Bien et terrain non soumis au DPE : pourquoi ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une étude portant sur le niveau de dépense en énergies (gaz et électricité) d’un bien immobilier. C’est aussi l’analyse qui permet d’identifier les émissions de gaz à effet de serre de l’appartement ou du bâtiment. Pour les constructions à usage d’habitation et les locaux servant aux activités du secteur tertiaire, le DPE est aujourd’hui une obligation avant la vente ou la mise en location. Les résultats de cette étude seront alors mis à la disposition des futurs acquéreurs (ou locataires) pour les renseigner sur l’état d’isolation du bien. Toutefois, il y a certains biens et terrains qui ne sont pas soumis au DPE. Découvrez pourquoi.

Que contient le DPE ?

Pour avoir une valeur légale et jouer pleinement son rôle de contrat, le DPE d’une maison doit répondre à certaines exigences. En effet, l’étude doit être exécutée par un professionnel certifié par l’ADEME sur l’initiative du propriétaire du bien. Le technicien doit être un travailleur indépendant et impartial. Il faut préciser que le coût d’un DPE peut être élevé, mais que c’est le donneur d’ordre (le propriétaire) qui se charge de payer ce prix.

Le diagnostiqueur présentera dans le DPE après analyse, deux étiquettes. Il s’agit de l’étiquette énergie et de l’étiquette climat allant de la classe A à G. La première étiquette présente la consommation d’énergie du logement et la deuxième renseigne sur son impact environnemental (son émission de gaz à effet de serre).

Si l’appartement est de classe A, il est très peu énergivore contrairement à la classe G pour laquelle les travaux s’imposent. La durée de validité de cette étude est de 10 ans. Cette dépense d’énergie du bien diagnostiqué doit être ajoutée à l’annonce de vente ou de location du logement. Cela permettra au potentiel acheteur ou locataire de prendre sa décision en pesant les atouts et les désavantages du bien immobilier.

Par ailleurs, il importe de notifier que certains bâtiments ne sont pas soumis à l’obligation de disposer d’un DPE avant la mise en vente (ou location). Pour un tel bien ou terrain, le vendeur portera sur l’annonce de vente, la mention « DPE non applicable ».

Comment peut-on interpréter la mention « DPE non applicable » ?

Plusieurs personnes confondent à tort les mentions « DPE non applicable » et « DPE vierge ». En effet, cette dernière inscription présente l’absence d’étiquette énergie. Avant le nouveau DPE (opposable), le DPE vierge était autorisé en l’absence de factures de consommation pour effectuer les calculs.

Généralement, les diagnostiqueurs rencontrent ce genre de difficulté pour évaluer la quantité d’énergie consommée lorsque le bâtiment considéré est vieux. En effet, tous les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948 peuvent avoir un DPE vierge. Toutefois, même dans ce cas, la réalisation du DPE n’est pas inutile. Elle permettra au bailleur d’avoir une idée des travaux de rénovation à entreprendre pour optimiser la dépense énergétique et réduire les factures d’énergie par ricochet.

Pour en venir au DPE non applicable, c’est une mention que l’on porte exclusivement sur les bâtiments qui ne sont pas soumis au DPE. Autrement dit, le propriétaire qui propose le bien ou le terrain à la vente ou à la location n’est pas obligée de fournir un DPE. Ce document ne figurera donc dans le DDT (dossier de diagnostics techniques) qu’à titre facultatif.

Pour plus de précision, le DDT intègre les résultats de plusieurs autres diagnostics immobiliers. Il s’agit notamment du diagnostic de plomb et de celui de l’amiante. Il faudra toutefois s’assurer que la construction ou le terrain n’est véritablement pas soumis à l’obligation du DPE avant de s’en passer. Autrement, le vendeur ou le bailleur s’expose à des sanctions allant du paiement d’une amende à l’annulation du processus de vente ou de location.

Quels sont les types de biens et terrains non soumis au DPE ?

Le code de la construction et de l'habitation, en son article R.134-1, présente la liste des biens exemptés de DPE. Il y a aussi les décrets de 2006 et de 2008 qui permettent d’avoir une idée précise de ce qu’est un bien ou un terrain non soumis au DPE. On retient dans le lot les constructions provisoires. Ce sont les biens immobiliers qui ont une durée de vie limitée à deux ans au maximum. Les pavillons d’exposition, les logements de chantier, les maisons témoins sont des exemples de constructions provisoires.

De même, lorsqu’une habitation utilise une cheminée à foyer ouvert et que celle-ci ne possède pas un système de climatisation installé, elle ne peut être soumise au DPE. Tous les locaux sans chauffage fixe (à fioul, à gaz ou électrique) sont concernés par cette non-obligation. C’est également le cas des maisons individuelles indépendantes qui ont une surface de plancher inférieure à 50 m². En exemple, on cite les bureaux de jardin, les chalets démontables ou non et les constructions légères.

Toujours en rapport avec le code de la construction et de l’habitation, certains bâtiments industriels, agricoles et artisanaux sont exemptés de l’obligation du DPE. Ce sont les constructions pour lesquelles la production d’énergie par le système de chauffage ou de refroidissement est insignifiante par rapport à l’activité économique générée dans les locaux. Ainsi, la salle de détente ou de repos prévue pour le personnel dans les usines ne peut être soumise à un DPE obligatoire.

Les logements saisonniers sont aussi à présenter sur cette liste. Il s’agit des habitations qui sont occupées pendant moins de 4 mois par an, exception faite aux résidences secondaires. Les immeubles classés comme bâtiments historiques, les lieux de culte et les monuments inscrits à l’inventaire sont également exemptés du DPE obligatoire.

Au-delà de tout, il convient de préciser que la dispense de DPE peut être provisoire dans certains cas. En cela, un terrain ou un bien non soumis au DPE peut le devenir plus tard. Quoi qu’il en soit, il reste toujours avantageux pour le propriétaire de bien se renseigner sur le sujet.

De plus, qu’il y ait dispense ou non, la réalisation du DPE présente toujours des avantages certains en ce qui concerne les travaux de rénovation d’un bien immobilier. Cela permet d’avoir un appartement ou un bâtiment conforme aux exigences de performance énergétique régies par la Règlementation thermique (RT 2012).