Copropriété horizontale : comment ça fonctionne ? Guide complet

Un régime immobilier au sein duquel se retrouvent plusieurs biens d’une même communauté est appelé la copropriété horizontale. Autrement dit, cela correspond à l’utilisation d’un terrain collectif sur lequel sont construites des maisons individuelles. Généralement, les règles de ces types de construction correspondent à celles des immeubles. Quel est le fonctionnement de la copropriété horizontale ? À travers ce guide, découvrez la copropriété horizontale ainsi que les règles de gestion.

Copropriété horizontale : De quoi s’agit-il ?

La copropriété horizontale est l’ensemble d’habitation individuelle construite sur un terrain collectif. En effet, chaque logement dispose d’espaces habitables, de surfaces privatives et des parties communes dans ce type de copropriété. Ce qui différencie les copropriétés horizontales individuelles, c’est que le terrain qui abrite les constructions individuelles n’est pas une propriété privée de l’acquéreur. 

À la différence d’autres types de copropriétés comme le lotissement, ce régime se fonde sur des principes que doivent respecter les détenteurs de biens immobiliers. C’est la raison pour laquelle, il est recommandé de faire appel au service d’un expert juridique qui est spécialisé dans l’immobilier, bien avant d’entreprendre un projet d’achat immobilier de copropriété horizontale. 

Dans les années 1960 et 1980, en raison de l’augmentation des airs d’habitations, surtout dans la ville parisienne, la copropriété a connu une très forte évolution. Pour les types de résidences de copropriété horizontale, le propriétaire est détenteur de la maison, mais pas de la parcelle. La maison est vue comme la partie personnelle de la copropriété et la parcelle qui abrite les constructions représente une propriété publique. Cela se rapporte à la copropriété verticale qui, pour un ensemble de résidences, est composé de parties communes. 

Ainsi, la copropriété horizontale se compose : 

• Des parties privées désignées pavillons
• Une quote-part sur les portions de parcelle des pavillons
• Une quote-part sur les équipements communs et la qualité de chaque lot

Par ailleurs, il convient de rappeler que le terrain qui abrite les logements de la copropriété horizontale est une possession au sein du collectif, mais son utilisation n’inclut pas le propriétaire du lot. 

Copropriété horizontale : comment ça fonctionne ?

Le système de copropriété horizontale se rapporte en partie à la copropriété verticale qui s’applique aux immeubles. À la place des appartements indépendants, il est ici question de plusieurs logements individuels avec le même principe. Tous les logements mis sur pied sur le terrain sont considérés comme appartements de copropriété horizontale avec des parties communes. Il peut être question :

• Équipements sportifs : machine, les pièces à vélo, etc
• Parcs ou terrains de jeu
• Bâtiment collectif
• Liaison entre les lots par des voies et chemins

Tout comme le système de l’association syndicale libre, les copropriétés de maison individuelle doivent avoir un règlement de copropriété. Avant sa mise en place, la réalisation d’un diagnostic descriptif de la division de la copropriété horizontale s’avère nécessaire. Ce document renseigne sur les parties privatives qui sont divisées en lot et aussi les parties communes. 

À l’instar d’autre système de copropriété, un syndicat (ou syndic) de copropriétaires et un syndic de copropriété horizontale sont aussi primordiaux. Le conseil syndical s’occupe, quant à lui, de l’assemblée générale de copropriété horizontale annuelle, ce qui aide les copropriétaires à manifester leur intention en ce qui concerne l’administration et la gestion. 

L’assemblée générale est un creuset qui aide chacun des copropriétaires à voter sur les travaux qui seront entrepris plus tard dans la copropriété horizontale. Le nombre de voix de vote que dispose chaque copropriétaire est l’équivalence de la valeur du bien qu’il dispose au sein de la copropriété horizontale. 

Assurance des parties communes

La copropriété horizontale a le privilège qu'une seule assurance est obligatoire pour tous ceux qui dispose du titre de propriété. C’est le cas notamment de la responsabilité civile d’habitation qui prend en charge les dégâts d’un tiers dans les espaces partagés :

• Dégâts au niveau des piscines
• Dégâts sur les grillages
• Dégâts au niveau des constituants de tuyauterie

L’assurance prend également en charge les dommages liés aux catastrophes naturelles, c’est le cas des incendies qui entrainent la ruine des biens matériels. Le syndic de la copropriété est celui qui s’occupe de cette assurance. 

Assurance supplémentaire pour les copropriétaires 

Mis à part l’assurance habitation qui assure la couverture des dégâts, il est aussi essentiel de souscrire à une autre assurance qui prend en charge votre protection. À cet effet, vous pouvez par exemple souscrire à l’assurance multipartiste habitation. Cette dernière prend en charge l’électroménager, les effets personnels et même les objets de grande valeur dans les maisons. Toutefois, si vous disposez du bien immobilier en copropriété horizontale, vous pouvez opter pour les assurances suivantes : 

• Assurance liée aux dégâts des eaux, incendie et explosion
• Assurance catastrophe naturelle et tempêtes
• Assurance vol et vandalisme
• Garantie contre la grêle et la neige

D’autres formules qui assurent une plus large protection des copropriétaires horizontales existent également. Ces dernières vont jusqu’à couvrir les accidents domestiques ou encore les accidents liés aux divertissements et loisirs dans la copropriété horizontale. 

Copropriété horizontale : Quels sont les diagnostics obligatoires ? 

Les diagnostics obligatoires sont des contrôles nécessaires sur l’état d’un bien immobilier à réaliser dans la copropriété horizontale ou verticale. En effet, si vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un bien immobilier en copropriété horizontale, vous êtes tenu de réaliser ces diagnostics. Il s’agit des diagnostics ci-dessous : 

• DPE (Diagnostic de Performance énergétique) : D’une validité de 10 ans, elle consiste à évaluer la consommation énergétique annuelle
• Le Diagnostic Amiante : Ce diagnostic copropriété horizontale concerne les copropriétés construites avant le 1er juillet 1997. Elle consiste à repérer l’amiante dans les constructions. Sa durée de validité est illimitée dans la mesure où la copropriété ne dispose d’aucun matériau amianté
• Le Diagnostic Plomb : Le diagnostic horizontal au plomb permet de constater le risque d’exposition au plomb dans les maisons construites avant le 1er janvier 1949
• Le diagnostic termite : Diagnostic de repérage des insectes nuisibles au niveau des équipements en bois
• Le diagnostic d’électricité : Ce diagnostic copropriété horizontale verticale se fonde sur le contrôle des installations électriques qui datent de plus de 15 ans
• Le Diagnostic gaz : Ce diagnostic copropriété est axé sur le contrôle des installations intérieures de gaz de plus de 15 ans
• L’état des risques et pollution : Ce diagnostic régime copropriété horizontale informe sur les risques naturels, technologiques, industriels et miniers qui se retrouvent dans la zone du terrain
• Le Diagnostic Loi Carrez : Ce diagnostic horizontal lotissement s’intéresse aux mesures de la superficie privée disponible lors de l’acquisition

Il s'avère nécessaire de faire les travaux de diagnostic de copropriété horizontale ci-dessus. Contactez des professionnels certifiés vous permettra de bénéficier des travaux bien réalisés et qui met en sécurité tous ceux qui partagent le bâtiment.