Comment sortir de l'indivision entre frère et sœur ?

26 novembre 2022 à 10:35   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
Comment sortir de l'indivision entre frère et sœur ?

On parle de bien en indivision pour représenter un bien qui a plusieurs propriétaires. C’est le cas par exemple lorsque vous avez hérité d’un bien immobilier avec vos frères et vos sœurs. L’administration d’un bien en indivision pouvant être problématique, il est possible de casser ce régime. En clair, vous avez la possibilité de quitter une indivision entre frère et sœur. Voici un guide qui vous dit comment y parvenir. 

Indivision entre frère et sœur : comment peut-on l’expliquer ?

L’indivision est un régime à travers lequel plusieurs personnes assurent ensemble l’administration d’un même bien immobilier. La forme d’indivision la plus courante est celle de successorale. Il s’agit d’un seul bien légué à plusieurs personnes en héritage. Il y aura, certes, une part attribuée à chaque successeur par la personne défunte, mais tous sont considérés comme étant propriétaires du bien en question. En matière d’indivision successorale, on désigne la part qui revient à chaque nouveau propriétaire par la quotité part.

De façon traditionnelle, chaque successeur reçoit une part égale de la succession. Toutefois, cela peut aussi changer en fonction de la volonté du défunt. Ces répartitions seront précisées dans le testament et confiées à un officier ministériel (notaire). 

Il faut cependant spécifier qu’on parle de l’indivision comme un régime éphémère. Comme tel, il ne sert que de transition entre la période des legs testamentaires et le partage effectif des pourcentages. Pendant cette période, les indivisaires doivent se charger du paiement des impôts et des charges afférentes à l’administration du bien immobilier, notamment son entretien. D’autres aspects de l’administration du bien doivent aussi être assurés de manière collégiale par les héritiers comme l’exige l’article 815 du Code Civil

En clair, l’indivision nécessite un accord de tous les héritiers, nouveaux propriétaires du bien. Certes, il s’agit d’un régime de transition, mais sa durée peut très bien être prolongée sur plusieurs années. C’est donc pour cela qu’il est indispensable de trouver une entente parmi les héritiers ou songer à sortir de l’indivision le cas échéant. 

 

Administration d’une maison en indivision entre frère et sœur : comment s’y prendre ?

L’intervention d’un officier ministériel est nécessaire dans le cadre d’une indivision successorale. Il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais cela est fortement recommandé. C’est ce professionnel qui établit, sur la base d’une convention, les règles qui soutiendront le fonctionnement de l’indivision. En règle générale, la convention de l’indivision a une durée de 5 ans renouvelables. Toutefois, elle peut aussi avoir une durée indéterminée.

L’établissement d’une convention dans le cadre d’une indivision successorale permet de régler plusieurs conflits. Pour l’administration de ce bien, les successeurs ont la possibilité de désigner d’autres personnes dans la convention. 

Néanmoins, s’il devait y avoir un conflit, il suffira de se tourner vers le tribunal judiciaire ou de proximité. Ces instances de règlement de conflit pourront alors nommer un mandataire judiciaire de façon provisoire pour s’occuper de l’administration de la succession.

Indivisaire : comment faire valoir ses droits ?

L’indivisaire est un successeur qui a été désigné comme étant un propriétaire du bien immobilier comme ses frères/sœurs. Il est donc en droit de jouir pleinement des avantages du bien indivis. Cependant, il faudrait aussi qu’il tienne compte de certaines conditions importantes. Entre autres, le successeur doit avoir l’accord des autres héritiers (copropriétaires du bien) avant de l’utiliser à n’importe quelle fin que ce soit. De même, il est tenu de respecter strictement l’usage prévu pour le bien. Il ne pourra de ce fait pas transformer un appartement cédé comme bien indivis en magasin à but commercial. 

Par ailleurs, en faisant valoir son droit sur le bien, le successeur a aussi l’obligation de tenir compte des droits des autres héritiers. Autrement, ces derniers sont en droit de demander une indemnité

Quitter l’indivision entre frère et sœur : comment s’y prendre ?

Du moment où la convention d’indivision le permet, tout indivisaire peut quitter ce régime conformément aux dispositions du Code Civil. Le premier moyen par lequel vous pourrez mettre fin à une indivision successorale, c’est de céder vos pourcentages de l’indivision aux autres indivisaires. Il vous suffit pour cela, d’en informer les concernés et de vous entendre sur les conditions (notamment le prix et les modalités) de cession de ces pourcentages. 

À titre de précision, pour le rachat des pourcentages d’une indivision, ce sont les héritiers principaux qui doivent être les premiers avisés. En effet, ils ont un droit de préemption sur la vente des pourcentages. Envoyez donc une notification à ces derniers et attendez leur décision dans un délai d’un mois. Passé ce délai, vous pourrez revendre vos pourcentages de l’indivision à un tiers. 

La deuxième possibilité qui s’offre à vous pour quitter ce régime, c’est de demander la vente du bien. Le prix obtenu de la vente sera alors divisé en fonction des quotités parts. Pour cette vente, il vous suffit de réunir les deux tiers des droits de vente pour valider l’opération. Il faudra aussi suivre une procédure encadrée en faisant appel à un notaire. Ce dernier informera alors, par le biais d’un huissier, les autres indivisaires de la vente du bien.

Vous pouvez aussi créer une Société Collective Immobilière (SCI) pour quitter l’indivision. Si aucune de ces démarches n’aboutit, le seul recours est de faire appel à la justice. Ce sera l’ultime moyen de parvenir à un accord avec les autres indivisaires et de quitter le régime. Quoi qu’il en soit, sortir de l’indivision est un droit absolu que vous pouvez faire valoir conformément à l’article 815 du Code Civil



Sortir d’une indivision entre frère et sœur : autres précisions

Le droit de quitter une indivision est discrétionnaire. C’est pour ainsi dire que le successeur n’est pas tenu de se justifier lorsqu’il décide de mettre fin à ce régime. De même, ce droit est imprescriptible. Cela suppose donc que l’héritier qui décide de le faire valoir n’est tenu au respect d’aucun délai de mise en œuvre. En clair, à partir du moment où l’indivision est rendue publique, le successeur peut en sortir s’il le décide. 

Il est aussi courant de se retrouver face à la passivité d’un des frères ou sœurs indivisaires. C’est le cas par exemple lorsque le successeur ne donne pas de signe de vie sur une certaine période. Dès que le constat est fait, il faudra lui envoyer une mise en demeure avec un délai de réponse de trois mois. Après ce délai, celui qui a entamé l’action peut demander au juge de désigner une autre personne en lieu et place de l’héritier-indivisaire. Ce dernier sera alors le représentant légal du successeur défaillant jusqu’à ce que le partage soit effectif.