaz à effet de serre. Les recommandations portées par le professionnel diagnostiqueur pouvaient alors être prises en compte pour les travaux de rénovation ou non. Ce n’est plus le cas avec le DPE opposable.

Les sanctions prévues dans le cadre du DPE opposable sont définies par la Cour de cassation. Elle prévoit une indemnisation sur la base du préjudice qui peut découler d’une expertise immobilière énergétique erronée. Comme préjudice, il y a la perte d’opportunité d’acquérir ou de louer un logement à bas prix.

Le locataire ou le potentiel acheteur du bien peut réclamer des dommages et intérêts au propriétaire en faisant un recours auprès du tribunal. Pour aller plus loin, si l’erreur est prouvée, la vente sera annulée ou le bail de location sera rompu. Le propriétaire bailleur sera amené à effectuer des travaux de rénovation en vue d’améliorer la classe d’énergie du bien immobilier.

En cas de non-certification du diagnostic, le propriétaire devra s’acquitter d’une amende de 1 500 euros. Le montant de cette amende peut aller à 3 000 euros en cas de récidive.



Quelles sont les sanctions prévues par le nouveau DPE contre les diagnostiqueurs ?

Le nouveau DPE est aussi opposable aux diagnostiqueurs. Puisqu’il s’agit d’un contrat, la responsabilité du professionnel est aussi engagée. Toutefois, aucune action ne peut être entreprise contre lui avant que l’erreur ne soit prouvée. Par exemple, lorsque de fausses informations ont été communiquées au technicien par le donneur d’ordre, l’erreur liée au résultat du DPE ne lui sera pas imputée.

Dans le cas où l’erreur serait liée à la responsabilité du technicien, le propriétaire ou le locataire peut faire recours au tribunal tout simplement. Le technicien devra alors s’acquitter de dommages et intérêts à titre de réparation de préjudice. Ce qui est tout à fait normal. La mise en location ou la vente du bien peut aussi être annulée.

À titre d’illustration, le diagnostiqueur sera condamné par le technicien lorsqu’il n’a pas détecté la présence d’amiante lors de son diagnostic. Comme sanctions, il prendra en charge le coût des travaux de désamiantage et versera aussi des dommages et intérêts aux parties touchées par le préjudice.

Il faut toutefois préciser que le caractère opposable du DPE ne se limite qu’à la modélisation des caractéristiques du logement et à l’identification de sa classe d’énergie. Les préconisations qui font suite à cette étude ne peuvent pas être appréciées comme étant une erreur de la part du technicien.