Fonctionnement de la donation de son vivant d'une maison avec usufruit

La donation d'un bien immobilier de son vivant avec réserve d'usufruit est un procédé qui est très utilisé pour pouvoir anticiper les successions et aussi réduire les frais des droits de mutation. Mais avant d'entreprendre cette démarche, il est important de la comprendre dans son ensemble, cela vous évitera de commettre certaines erreurs. Ainsi, voici toutes les informations à connaître sur le fonctionnement de la donation d'une maison de son vivant avec usufruit.

Donation de son vivant avec usufruit, qu'est-ce que c'est exactement ?

En principe, une donation est un transfert volontaire d'une partie de son patrimoine à un bénéficiaire de son choix. Toutefois, concernant le droit de propriété, différents éléments entrent en jeu :

• L'usufruit : qui constitue le droit d'usage du bien immobilier et de perception de ses bénéfices
• La nue-propriété : correspondant au droit de disposition du bien immobilier (vente, donation, etc.)

Le démembrement de propriété est ce qui permet de séparer ces deux éléments. Ainsi, tandis que l'un bénéficie de l'usufruit, l'autre personne bénéficie de la nue-propriété. Il faut savoir que le démembrement de propriété a lieu notamment lors d'une donation avec réserve d'usufruit. Elle permet d'attribuer le droit de disposition du bien à un tiers tout en gardant son usufruit.

Dans ce cas précis, vous avez la possibilité d'occuper l'habitation à titre personnel ou encore de la mettre en location et percevoir les loyers. Le nu-propriétaire quant à lui dispose du droit de vendre ou transmettre sa propriété, sans pour autant empiéter sur les droits de l'usufruitier. 

Il est important de ne pas confondre l'usufruit et le droit à l'usage d'habitation. En effet, à l'inverse de l'usufruit, le droit à usage d'habitation est centré sur le bénéficiaire qui pourra occuper la maison, mais pas la louer. En outre, il est possible d'attribuer pour une durée déterminée ou encore du viager. C'est dire qu'il peut durer jusqu'à décès de l'usufruitier. À ce moment-là, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien. Ce qui lui permet de bénéficier également de l'usufruit.

Comment se réalise la donation d'une maison de son vivant avec usufruit ?

Il existe de nombreuses formes de donations qui peuvent s'appliquer avec usufruit. Chacune d'entre elles est effectuée de manière différente.

• La donation en avancement des parts successorales : ici, le donataire attribue une avance d'héritage à un héritier réservataire. Ceci n'a aucun impact sur la part de chaque héritier
• La donation hors parts successorales : la réserve héréditaire n'est pas affectée, mais plutôt réalisée en fonction de la quotité disponible. En cas de dépassement de cette quotité, l'accord des autres héritiers est obligatoire pour pouvoir valider la donation
• La donation-partage : permet de réaliser la donation de la maison et de la partager entre ses différents héritiers. Elle permet également d'effectuer la donation entre descendants de degré différents, de manière équitable
• La donation au dernier vivant : qui permet de protéger un conjoint, en le faisant bénéficier de l'exonération totale des droits de succession. La donation peut être révoquée n'importe quand et devient automatiquement invalide en cas de divorce

Lorsque la donation de son vivant est effectuée pour le compte d'un tiers ou d'un héritier non réservataire, celle-ci est appliquée sur la quotité disponible. Il s'agit de la part restante du patrimoine lorsque la réserve héréditaire est soustraite. Par contre, s'il n'y a pas d'héritier réservataire et que le défunt a nommé d'autres bénéficiaires pour son patrimoine, alors les membres de la famille seront exclus.

Comment effectuer le calcul des droits de donation avec usufruit ?

L'avantage avec la donation avec réserve d'usufruit est qu'elle vous évite d'avoir à faire au droit de succession et vous n'aurez à payer que les droits de donation. Ainsi, le calcul des droits de donation et d'abattements est effectué en fonction de la valeur de la nue-propriété et de l'âge du donateur. 

De manière plus concrète, moins l'âge du donateur est élevé, plus la valeur de la nue-propriété s'affaiblit et moins le montant des droits de propriété est élevé. Par contre, les barèmes et abattements différents en fonction des liens de parenté entre l'usufruitier et nue-propriété. Il est donc important de se référer aux barèmes des droits de donation pour effectuer le calcul du montant de ses droits de donation. L'âge minimum mentionné dans le barème est de 21 ans et l'âge maximum est de 91 ans.

Est-il possible d'ajouter des clauses à une donation de son vivant avec usufruit ?

Lors de la donation d'une maison de son vivant avec usufruit, des clauses peuvent être ajoutées dans l'acte de donation, selon une entente des deux parties. Elles interviennent pour prévenir certains risques liés à la donation, et qui pourrait entraver son bon déroulement. 

Le droit de retour conventionnel constitue l'une de ces clauses. Il permet de prévenir le cas où le récepteur de la donation décède avant le donateur. À ce moment-là, le bien immobilier reviendra dans le patrimoine du donateur.

La seconde clause qui peut d'ajouter à l'acte de donation de son vivant avec usufruit est celle dite d'inhabilité. Celle-ci permet d'empêcher le donataire de transmettre ou de vendre le bien immobilier reçu. Cela peut se manifester par une interdiction absolue de vente ou encore une interdiction de vente à des personnes nommées dans l'acte. Toutefois, cette clause doit nécessairement être soumise à une limitation dans le temps (20 ans maximum) et elle exige une justification valable. 

Lors de la donation de son vivant d'une maison avec usufruit, vous pouvez encore insérer une clause qui indiquera la répartition des différentes charges entre la nue propriétaire et l'usufruitier.

Peut-on révoquer la donation de son vivant ?

En principe, une donation est irrévocable. Toutefois, comme tous les principes, celui-ci contient des exceptions. En effet, certaines circonstances vous permettent d'annuler la donation consentie de votre maison. Trois exceptions sont possibles :

• L'arrivée d'un bébé : celui-ci est désormais l'héritier réservataire du bien
• L'ingratitude de votre donataire : lorsque celui-ci s'en prend à votre vie par exemple, ou encore lorsqu'il refuse de recevoir une aide alimentaire. Cependant, la révocation dans ce cas n'est pas automatique, elle est tranchée par un juge
• Le défaut d'exécution des charges liées à l'entretien du logement, qui est la responsabilité de la nue-propriétaire (donataire). Ici aussi, le juge est celui qui décidera de la révocation du bien avec usufruit

Peu importe les circonstances dans lesquelles la donation d'une maison de son vivant avec usufruit est révoquée, cette révocation doit apparaître dans un acte Notarié.