Jurisprudence en cas d’absence de DPE pour location

24 octobre 2022 à 08:12   •  Accueil > Diagnostic DPE
Jurisprudence en cas d’absence de DPE pour location
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Depuis le 1er septembre 2021, le DPE est un bilan énergétique présentant une forme contractuelle. Comme tel, il doit être associé aux autres diagnostics techniques constituant le DDT (document de diagnostics techniques) à annexer à un contrat de vente ou de location du bien. Il s’ajoute donc aux diagnostics plomb et amiante entre autres. Ce bilan apporte des informations utiles sur les performances énergétiques d’un logement ou d’un bâtiment. Ainsi, il présente le niveau de consommation d’énergie dans le logement et l’émission de gaz à effet de serre qui en découle. En l’absence du DPE dans le cadre d’un contrat locatif, la jurisprudence prévoit des sanctions aussi bien contre le propriétaire (donneur d’ordre) que le diagnostiqueur (l’exécutant).

DPE pour location : quels types de logements sont concernés ?

Tous les bâtiments clos et couverts sont concernés par l’obligation du DPE avant la signature d’un bail de location. Que le bien immobilier soit destiné à un usage résidentiel ou non, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou non, ce diagnostic énergétique reste obligatoire. Il en est de même pour les lots (appartement ou magasin) constituant une copropriété. 

Toutefois, une exception est faite pour les bâtiments occupés de façon saisonnière (soit moins de 4 mois en une année). Il y a aussi certaines exceptions précisées par le décret n° 2206-1147 de la loi Grenelle 2 adoptée le 12 juillet 2010. Les nouvelles dispositions apportées au DPE notamment à travers la loi Elan en 2021, s’intègrent parfaitement à la directive européenne n° 2002-91/CE du 16 décembre 2002.

En effet, la directive ne prévoit pas un cadre pour l’utilisation du bien en question. Ainsi, aussi bien pour un bail commercial que pour servir de résidence, le DPE reste obligatoire. Il faut dire qu’après l’analyse du diagnostiqueur, le diagnostic de performance énergétique a un effet immédiat. Il sera donc ajouté aux autres documents légaux nécessaires à la signature du contrat de location (diagnostic plomb, diagnostic amiante, etc.). Le diagnostic de performance énergétique sera même associé à l’annonce publiée pour la mise en location du bien en question.

Par ailleurs, il faudrait également signaler que le DPE doit être règlementairement valable. En effet, il doit être réalisé par un professionnel certifié par le Cofrac (comité français d’accréditation) et qui est indépendant. Ce technicien doit aussi faire preuve d’impartialité dans son étude. Pour ce faire, il utilisera des outils de calcul appropriés afin d’éviter toute erreur sur l’étiquette énergétique à produire au terme de l’analyse. Autrement, le locataire pourrait saisir le tribunal pour une réparation de préjudices.

D’un autre côté, vous devez garder à l’esprit que le DPE d’une maison nécessite un coût. Ce tarif est à payer par le propriétaire bailleur. Le tarif d’un DPE peut varier du simple au double en fonction de plusieurs facteurs. Cependant, il est de la responsabilité du propriétaire de payer le service, quel que soit le montant auquel s’élèvent les honoraires du technicien.

Dans le cadre spécifique de la construction d’un logement neuf ou de la réalisation de grands travaux de rénovation, le diagnostic de performance énergétique sera réalisé à l’achèvement des travaux. Il reste valable sur dix ans. Il faut dire que le DPE avait, jadis, une valeur informative. Cependant, il est aujourd’hui un contrat. Comme tel, il engage la responsabilité de toutes les parties, notamment le propriétaire et le technicien.

DPE pour location : les sanctions appliquées

Avec le nouveau DPE, la Cour de cassation prévoit des préjudices liés à l’absence de ce bilan énergétique dans le contrat ou la promesse de location. En effet, le défaut de DPE prive le locataire de l’opportunité de faire une bonne négociation du prix du loyer avant d’intégrer le logement. Il n’a pas les informations nécessaires pour faire ses prévisions en ce qui concerne les dépenses énergétiques liées au logement.

Face à cela, le locataire est en droit d’adresser une demande au tribunal afin d’exiger une réparation de préjudices. Le fautif sera passible d’une amende allant de 1 500 euros à 3 000 euros. Le service des fraudes de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes prévoit même une peine de prison de 2 ans pour absence de DPE. Cet acte est considéré comme un dol.

Il faut dire que la méthode de calcul axée sur les factures d’énergie du logement n’est plus autorisée avec le DPE opposable en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Le nouveau DPE se base plutôt sur la consommation primaire d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. On parle alors de la méthode du « double seuil ».

Ainsi, le professionnel certifié tiendra compte des caractéristiques réelles du logement. Il s’agit notamment du type d’isolation mis en place, du système de chauffage installé, des éclairages et autres. Avec le nouveau DPE, il n’est plus question d’établir un bilan énergétique vierge même en l’absence de factures disponibles.

Ainsi, au même titre que l’absence de DPE, une erreur dans le bilan établi est passible de sanctions. Par exemple, si la présence d’amiante n’a pas été diagnostiquée dans le bilan par le professionnel, ce dernier devra engager des travaux de désamiantage à ses propres frais. Pour une fausse information ou un défaut d’information, c’est le donneur d’ordre, le propriétaire, qui est fautif.

De façon lisible, la classe énergétique des biens immobiliers destinés à un usage d’habitation doit être portée sur l’annonce de mise en location. Plus précisément, les logements classés G ou F sur le DPE devront aussi porter la mention de logement à consommation énergétique excessive.

Toutefois, il faut préciser que la jurisprudence ne prévoit pas de sanctions pour une erreur liée aux recommandations du technicien. Cette dernière partie du DPE n’a jusqu’ici qu’une valeur consultative. C’est seulement sur l’étiquette énergétique et l’émission de gaz à effet de serre que des erreurs prouvées peuvent être puni.

Autres informations liées à la loi sur le DPE

La loi portant lutte contre le dérèglement climatique intègre des dispositions liées aux résultats de DPE. En effet, lorsqu’un logement est reconnu « passoire énergétique » après un bilan énergétique, le propriétaire ne sera plus autorisé à le mettre en location. Il s’agit des logements portant une étiquette énergie F ou G sur le DPE.

Généralement, leur consommation d’énergie excède 331 kWh/m²/an. Cette mesure entre en vigueur à partir du 1er janvier 2028. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2021, l’augmentation des loyers est proscrite en France pour les logements classés dans cette catégorie.

La loi prévoit aussi un classement des logements en fonction de leur consommation d’énergie. On considère alors un logement comme étant très performant lorsqu’il est de la classe énergétique A. Dans le même temps, lorsque le bâtiment est de la classe G, il sera considéré comme étant trop énergivore.

Entre les deux types de logements, ceux qui sont considérés comme énergétiquement décents sont ceux qui portent une étiquette DPE marquée entre A et E. À partir du 1er janvier 2023, seuls seront catégorisés ici les logements qui consomment en termes d’énergie (moins de 450 kWh/m² par an).