Achat appartement avec dette de copropriété : qui règle les impayés ?

10 janvier 2023 à 22:36   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
Achat appartement avec dette de copropriété : qui règle les impayés ?

Il est courant de faire face à certaines situations lors de l’achat d’un appartement, surtout dans le cas de l’acquisition d’un logement sous dette de copropriété. On se retrouve très rapidement confronté à des impayés de la part d’un copropriétaire. Vous êtes dans de telles conditions et vous vous demandez à qui revient la charge des impayés ? Découvrez dans cet article informatif de quoi il est véritablement question lorsqu’on parle d’impayés liés à l’acquisition d’un logement avec dette de copropriété ainsi que le sujet à qui revient le solde de la dette.

Achat d’un appartement avec dette de copropriété : de quoi s’agit-il ?

En quelques mots, l’achat d’un appartement avec dette de copropriété consiste à acquérir un bien sous dettes. On parle d’impayés, dans ce cas, lorsque éventuellement un ou plusieurs copropriétaires manquent le paiement de leurs charges. Cela peut être lié à un non-paiement des frais d’entretien ou à des cautions. Il peut s’agir également d’une mauvaise gestion des fonds au niveau des copropriétaires, plongeant le système dans une dette. Quoi qu'il en soit, dans de pareilles circonstances, il revient de déterminer le sujet qui devrait prendre en charge le solde des dettes. 

À qui reviennent les impayés et les charges pour ce type d’achat ?

En ce qui concerne les charges de copropriété, elles sont souvent arrangées entre le vendeur et l’acquéreur du bien. D’après la loi, un appel des fonds se fait au début de chaque trimestre impliquant les copropriétaires. Ces derniers devront alors se plier aux attributions du montant des charges pour faciliter le bon déroulement du processus d’acquisition. 

En revanche, un véritable problème peut se poser lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges ou accuse un retard de solde. Au moment de la vente dudit appartement, le copropriétaire concerné est celui qui doit solder la dette. Dans le cas contraire, il faudra trouver un arrangement pour résoudre le problème de non-paiement des charges (par un des copropriétaires) à temps. 

Si l’acquisition du bien se fait au beau milieu d’un trimestre, par exemple, il est possible au vendeur de trouver des arrangements pour les impayés. La somme à rembourser est calculée en fonction des charges de chaque trimestre. En tant que copropriétaire débiteur, vous aurez à votre charge le règlement de tous les impayés révélés après l’achat de l’immeuble. Par ailleurs, il peut arriver que les charges puissent être attribuées différemment dans le compromis de vente immobilière. 

Dans tous les cas, les impayés seront à la charge du copropriétaire défaillant. C’est à lui qu’il revient de les solder. S’il n’y arrive pas et si aucune solution valable n’est trouvée, la saisie du bien immobilier peut avoir lieu suite à la décision d’un juge.

Quelle est la procédure à suivre en cas d’impayés pour un bien acquis en copropriété ?

En cas d’impayés, le syndic de copropriété se fait accompagner d’un conseil qui s’occupe de mettre en place la procédure de prise en charge des dettes. Ce dernier dispose en effet de moyens judiciaires et de l’assurance authentique pour provoquer le remboursement du montant dû très rapidement. Toutefois, la démarche à suivre n’est pas standard, elle peut varier selon l’importance des impayés, du comportement du copropriétaire en chute et aussi de sa situation financière tout simplement. Dans le cas du déclenchement d’une procédure, voici les étapes à suivre :

  • Le rappel : lorsque le délai pour régler les dettes est dépassé, le dirigeant relance la procédure par courrier simple. Si cette étape n’est pas nécessaire, elle peut néanmoins normaliser rapidement la situation en cas d’oubli de solde de la part du copropriétaire.
  • La mise en demeure : le courrier envoyé en lettre avec accusé de réception, est une phase indispensable à respecter avant toute autre sorte de poursuite par le syndic. Ce dernier pourra facturer cette relance au copropriétaire.
  • La saisie : le notaire peut effectuer une saisie sur salaires ou comptes bancaires. Au cas où le bien immobilier concerné est loué, une saisie sur loyer peut également avoir lieu.

Par ailleurs, le syndic peut aussi procéder à un recouvrement des provisions prévues dans le budget. La loi ne met pas un accès particulier sur les délais de l’acheminement d’une procédure de recouvrement. Le syndic peut donc envoyer dans ce cas une lettre de mise en habitation dès le lendemain ou les charges sont exigées. Face aux dettes dans les copropriétés, il a une obligation pour agir rapidement.

Le sort des charges impayées en cas de vente

Il est possible pour le syndic de récupérer le montant dû par un copropriétaire lorsque ce dernier envisage de vendre son lot de copropriété. En effet, suivant les normes en vigueur, le vendeur se doit de présenter à son notaire un document attestant qu’il a soldé sa dette envers le syndic. Dans le cas contraire, ce dernier sera dans l’obligation de notifier au syndic que le copropriétaire compte vendre l’immeuble à travers une lettre recommandée avec AR. 

Sachez que le syndic possède un privilège immobilier sur le lot vendu, ce qui lui permet d’être payé davantage après la vente. De même, il détient le pouvoir de s’opposer à la transaction du logement si les conditions ne sont pas bonnes. Lors de la signature du compromis de vente, le notaire doit disposer d’un certificat de syndic qui date de trois mois. Ce certificat permet de vérifier que le vendeur n’est pas endetté. Le syndic se charge de s’assurer avant toute transaction que tout est légalement garanti sur l’appartement à vendre. Il protège l’acheteur et veille à ce que les copropriétaires paient leurs dettes.

Ainsi, en cas d’impayés, dès réception du courrier, le syndic a un délai de 15 jours pour s’opposer au versement du montant de la transaction immobilière au copropriétaire vendeur. Cela s’effectue généralement par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Naturellement, le notaire transféra la somme due par le vendeur au syndic. En cas de désaccord sur la résolution du problème, un juge devra être saisi pour clarifier la situation. Précisons que le notaire n’a le droit de bloquer que le montant dû. Le reste est immédiatement versé au vendeur.