Tout savoir sur la garantie hypothécaire de prêt immobilier

Avant d’accorder un crédit, les banques vérifient l’état financier de l’emprunteur avant d’accepter ses dossiers pour un prêt immobilier. L’objectif est d’étudier sa demande pour déterminer s’il sera en mesure ou non de rembourser le crédit respectant les conditions indiquées dans le contrat. Cependant, cela n’est pas un gage suffisant. L’établissement exige aussi une souscription de garantie afin de couvrir le prêt en cas d’incapacité de remboursement de l’emprunteur. Il existe à cet effet plusieurs garanties de prêt immobilier parmi lesquelles l’hypothèque, encore appelée garantie hypothécaire. 

Garantie hypothécaire de prêt immobilier, qu’est-ce que c’est ?

La garantie hypothécaire représente une forme de garantie de prêt immobilier offrant le droit au créancier de vendre le bien hypothéqué si l’emprunteur n’arrive pas à rembourser son prêt. Souscrire une « garantie hypothécaire », c’est garantir un bien que vous possédez pour obtenir un prêt immobilier. Il faut reconnaître que c’est la garantie la plus appréciée des prêteurs. 

Avec une garantie hypothécaire, la banque est en mesure de se couvrir contre les risques de non-paiements de l’emprunteur. En effet, la vie est faite d’imprévus, et il peut arriver que l’emprunteur ne parvienne plus à rembourser son prêt pour des raisons personnelles.

Dans ce cas, la banque aura le droit de saisir le bien afin de récupérer une partie du montant versé. Cela est possible parce que les normes hypothécaires lui en donnent le droit. Ces raisons expliquent le fait que le prêt immobilier soit lié à l’hypothèque.

En général, elle est mise en vigueur au titre d’un prêt dédié à financer l’acquisition d’un patrimoine immobilier en rénovation ou non encore bâti.

Comment fonctionne la garantie hypothécaire ?

Le processus de garantie hypothécaire au titre d’un prêt immobilier demeure simple. Comme mentionné ci-dessus, l’hypothèque permet au créancier de saisir la propriété hypothéquée en cas de faute de remboursement. Cela concerne le bien que l’emprunteur a acheté avec le prêt ou tout autre bien dont il est propriétaire.

Le bien sera confisqué et mis aux enchères. La somme obtenue après la vente sera donc transférée au prêteur pour couvrir ses frais. Attention, si elle ne suffit pas pour le remboursement de la valeur due, l’emprunteur sera facto endetté.

Le prêteur n’oblige pas son emprunteur à choisir la garantie de l’hypothèque, il le fait de son propre chef avec l’assistance du notaire. L’hypothèque requiert la fourniture d’une attestation notariée et d’une inscription à l’office de conservation des hypothèques. Elle reste valide du début du crédit jusqu’au jour du remboursement.

Pour réduire les risques liés à cette garantie, il est nécessaire de souscrire à une assurance. Le coût de l’assurance prêt immobilier varie selon la solution convoitée : quotités, assurance groupe, choix de garanties, etc. Cette assurance est fondamentale pour votre protection et celle de votre famille. Elle vous donne plus de chances de conserver le patrimoine que vous allez acheter en cas de situation d’invalidité.

Frais de l’hypothèque

Le coût total des dépenses pour l’inscription à l’hypothèque constitue un taux de 1,5 % en moyenne du montant emprunté. Par exemple, si vous demandez un crédit de 400 000 euros, le coût hypothécaire s’élève à 6 000 euros. Consultez l’agence nationale (ANIL) pour avoir une idée claire des frais de garanties qui englobent :

• les rétributions : elles correspondent à la rémunération offerte au notaire ;
• les frais de débours et de formalité : ils incluent les différentes dépenses administratives ;
• les frais de prélèvement fiscal de publicité foncière ;
• les frais de la sécurité immobilière : c’est une taxe à payer au service de publicité foncière.

Sachez que l’inscription s’effectue chez le notaire. Ensuite, il faudra verser le coût d’hypothèque pour mettre en place cette garantie.

Arrêt de l’hypothèque

Il n’y a pas un temps exact d’arrêt d’hypothèque. Elle reste en application pendant toute la période que peut prendre l’emprunteur avant de rembourser le prêt immobilier. Elle est inscrite au SPF jusqu’à une année après le remboursement du crédit. Cependant, il importe de préciser que la durée d’inscription à une hypothèque chez le notaire ne peut jamais excéder 50 ans. Par contre, sous certains critères, vous pouvez lever votre hypothèque de façon prématurée (avant la période indiquée dans le contrat.).

Mainlevée d’hypothèque, qu’est-ce que c’est ?

La mainlevée d’hypothèque désigne le système par lequel l’hypothèque est levée sur le patrimoine par acte de notaire. Toutefois, pour effectuer une mainlevée, l’emprunteur doit d’abord rembourser le prêt avant la date d’échéance de celui-ci. Puisque le prêteur aura déjà reçu la somme prêtée, l’hypothèque ne va plus exister. Précisons que la mainlevée est appliquée dans 3 cas :

• quand vous vendez votre patrimoine avant la fin des crédits ;
• lorsqu’une autre banque effectue le rachat de vos crédits ;
• quand vous avez eu une rentrée d’argent vous permettant de rembourser vos crédits de façon anticipée.

À noter que, par anticipation, il est possible que le remboursement de votre prêt immobilier (hypothécaire auprès de la banque) génère des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Selon le Code de la consommation, ces indemnités ne peuvent pas dépasser six mois de bénéfices. Des intérêts issus des montants remboursés au taux moyen de l’emprunt sont fixés à 3 % du montant restant dû.

Aussi, vous devez savoir qu’il faudra payer les frais de mainlevée au notaire. Pour vous aider, la chambre de notaire de Paris a mis en place un dispositif de simulation du coût de mainlevée. Insérez la valeur de base du crédit et vous allez obtenir la simulation des frais de mainlevée. 

Et la garantie par caution, quand est-elle possible ?

Ordinairement, la caution est acceptée des banques. Cela parce que la solution reste rapide et simple à établir. Cependant, cette caution n’est pas toujours envisageable comme dans les situations pareilles :

• après une étude du dossier, la garantie par caution est rejetée par la banque ;
• le crédit immobilier qui sert à financer l’acquisition est constitué d’un prêt d’accession sociale, lié à un PTZ (prêt à taux zéro) ;
• le crédit PAS souscrit pour faire l’achat est de 15 000 euros. Dans ces cas précis, la garantie hypothécaire peut être une option.

Le prêteur peut vous proposer une garantie de taux. Cela veut dire qu’il vous réserve un taux hypothécaire durant un intervalle de temps. 90 % des prêteurs suggèrent cette garantie de taux uniquement au client potentiel qui veut acheter un appartement ou faire un prêt hypothécaire.