Diagnostic assainissement : Dans quel cas est-il obligatoire ?

13 novembre 2022 à 18:41   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
Diagnostic assainissement : Dans quel cas est-il obligatoire ?

Pour la vente d’un bien, plusieurs documents doivent être fournis à l’acheteur pour que le processus soit légal et validé. Parmi ces documents prévus par le Code civil, certains sont obligatoires et d’autres, facultatifs. Le diagnostic assainissement se retrouve dans la première catégorie pour la cession d’un immeuble d’habitation ou d’un bien qui n’est pas raccordé à l’égout. Dans toutes les communes de France, les vendeurs doivent mettre à disposition des acheteurs, ce guide. C’est une obligation prévue par l’autorité depuis le 1er janvier 2011. Cet article vous expliquera tous les détails concernant le diagnostic assainissement et dans quel cas il est obligatoire.

Que faut-il comprendre du diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement correspond à une étude portant sur le fonctionnement et l’entretien du système d’assainissement d’un appartement. En France et en Île-de-France, ce diagnostic immobilier est obligatoire dans le cadre de la vente d’un appartement non raccordé au conduit d’eau sale. 

C’est le résultat du diagnostic assainissement qui permet de savoir si la construction est conforme aux exigences d’une habitation ou non. En clair, c’est une étude qui définit l’habitabilité de la construction. Cela dit, plusieurs paramètres sont donc à prendre en compte pour établir avec précision cette analyse. Avant de procéder à la signature de la convention d’achat du bien devant un notaire, ce guide doit être fourni au preneur par le propriétaire (vendeur). 

Quels sont les types de diagnostics assainissement qui existent ?

On distingue le diagnostic assainissement collectif et le diagnostic assainissement non collectif. La première étude est celle qui aide au contrôle de l’état d’une installation d’assainissement qui est reliée à un réseau collectif. Bien entendu, ce contrôle porte sur l’état général de la construction. 

L’objectif du diagnostic assainissement collectif, c’est de vérifier qu’un système d’assainissement collectif est bien installé et raccordé à l’appartement. Une fois que la présence du système est confirmée, l’étude s’assurera de son état. La dernière étape du diagnostic assainissement collectif sera alors celle de l’entretien du système mis en place.

Pour ce qui est du diagnostic assainissement non collectif, il porte sur une construction qui n’est pas raccordée au réseau collectif des eaux usées. Il s’agit, en effet, d’un diagnostic obligatoire qui s’inscrit dans la droite ligne du contrôle régulier des installations d’assainissement qu’impose la loi sur l’eau. En ce sens, le diagnostic assainissement non collectif étudiera la capacité d’une construction à usage individuel à traiter efficacement ses eaux usées. Ensuite, l’étude aidera à savoir si le rejet de ces eaux usées aura une incidence sur la pollution de l’environnement ou non. Ainsi, au terme de l’analyse, le diagnostic assainissement non collectif peut révéler que l’installation est conforme ou non.

Quels sont les logements qui sont concernés par le diagnostic assainissement ?

Certes, le diagnostic assainissement doit être fourni au moment de la vente d’un bien. Cependant, il faut préciser que seuls certains logements sont concernés par cette exigence en France. Ceux qui sont concernés sont en effet les logements qui ne disposent pas du tout d’un raccord au tout-à-l’égout qui sont soumis à l’obligation du diagnostic assainissement. 

Pour plus de précisions, si vous êtes propriétaire d’un appartement individuel dans lequel, il y a une fosse septique, cette mesure s’applique à vous. Il en est de même si, en lieu et place de la fosse septique, c’est une fosse « toutes eaux » qui est installée dans l’appartement. De même, si un réseau d’épandage souterrain est installé dans la maison, faire réaliser le diagnostic assainissement est exigé. Ce réseau d’épandage peut être ajouté à un bac à graisse ou non. 

Dans le cas spécifique d’un réseau collectif, il est demandé de procéder au raccordement au conduit d’eau dans un délai de deux ans après sa mise en fonction.

L’obligation de réaliser le diagnostic immobilier

Pour rappel, faire réaliser un diagnostic immobilier est obligatoire pour la cession d’un appartement. C’est le cas notamment lorsque l’appartement est non raccordé au tout-à-l’égout. De plus, c’est le vendeur du bien qui est tenu de fournir ce guide au preneur. Autrement, ce dernier serait en droit de suspendre le processus de cession. 

Il faut préciser que le résultat du diagnostic assainissement aura un impact sur la valeur de la maison. Ainsi, pour un diagnostic non conforme, le prix de cession sera moins élevé que pour un diagnostic conforme. Par ailleurs, le preneur qui achète un logement non conforme doit engager des travaux pour sa conformité. Ces travaux doivent nécessairement être réalisés dans un délai d’un an après l’achat du bien en question. 


Qui s’occupe du diagnostic assainissement ?

Si cette étude est obligatoire pour la cession d’un appartement, il faudrait également savoir à qui s’adresser pour sa réalisation. Pour toute réponse, retenez que c’est le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) qui s’occupe de ce bilan. Il est à noter qu’il existe un SPANC dans chaque commune de France. Tenez donc compte de la situation géographique du bien pour vous adresser au service le mieux indiqué. 

À défaut, des diagnostiqueurs peuvent être délégués pour réaliser cette analyse. Il existe aussi des sous-traitants sur le marché qui peuvent vous aider à réaliser le diagnostic assainissement de l’appartement à vendre. La seule exigence, c’est que ces sous-traitants soient officiellement reconnus par la SPANC

L’autre question que se posent généralement les propriétaires d’appartement, c’est celle de la durée de validité du diagnostic assainissement. Ce guide qui doit être fourni au cours de la cession du bien doit avoir été établi il y a moins de trois ans. Autrement, il serait non recevable et le preneur est en droit d’avorter la cession. En clair, un diagnostic assainissement réalisé sur un logement non raccordé au conduit d’eau a une durée de validité de trois ans.

Par ailleurs, il faut préciser que ce document n’est pas le seul sur la liste des diagnostics obligatoires à fournir pour la cession d’un bien. Il y a entre autres : le DPE (diagnostic de performance énergétique), le diagnostic amiante, la vérification des installations électriques et de gaz. La prise en compte de l’état des risques naturels et technologiques peut aussi faire partie des exigences de la cession. Quoi qu’il en soit, ce sont les caractéristiques du bien à vendre qui déterminent les obligations des propriétaires dans le processus. Adressez-vous toutefois à des professionnels pour être assuré de la validité de ces diagnostics obligatoires.