À qui peut-on donner l'usufruit de sa maison ? Explications !

28 décembre 2022 à 10:38   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
À qui peut-on donner l'usufruit de sa maison ? Explications !

Il n’est pas toujours facile de gérer la succession d’un proche après son décès. Pour ne pas laisser vos proches face à cette difficulté, pensez à la transmission de votre patrimoine pendant que vous êtes en vie. En cela, opter pour la donation avec usufruit est une excellente solution. C’est une opération qui permet par ailleurs de profiter d’un coût fiscal avantageux. Voici plus d’explications sur la donation avec usufruit pour sa maison

Comprendre la donation d’un patrimoine avec usufruit

Pour faire don de votre maison ou d’un autre bien immobilier à un tiers, il faut procéder à une validation devant le notaire. Ce dernier atteste par l’acte signé que vous avez cédé tout ou partie de vos droits sur votre patrimoine à quelqu’un d’autre. Il peut s’agir d’un proche, d’un organisme, d’un collègue ou de n’importe qui d’autre de votre choix. 

En clair, par l’acte de donation, vous conférez à autrui, le droit d’user du bien en question (usus). Cependant, il convient d’évoquer également l’usufruit ou le fructus qui fait partie des autres droits du bien immobilier. 

L’usufruit se définit comme étant le droit que détient une personne sur un bien (immobilier ou non) afin de l’utiliser et d’en percevoir un bénéfice pécuniaire. Cela suppose donc que si l’usus autorise seulement le bénéficiaire du don à occuper la maison, l’usufruit lui permet de le mettre en location aussi. 

Parmi les autres droits du bien faisant l’objet du don, il y a la nue-propriété. Elle est aussi connue sous le nom de : abusus. Il s’agit du droit de disposer du bien (immobilier ou non) en question. 

On parlera de la donation avec réserve d’usufruit d’une maison lorsque l’habitation est transférée à un autre propriétaire, mais seulement avec la nue-propriété. Dans ce cas, c’est l’ancien propriétaire usufruitier qui continuera à profiter de ses droits à percevoir les revenus liés à l’usage du logement, bien qu’il l’ait cédé à autrui. Pour une donation-partage, séparer la nue-propriété de l’usufruit (afin d’en conserver la réserve) est très recommandé. 

Fonctionnement de la donation avec usufruit

Faire une donation de votre maison avec usufruit, c’est choisir de céder les droits sur le bien immobilier à une autre personne. Cependant, vous pouvez continuer à profiter de l’habitation. Vous pouvez y vivre ou même la mettre en location. Dans le dernier cas, vous percevrez alors les loyers tant que vous êtes vivant.

Celui qui bénéficie du don n’est dans ce cas que le nu-propriétaire. Il aura en ce qui le concerne à profiter du bien en question, mais sans la possibilité de le mettre en vente ou de le louer. Il peut par contre, y vivre, le léguer à une autre personne, procéder à sa vente ou même le détruire. Toutefois, chaque action du nu-propriétaire sur la maison doit recevoir l’aval de l’usufruitier avant son décès. 

Au décès de l’usufruitier, c’est le nu-propriétaire qui devient le seul propriétaire légal de la maison. Il n’y a pas de formalités supplémentaires à gérer et encore moins un droit de succession à concéder. Il peut alors disposer du logement comme bon lui semble avec tous les avantages qui en découlent. 

Qui peut recevoir le don avec usufruit de votre maison ?

C’est le propriétaire donateur qui décide du bénéficiaire de son don. Il est donc libre de transférer la propriété avec réserve d’usufruit à n’importe qui, qu’il s’agisse d’un conjoint, d’un enfant, d’un autre membre de sa famille ou d’un ami. C’est ce que prévoit la loi. Toutefois, il sera préférable de prioriser les enfants et le conjoint survivant pour la donation avec usufruit. Cela évitera les conflits au moment du règlement de la succession. 

À titre de précision, en matière de transmission de bien immobilier, l’usufruitier est tenu de respecter la quotité disponible. En clair, les parents propriétaires de logement ne peuvent transférer que la moitié de leurs biens à un bénéficiaire voulu en cas de présence d’un enfant vivant. Ce dernier recevra d’office, l’autre moitié. Plus le nombre d’enfants des parents propriétaires est élevé, plus la quotité disponible (le patrimoine à transférer) sera faible. 

Quel bien peut être donné avec usufruit ?

Votre maison (résidence principale ou secondaire) ou n’importe quel autre bien immobilier dont vous êtes propriétaire, peut faire l’objet d’une donation avec réserve d’usufruit. Il peut donc s’agir d’un logement ou d’un bâtiment industriel. De même, vous pouvez faire don avec usufruit de vos biens meubles. 

De nombreuses personnes choisissent cette méthode de transmission de patrimoine pour transférer des objets de famille d’une génération à une autre. Bien entendu, cette opération doit se faire suivant un procédé juridique précis. La présence d’un notaire fait donc foi. 

Il faut préciser que les investissements financiers peuvent également faire l’objet d’une donation par usufruit. Il suffira au propriétaire usufruitier de transférer ces sommes au bénéficiaire, notamment la nue-propriété. Vous conserverez alors l’usufruit. 

Cela vous permettra de continuer à percevoir les intérêts et les dividendes liés à vos investissements financiers. Dans le cadre d’un investissement par actions, vous pourrez continuer à exercer votre droit de vote. La seule exclusion de cette forme de transmission de patrimoine concerne les biens futurs. 

En clair, il faudrait que les biens faisant objet de donation avec réserve d’usufruit soient déjà présents dans le patrimoine du donateur.

Avantages et limites de la donation avec réserve d’usufruit

Pour la transmission de patrimoine (bien immobilier et non), on est généralement partagé entre la donation avec usufruit et la donation en pleine propriété. La première option présente plus d’avantages que la seconde, et ce, à plusieurs niveaux. 

Le premier point positif de cette forme de transfert de droits, c’est la sécurité. L’usufruitier conserve en toute sécurité le droit de jouissance sur le bien jusqu’à son décès. Il peut aussi utiliser les revenus de la location à diverses fins. Il peut, par exemple, se constituer une bonne retraite tout en programmant sa succession. 

Sur le plan fiscal, le transfert de patrimoine par usufruit est aussi très avantageux. Le coût du transfert est réduit et l’usufruitier jouira de ses droits à un abattement fiscal tous les 15 ans. À ce niveau, le montant de l’abattement sera fonction des liens de parenté entre l’usufruitier et le(s) bénéficiaire(s). Pour ce qui est du coût du transfert, il s’établit sur la valeur de l’usufruit, et ce, au moment de la signature de l’acte notarié. 

La seule limite de la donation avec réserve d’usufruit , c’est l’obligation d’entente entre le donateur et le bénéficiaire. Cette entente doit par ailleurs s’étendre sur le long terme pour que les deux parties puissent profiter pleinement des termes de ce transfert. De toute façon, un conseiller patrimonial saura vous orienter vers le meilleur choix à faire pour le transfert de votre bien immobilier.